Bơm 11 tỷ USD giải cứu đại gia địa ốc nắm 1/10 GDP thành phố: Chuyện gì đang xảy ra ở Hồng Kông?

Trước nguy cơ khủng hoảng tài chính nghiêm trọng, các ngân hàng tại Hồng Kông đã nhất trí cấp khoản vay tái cấp vốn trị giá 11 tỷ USD cho tập đoàn bất động sản New World Development, trong nỗ lực cứu vãn một trong những "ông lớn" địa ốc và bảo vệ nền kinh tế thành phố khỏi cú sốc nợ xấu.

Đàm phán kéo dài nhiều tháng, thỏa thuận dự kiến sẽ được chốt sớm nhất vào sáng 30/6. Áp lực không chỉ đến từ quy mô khoản vay, mà còn bởi hệ lụy nghiêm trọng nếu thương vụ đổ vỡ. Một số ngân hàng cho biết kế hoạch mà họ trình lên các ủy ban tín dụng không phải dựa trên năng lực tài chính của New World, mà dựa vào viễn cảnh u ám nếu công ty phá sản.

Theo Barclays Plc, tập đoàn này đang sở hữu khối tài sản trị giá khoảng 40 tỷ USD tại Hồng Kông — tương đương 1/10 GDP của thành phố. Sự sụp đổ của New World có thể kéo theo cú sốc nghiêm trọng tới thị trường. S&P Global Ratings cảnh báo giá nhà tại Hồng Kông có thể lao dốc tới 7% chỉ trong năm nay nếu doanh nghiệp không thể xoay vòng nợ thành công.

Thỏa thuận cuối cùng chỉ đạt được sau nhiều vòng đàm phán, các cuộc gọi khẩn cấp, họp với cơ quan quản lý, cùng sức ép từ các trái chủ và sự vận động ráo riết nhằm thuyết phục một số ngân hàng nhỏ trước đó từng từ chối tham gia.

Gói cứu trợ 11 tỷ USD chỉ là phương án tạm thời

New World đã tạm thời tự giải vây — và gián tiếp giúp Hồng Kông tránh một cú sốc tài chính. Tuy nhiên, rủi ro vẫn lơ lửng khi bản chất mong manh của thỏa thuận vay cùng hàng loạt thách thức phía trước phản ánh mức độ nghiêm trọng của cuộc khủng hoảng bất động sản đang diễn ra, trong bối cảnh giá nhà giảm liên tục suốt bốn năm và tỷ lệ văn phòng trống đạt mức cao kỷ lục.

“Dù công ty có thể đã tránh được một cú nổ lớn, nền kinh tế Hồng Kông vẫn đang đối mặt với những rủi ro tiềm ẩn", ông Brock Silvers, Giám đốc điều hành của quỹ đầu tư Kaiyuan Capital, nhận định. “Các nhà phát triển vẫn đang gánh khối nợ khổng lồ, và nhiều công ty khác có thể sẽ phải tái cấu trúc”.

Sau khi thỏa thuận tái cấp vốn được thông qua, trọng tâm giờ đây chuyển sang bước đi tiếp theo của New World. Tập đoàn này hiện còn khoảng 8 tỷ USD trái phiếu đang lưu hành, và thị trường kỳ vọng công ty sẽ sớm công bố kế hoạch mua lại một phần trong số đó hoặc xin gia hạn thanh toán. Đồng thời, New World cũng đang tìm kiếm khoản vay bổ sung trị giá 2 tỷ USD để hỗ trợ nghĩa vụ trả nợ. Một lần nữa, áp lực đè nặng lên vai công ty là phải tiếp tục bán tài sản — biện pháp then chốt để huy động tiền mặt và duy trì thanh khoản.

Khi bà Echo Huang — một gương mặt kỳ cựu trong ngành bất động sản — tiếp quản vị trí Giám đốc điều hành của New World vào ngày 29/11, bà trở thành CEO thứ ba của tập đoàn chỉ trong vài tháng. Nhiệm vụ đặt trên vai bà không hề dễ dàng: giá cổ phiếu công ty đã "bốc hơi" hơn 80% trong vòng 5 năm, New World vừa báo lỗ năm đầu tiên sau hai thập kỷ, và dòng tiền bị siết chặt giữa bối cảnh thị trường bất động sản lao dốc cả ở Hồng Kông lẫn Trung Quốc đại lục.

Tháng 1 năm nay, ban lãnh đạo New World đã trình bày với các ngân hàng một kế hoạch đầy rủi ro: hợp nhất tất cả các khoản vay chưa đáo hạn thành một gói tín dụng khổng lồ — tổng trị giá 87,5 tỷ đô la Hồng Kông (tương đương 11,1 tỷ USD). Mục tiêu là chặn đứng chuỗi đáo hạn liên tục trong những năm tới và tạo khoảng thời gian “dễ thở” để tái cơ cấu.

Tuy nhiên, thỏa thuận chỉ có hiệu lực nếu toàn bộ các bên cho vay — từ các ngân hàng lớn có quan hệ lâu dài đến các tổ chức nhỏ chỉ cấp khoản vay vài triệu USD — đồng ý thông qua. Không một ngân hàng nào được phép rút lui. “Cửa sống” cho New World phụ thuộc vào sự đồng thuận 100%.

Theo tiết lộ từ hai nhân viên ngân hàng trực tiếp tham gia đàm phán, khi trình bày thỏa thuận với ủy ban tín dụng của mình, họ không nhấn mạnh vào tiềm năng phục hồi của New World mà thay vào đó là hậu quả nếu thương vụ đổ vỡ: khoản lỗ tín dụng lớn, gia tăng trích lập dự phòng, và hiệu ứng domino lan khắp hệ thống bất động sản Hồng Kông.

Phía New World cũng đi theo chiến lược tương tự. Theo các nguồn tin thân cận, ban lãnh đạo công ty đã trực tiếp làm việc với những bên cho vay có ý định rút lui, vạch rõ hệ lụy của một “cú sụp đổ” và tác động dây chuyền đến toàn bộ hệ thống tài chính thành phố. Chính những cuộc trao đổi đó đã làm gia tăng áp lực nội bộ giữa các ngân hàng, khiến các bên lần lượt "gật đầu" dù miễn cưỡng.

Những bên cho vay lớn nhất - cũng là những bên chịu rủi ro nhiều nhất nếu New World vỡ nợ - là những người đầu tiên ủng hộ thỏa thuận. Bank of China Ltd., DBS Group Holdings và HSBC Holdings được chọn làm ngân hàng đầu mối liên hệ, mặc dù toàn bộ kế hoạch tái cấp vốn và tính toán cam kết đều do New World chủ động triển khai, theo các nguồn thạo tin.

Trong khi đó, các ngân hàng quy mô nhỏ tỏ ra khó thuyết phục hơn. Banco Nacional Ultramarino của Ma Cao được cho là đã lưỡng lự trong nhiều tuần trước khi “xuống tiền”. Tại Hồng Kông, Chiyu Banking Corp Ltd. và Nanyang Commercial Bank Ltd. ban đầu cũng phản đối vì lo ngại mức độ tiếp xúc quá lớn với lĩnh vực bất động sản thương mại.

Vấn đề là: chỉ cần một bên phản đối cũng có thể khiến toàn bộ thỏa thuận đổ vỡ, do điều kiện yêu cầu 100% sự đồng thuận. Càng sát đến hạn chót, các ngân hàng càng chịu nhiều sức ép, không chỉ từ thị trường mà còn từ những tín hiệu mang tính định hướng từ cấp cao hơn.

Theo tiết lộ từ một nhân viên tín dụng tại một ngân hàng vừa của Trung Quốc, cấp trên từ đại lục đã chỉ đạo rằng nên gia hạn khoản vay "trừ khi có điều gì đó thực sự sai trái". Những tín hiệu như vậy đã tạo tiền đề cho các cuộc thảo luận nội bộ trong nhiều ngân hàng Trung Quốc tại Hồng Kông.

Thêm vào đó là sự hiện diện thầm lặng nhưng có sức nặng từ Cơ quan Tiền tệ Hồng Kông (HKMA) — thực thể đóng vai trò ngân hàng trung ương và cơ quan giám sát ngân hàng của đặc khu. Theo nhiều người tham gia, HKMA đã gọi điện hoặc mời họp với các bên cho vay để cập nhật tiến độ thỏa thuận cũng như nắm bắt các lo ngại, dù không đưa ra bất kỳ chỉ thị trực tiếp nào.

Một số chủ ngân hàng đánh giá đây là “áp lực mềm”, một hình thức định hướng không chính thức nhằm khuyến khích sự đồng thuận — một chiến thuật phổ biến trong các thương vụ tài chính có yếu tố hệ thống cao. Tuy vậy, HKMA khẳng định họ chỉ làm đúng chức năng giám sát.

“Chúng tôi không thể bình luận về từng công ty cụ thể", người phát ngôn của HKMA nói. “Tuy nhiên, các ngân hàng luôn được yêu cầu quản lý rủi ro tín dụng một cách cẩn trọng, phân loại và trích lập dự phòng đầy đủ, kịp thời”.

Vị này cũng cho biết, trong trường hợp các khoản vay gặp khó khăn, các ngân hàng nên "có thái độ thông cảm", căn cứ theo bộ hướng dẫn ban hành từ năm 1999 — một chuẩn mực cũng được nhiều quốc gia khác áp dụng.

“Ván cược sống còn” của nền kinh tế Hồng Kông

Áp lực dồn dập để chốt thỏa thuận tái cấp vốn cho New World một lần nữa phản ánh tầm quan trọng hệ thống của tập đoàn này trong thị trường bất động sản Hồng Kông — nơi New World là chủ đầu tư của hàng loạt khu dân cư và sở hữu nhiều tài sản biểu tượng như khu phức hợp Victoria Dockside bên bờ cảng.

“Nếu New World phá sản, ai sẽ còn đủ tự tin tham gia đấu giá đất — nguồn thu then chốt cho các dự án hạ tầng công?”, Gary Ng, chuyên gia kinh tế cấp cao tại Natixis, đặt câu hỏi. “Chính quyền muốn rủi ro được khoanh vùng, không để lan rộng".

Theo Barclays, New World chiếm khoảng 7% tổng số dư nợ cho vay bất động sản trong hệ thống ngân hàng Hồng Kông — tỷ lệ khiến họ có tầm ảnh hưởng gấp đôi so với vai trò của China Evergrande tại Trung Quốc đại lục trước khi vỡ nợ năm 2021. Việc tập đoàn này trì hoãn thanh toán lãi trái phiếu trị giá hơn 3 tỷ USD hồi tháng 5 càng làm phức tạp quá trình đàm phán tái cấp vốn.

Tuy nhiên, vào phút chót, những bên còn do dự cũng đã bị thuyết phục. Theo BNN, New World nhận được đủ cam kết bằng văn bản chỉ vài ngày trước hạn chót, giúp chốt thỏa thuận tái cấp vốn lớn nhất từng có tại Hồng Kông.

Thỏa thuận này cho phép New World gia hạn các khoản vay 63,4 tỷ HKD đáo hạn trong năm 2024 và 2025 thêm ba năm, đồng thời giữ nguyên kỳ hạn các khoản vay 24,1 tỷ HKD đáo hạn từ năm 2027, với điều kiện công ty bổ sung tài sản thế chấp và bảo lãnh tín dụng.

Dù thỏa thuận tạm thời giúp thị trường tránh một "cơn địa chấn", cơn đau trong lĩnh vực bất động sản vẫn tiếp diễn. Giá nhà đã lao dốc 30% trong bốn năm, chạm đáy thấp nhất trong gần một thập kỷ. Số hộ gia đình rơi vào tình trạng "vốn chủ sở hữu âm" cao nhất trong hơn 20 năm, làm dấy lên lo ngại về tâm lý tiêu cực tự duy trì.

Tỷ lệ cho vay trên tiền gửi trong hệ thống ngân hàng Hồng Kông hiện cũng đang ở mức thấp nhất kể từ khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008, cho thấy dòng tín dụng tiếp tục bị siết chặt.

Một vài tín hiệu tích cực đã xuất hiện khi chính quyền Hồng Kông cắt giảm thuế bất động sản và nới lỏng yêu cầu thế chấp. Lãi suất liên ngân hàng giảm cũng giúp chi phí vay thế chấp hạ nhiệt. Morgan Stanley nhận định thị trường có thể đang chạm đáy, đặc biệt nhờ lực mua từ Trung Quốc đại lục. Ngoài ra, kỳ vọng Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) sớm cắt giảm lãi suất đã thúc đẩy cổ phiếu nhóm bất động sản Hồng Kông, với cổ phiếu New World tăng vọt 8,5% chỉ trong một ngày.

Tuy nhiên, con đường phía trước vẫn nhiều chông gai. Các ngân hàng đang siết chặt điều kiện với những nhà phát triển quy mô vừa, với tổng nợ ước tính ít nhất 22 tỷ USD. Một số doanh nghiệp buộc phải bán dự án với giá giảm sâu hoặc chấp nhận thua lỗ. Riêng New World, dù đã “câu giờ” thành công, vẫn tiếp tục chịu áp lực cắt giảm nợ, bán tài sản và tái cấu trúc hoạt động.

“Chúng ta vẫn chưa nhìn thấy ánh sáng cuối đường hầm,” ông Patrick Ho, Giám đốc đầu tư tại Centaline Family Office, nhận định.

Tham khảo BNN, SCMP, Financial Times

>> 90% vốn hóa bốc hơi, đế chế bất động sản đặt cược vào siêu dự án trung tâm thương mại rộng gần 3.700m2