Bầu cử Mỹ, lãi suất và bất động sản cùng phát tín hiệu mới: Nhà đầu tư cần nhìn vào đâu trước khi giải ngân?

Bầu cử Mỹ thay đổi cán cân quyền lực, tác động ra sao đến chứng khoán Việt Nam?

Cuộc bầu cử giữa nhiệm kỳ Mỹ ngày 3/11 ghi nhận bước ngoặt đáng chú ý khi Đảng Dân chủ giành quyền kiểm soát cả Hạ viện và Thượng viện, qua đó làm thay đổi tương quan quyền lực tại Quốc hội Mỹ trong nửa sau nhiệm kỳ của Tổng thống Donald Trump.

Theo Reuters và AP ngày 4/11, kết quả này có thể tạo ra những rào cản mới đối với chương trình nghị sự của chính quyền Tổng thống Trump, đặc biệt ở các vấn đề cần sự thông qua của Quốc hội. Tuy nhiên, những thay đổi chính sách cụ thể vẫn phụ thuộc vào quá trình thương lượng giữa các bên và thẩm quyền của Tổng thống.

Đối với các thị trường tài chính, diễn biến trên đặt ra những câu hỏi mới về triển vọng chính sách thương mại, ngân sách, lạm phát và lãi suất của nền kinh tế lớn nhất thế giới.

Trao đổi với chúng tôi, ông Lê Quang Hải - Trưởng phòng Tư vấn Đầu tư, Chi nhánh Đà Nẵng, Chứng khoán Yuanta Việt Nam, cho rằng tác động trước mắt của cuộc bầu cử Mỹ đến thị trường chứng khoán Việt Nam chủ yếu đi qua ba kênh: Biến động đồng USD và tỷ giá, tâm lý đối với các thị trường mới nổi, cùng kỳ vọng về môi trường thương mại của doanh nghiệp xuất khẩu.

Theo ông Hải, kết quả bầu cử có thể khiến giới đầu tư đánh giá lại triển vọng chính sách của Mỹ. Tuy nhiên, cần phân biệt giữa kỳ vọng của thị trường và những thay đổi chính sách đã thực sự diễn ra.

Việc cán cân quyền lực tại Quốc hội thay đổi không đồng nghĩa toàn bộ chính sách thương mại, tài khóa hay tiền tệ của Mỹ sẽ lập tức được điều chỉnh. Tổng thống vẫn có quyền phủ quyết và các công cụ điều hành riêng, trong khi nhiều chính sách cần thời gian để phát huy tác động.

Để những tác động tích cực kéo dài, ông Hải cho rằng cần quan sát sự ổn định của đồng USD, tỷ giá, định hướng chính sách thương mại cũng như sự cải thiện liên tục của dòng vốn ngoại.

Quan trọng hơn, những thay đổi này phải chuyển hóa thành triển vọng đơn hàng và lợi nhuận tốt hơn cho doanh nghiệp niêm yết. Nếu chưa xuất hiện sự chuyển biến thực chất, tác động từ bầu cử Mỹ chủ yếu vẫn là chất xúc tác tâm lý trong ngắn hạn.

Lãi suất giảm, bất động sản được kỳ vọng phục hồi nhưng vẫn cần kiểm chứng

Bên cạnh yếu tố quốc tế, diễn biến lãi suất trong nước cũng đang trở thành một biến số quan trọng đối với triển vọng thị trường chứng khoán.

Theo ông Lê Quang Hải, xu hướng lãi suất hạ nhiệt có thể hỗ trợ cổ phiếu thông qua nhiều kênh. Trước hết, lợi suất tiết kiệm thấp hơn khiến nhà đầu tư cân nhắc lại mức sinh lời kỳ vọng giữa các kênh tài sản.

Tiếp đó, nếu chi phí vốn thực tế của doanh nghiệp giảm, hoạt động sản xuất, kinh doanh có thể được mở rộng, qua đó cải thiện lợi nhuận. Mặt bằng lãi suất thấp hơn cũng có thể hỗ trợ định giá cổ phiếu, đặc biệt đối với những doanh nghiệp có triển vọng tăng trưởng dài hạn.

Tuy nhiên, chuyên gia nhấn mạnh cần phân biệt giữa việc giảm lãi suất huy động niêm yết và mức giảm thực tế của lãi suất cho vay.

Ngay cả khi các ngân hàng điều chỉnh giảm lãi suất tiền gửi, doanh nghiệp vẫn cần thời gian để được hưởng lợi từ chi phí vốn thấp hơn. Mặt khác, lãi suất cho vay giảm cũng có thể tạo sức ép lên biên lợi nhuận của một số ngân hàng nếu chi phí huy động không giảm tương ứng.

Vì vậy, chuyên gia Yuanta xem xu hướng lãi suất là điều kiện hỗ trợ chứ không phải tín hiệu mua cổ phiếu độc lập.

Tác động sẽ rõ nét hơn khi lãi vay duy trì xu hướng giảm, tín dụng được hấp thụ vào hoạt động sản xuất, kinh doanh, tỷ giá ổn định và thanh khoản chứng khoán cải thiện bền vững.

Đối với thị trường bất động sản, những kỳ vọng phục hồi cũng đang dần xuất hiện trong bối cảnh chi phí vốn có dấu hiệu hạ nhiệt và các giải pháp tháo gỡ vướng mắc pháp lý tiếp tục được quan tâm.

Theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng số giao dịch nhà đất trong quý IV/2026 có thể đạt khoảng 25.000 sản phẩm, gần gấp đôi quý trước, nhờ nhu cầu cuối năm và nguồn cung được bổ sung.

Dù vậy, ông Hải lưu ý sự phục hồi của thị trường nhà đất không đồng nghĩa toàn bộ doanh nghiệp bất động sản niêm yết sẽ đồng loạt ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng.

Theo chuyên gia, để cổ phiếu bất động sản hình thành một xu hướng tăng bền vững, cần có ba điều kiện nối tiếp nhau.

Trước tiên, các vướng mắc pháp lý phải được tháo gỡ tại từng dự án cụ thể, thay vì chỉ dừng ở những đề xuất chính sách. Tiếp đó, dự án cần đủ điều kiện mở bán và ghi nhận sức mua thực tế, đặc biệt ở phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

Cuối cùng, doanh nghiệp phải chuyển được kết quả bán hàng thành dòng tiền, thực hiện bàn giao sản phẩm và từng bước giảm áp lực nợ vay.

Nếu thiếu một trong những yếu tố trên, giá cổ phiếu có thể tăng nhờ kỳ vọng nhưng khó duy trì đà tăng khi nhà đầu tư quay lại đánh giá tình hình tài chính.

Ông Hải cho rằng sự phân hóa trong ngành sẽ tiếp tục rõ nét. Những doanh nghiệp có dự án đầy đủ pháp lý, sản phẩm phù hợp khả năng chi trả và bảng cân đối kế toán lành mạnh sẽ có lợi thế hơn các đơn vị sở hữu quỹ đất lớn nhưng chậm triển khai, tồn kho cao hoặc chịu áp lực đáo hạn nợ.

Theo đó, các chỉ tiêu như tiến độ bán hàng, tiền người mua trả trước, dòng tiền kinh doanh và khả năng trả nợ cần được theo dõi song song với diễn biến giá cổ phiếu.

Nhà đầu tư nên làm gì sau phiên tăng mạnh?

Sau bốn phiên giảm liên tiếp và đánh mất mốc 1.700 điểm, VN-Index bất ngờ đảo chiều trong phiên 4/11, tăng 33,4 điểm lên 1.733,02 điểm. Thanh khoản trên HoSE cải thiện rõ rệt, với tổng giá trị giao dịch đạt khoảng 17.464 tỷ đồng, tăng 38,65% so với phiên trước.

Đà phục hồi tiếp tục được duy trì trong phiên sáng 5/11. Tính đến 11h, VN-Index tăng khoảng 12,3 điểm (+0,7%), lên 1.745,3 điểm. Sắc xanh lan tỏa ở nhiều nhóm ngành như chứng khoán, ngân hàng, bất động sản và bán lẻ,...

Chia sẻ về chiến lược đầu tư hiện tại, ông Lê Quang Hải cho rằng nhà đầu tư không nhất thiết phải mua đúng đáy. Việc chấp nhận mức giá cao hơn đôi chút để đổi lấy những tín hiệu xác nhận xu hướng rõ ràng có thể là lựa chọn hợp lý hơn.

Theo chuyên gia, nhà đầu tư không nên lựa chọn cổ phiếu chỉ vì giá đã giảm 30-40% từ đỉnh, bởi mức giảm sâu có thể phản ánh sự suy yếu trong triển vọng kinh doanh. Thay vào đó, cần ưu tiên doanh nghiệp có khả năng tăng trưởng lợi nhuận, cổ phiếu vận động mạnh hơn thị trường và duy trì được dòng tiền mua qua nhiều phiên.

Với nhà đầu tư đang nắm giữ nhiều tiền mặt, ông Hải khuyến nghị không nên vội vàng giải ngân toàn bộ sau một phiên tăng mạnh. Chiến lược phù hợp là lựa chọn trước những cổ phiếu có sức mạnh tương đối tốt, giải ngân thăm dò khi giá giữ được nền hoặc xuất hiện điểm mua rõ ràng, sau đó mới gia tăng tỷ trọng khi xu hướng thị trường được xác nhận.

Trong khi đó, những nhà đầu tư đang mắc kẹt tại vùng giá cao có thể tận dụng nhịp hồi để cơ cấu danh mục, thay vì chỉ dựa vào giá vốn để quyết định nắm giữ. Những cổ phiếu có triển vọng lợi nhuận suy yếu, phục hồi kém hơn thị trường hoặc không còn thu hút dòng tiền nên được xem xét giảm tỷ trọng. Ngược lại, doanh nghiệp duy trì tăng trưởng và cổ phiếu giữ được xu hướng tích cực vẫn có cơ sở để tiếp tục nắm giữ.

Theo ông Hải, điều quan trọng trong giai đoạn hiện tại không phải là tìm đúng đáy VN-Index hay nhanh chóng lấy lại khoản lỗ, mà là duy trì kỷ luật phân bổ vốn và lựa chọn những cơ hội đầu tư có xác suất thành công cao hơn.