Bị thu hồi đất từ năm 2021, 5 năm sau phương án bồi thường phải điều chỉnh: Giá đất tính thế nào?

Một công dân tại phường Tân Hải, TP.HCM thắc mắc thời điểm xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường khi phương án bồi thường phải điều chỉnh, bổ sung do xác định sai vị trí đất. Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có hướng dẫn về trường hợp này.

Cụ thể, ông L.T.T. (phường Tân Hải, TP.HCM) cho biết tháng 12/2021, ông nhận được quyết định thu hồi đất và quyết định bồi thường, trong đó xác định đất của ông không thuộc loại vị trí nào và giá đất cụ thể được xác định từ tháng 11/2020.

Sau đó, ông khiếu nại quyết định bồi thường, yêu cầu xác định lại vị trí đất và xác định lại giá đất tại thời điểm thu hồi đất. Đến tháng 7/2023, quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu bác khiếu nại của ông.

Ông tiếp tục khiếu nại lần hai. Đến tháng 4/2024, quyết định giải quyết khiếu nại lần hai công nhận khiếu nại của ông là đúng, đồng thời yêu cầu UBND thị xã xác định lại vị trí đất của ông là vị trí 5 của Quốc lộ 51 và xác định lại giá đất tại thời điểm thu hồi đất.

Đến tháng 6/2025, UBND tỉnh ban hành quyết định điều chỉnh một phần quyết định giải quyết khiếu nại lần hai tháng 4/2024. Theo đó, UBND thị xã được yêu cầu xác định lại vị trí đất theo đúng quy định pháp luật và khảo sát lại giá đất tại thời điểm thu hồi đất. Quyết định điều chỉnh này có căn cứ Luật Đất đai năm 2024 và Điều 31 Nghị định số 88/2024.

Sau đó, cũng trong tháng 6/2025, UBND thị xã ban hành quyết định bồi thường với tên gọi “Quyết định về việc phê duyệt bổ sung phương án bồi thường…”. Trong quyết định này, vị trí đất của ông được xác định là vị trí 5 của đường đất từ 4 m đến 8 m.

Ông L.T.T. tiếp tục khiếu nại quyết định bồi thường bổ sung và đến nay việc giải quyết khiếu nại vẫn đang được thực hiện.

Từ diễn biến trên, công dân đặt vấn đề về thời điểm xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường. Theo ông, việc giải quyết khiếu nại kéo dài là do cơ quan nhà nước; việc xác định sai vị trí đất cũng dẫn đến phải ban hành lại quyết định bồi thường. Do đó, ông muốn biết trường hợp của mình phải áp dụng thời điểm xác định giá đất cụ thể để bồi thường là năm 2021 hay thời điểm hiện nay, năm 2026.

Công dân cũng đặt câu hỏi, nếu áp dụng thời điểm hiện nay thì từ tháng 1/2026, TP.HCM đã có quy định mới về xác định vị trí đất, vậy việc xác định vị trí trong trường hợp này có phải áp dụng quy định mới hay không.

Về nội dung kiến nghị, Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết khoản 5 Điều 94 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định về trường hợp phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải chỉnh sửa, bổ sung.

Theo quy định này, nếu phương án phải chỉnh sửa, bổ sung và có nội dung chỉnh sửa về giá đất, giá tài sản thì giá đất, giá tài sản để tính bồi thường được xác định tại thời điểm ban hành quyết định điều chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trường hợp tại thời điểm ban hành quyết định điều chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà giá đất, giá tài sản thấp hơn so với giá đất, giá tài sản trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt thì áp dụng giá bồi thường trong phương án đã được phê duyệt.

Đối với những nội dung được chỉnh sửa, bổ sung nhưng không phải là giá đất, giá tài sản, việc áp dụng được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Bên cạnh đó, Cục Quản lý đất đai dẫn Điều 20 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung theo khoản 11 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP và có hiệu lực thi hành từ ngày 15/8/2025, về xác định vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất.

Theo quy định này, đối với nhóm đất nông nghiệp, vị trí đất được xác định theo từng khu vực. Vị trí 1 là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất; các vị trí tiếp theo là những vị trí có yếu tố và điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó.

Đối với đất phi nông nghiệp, vị trí đất được xác định gắn với từng đường, đoạn đường, phố, đoạn phố đối với đất ở tại đô thị, đất thương mại, dịch vụ tại đô thị và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị. Với các loại đất phi nông nghiệp khác, vị trí được xác định gắn với đường, đoạn đường hoặc khu vực.

Việc xác định vị trí đất phi nông nghiệp căn cứ vào điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh, khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại trong khu vực. Vị trí 1 là vị trí có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất; các vị trí tiếp theo có yếu tố và điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó.

Cũng theo Điều 20 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP, căn cứ quy định về xác định vị trí đất và tình hình thực tế tại địa phương, HĐND cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể để xác định vị trí đối với từng loại đất, số lượng vị trí đất trong bảng giá đất đồng thời với việc quyết định bảng giá đất.

Đối với thửa đất, khu đất có yếu tố thuận lợi hoặc kém thuận lợi trong việc sử dụng đất, HĐND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương để quy định tăng hoặc giảm mức giá đối với một số trường hợp. Trong đó có đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ; đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường; đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở.

Ngoài ra, thửa đất ở có các yếu tố thuận lợi hơn hoặc kém thuận lợi hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất so với các thửa đất ở có cùng vị trí đất trong bảng giá đất cũng thuộc trường hợp được xem xét theo quy định.

Cục Quản lý đất đai cho biết nội dung công dân nêu là trường hợp cụ thể và không có hồ sơ, tài liệu kèm theo. Vì vậy, cơ quan này đề nghị công dân nghiên cứu các quy định nêu trên và liên hệ với cơ quan quản lý về đất đai tại địa phương để được hướng dẫn cụ thể theo quy định.