Metro 'vẽ lại' bản đồ bất động sản TP.HCM: Những vùng từng bị xem là xa trung tâm lên ngôi?

Nam Mê Kông đang phát triển dự án hơn 1.600 căn hộ tại khu vực Bình Dương cũ, nằm gần hai tuyến metro quy hoạch kết nối với lõi trung tâm TP.HCM. Theo ông Kiều Xuân Phan, đại diện Tập đoàn Nam Mê Kông, lợi thế của dự án không chỉ nằm ở vị trí gần ga mà còn ở khả năng nằm trong hành lang phát triển mới của toàn đô thị.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng sau khi không gian TP.HCM được mở rộng, mô hình đô thị đơn tâm đã bộc lộ giới hạn. Các cực đô thị mới cần được kết nối bằng hệ thống giao thông công cộng đủ lớn.

Theo bà Dung, khi metro giúp rút ngắn thời gian tiếp cận, khoảng cách địa lý sẽ dần mất vai trò trong quyết định mua nhà và đầu tư. Giá trị bất động sản trong tương lai có thể được đo bằng câu hỏi “mất bao lâu để kết nối tới trung tâm?” thay vì “cách trung tâm bao xa?”.

Metro mở rộng bán kính thị trường

Theo quy hoạch, TP.HCM đặt mục tiêu phát triển khoảng 200 km đường sắt đô thị đến năm 2030. Hệ thống này được kỳ vọng kết nối lõi trung tâm với Thủ Đức, Bình Dương và các cực phát triển phía Nam, Tây Bắc.

Ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng giám đốc enCity, nhận định giá trị lớn nhất của mạng lưới metro không nằm ở số kilomet đường ray mà ở hàng trăm nhà ga có thể trở thành điểm hút dân cư, thương mại, dịch vụ và việc làm.

Nếu được triển khai đồng bộ, metro có thể giúp TP.HCM chuyển từ mô hình đô thị hướng tâm sang cấu trúc đa trung tâm, qua đó phân bổ lại dòng người, dòng vốn và các hoạt động kinh tế.

Từ góc độ bất động sản, điều này đồng nghĩa những khu vực từng được xem là xa trung tâm có cơ hội bước vào cùng một mặt bằng thị trường khi thời gian di chuyển được rút ngắn.

TOD quyết định giá trị quanh metro

Tuy nhiên, các chuyên gia lưu ý không nên đồng nhất việc có metro với giá bất động sản chắc chắn tăng.

Ông Nguyễn Đỗ Dũng cho rằng TOD không đơn thuần là xây chung cư cạnh nhà ga mà phải hình thành một hệ sinh thái gồm nhà ở, việc làm, thương mại, dịch vụ, trường học, y tế và không gian công cộng. Metro tạo khả năng tiếp cận, còn TOD mới biến khả năng đó thành giá trị đô thị.

Bà Dương Thùy Dung cũng cảnh báo cần phân biệt giá trị thực mà hạ tầng tạo ra với giá trị hình thành từ kỳ vọng đầu tư. Khu vực quanh nhà ga chỉ có thể hưởng lợi bền vững khi được quy hoạch đồng bộ và có đủ dân cư, việc làm, tiện ích.

Theo bà Dung, TP.HCM cần kết hợp phát triển metro với quy hoạch đất đai và không gian đô thị, đồng thời khai thác phần giá trị gia tăng của đất do hạ tầng tạo ra để tái đầu tư cho giao thông.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Kiều Xuân Phan cho rằng một TOD thực thụ phải tạo ra môi trường để người dân có thể sống, làm việc, học tập, vui chơi và tiếp cận phần lớn dịch vụ thiết yếu trong khoảng cách đi bộ.

Như vậy, metro không chỉ thay đổi cách người dân di chuyển mà có thể thay đổi cả cách thị trường định giá bất động sản. Khi mạng lưới hoàn thiện, lợi thế có thể dịch chuyển từ những khu đất gần lõi trung tâm sang các khu vực nằm trên hành lang giao thông và quanh các đầu mối đô thị mới.