CEO JLL: Thời kỳ ‘cứ xây là bán’ của thị trường nhà ở đã kết thúc

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, thị trường nhà ở đang bước sang một chu kỳ phát triển mới sau nhiều năm chịu tác động của tình trạng thiếu nguồn cung và vướng mắc pháp lý.

Khác với giai đoạn trước, vấn đề lớn nhất của thị trường trong những năm tới sẽ không còn là thiếu dự án, mà là cuộc cạnh tranh giữa các doanh nghiệp để chinh phục người mua ngày càng khắt khe hơn.

Theo nghiên cứu của JLL, trong khoảng 5 năm tới, khu vực phía Nam dự kiến sẽ có khoảng 40.000 căn hộ mới được đưa ra thị trường, chủ yếu đến từ các dự án phát triển theo mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD).

Tuy nhiên, bà Trang cho biết quy mô nguồn cung này chỉ tương đương lượng căn hộ từng được chào bán riêng tại TP. HCM trong giai đoạn 2014-2015.

"Điều đó cho thấy nguồn cung đang phục hồi nhưng chưa phải quá lớn. Đây mới chỉ là những dự án đã được quy hoạch hoặc công bố. Trong thời gian tới, khi các quy hoạch TOD được triển khai mạnh hơn, thị trường sẽ tiếp tục có thêm nhiều dự án mới", bà Trang nhận định.

Theo bà, trong khoảng 5 năm tới, câu chuyện khan hiếm nguồn cung sẽ không còn là nút thắt lớn nhất của thị trường như giai đoạn vừa qua.

Chủ đầu tư không còn quanh quẩn "sân nhà"

Bên cạnh sự cải thiện của nguồn cung, JLL cũng ghi nhận sự thay đổi trong chiến lược phát triển của các doanh nghiệp bất động sản.

Theo bà Trang, thời gian gần đây, nhiều chủ đầu tư phía Nam đã mở rộng quỹ đất và triển khai dự án tại các tỉnh phía Bắc như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang. Ngược lại, nhiều doanh nghiệp phía Bắc cũng gia tăng hiện diện tại TP. HCM và các tỉnh phía Nam.

Bên cạnh những doanh nghiệp như Nam Long, Đất Xanh, nhiều nhà phát triển khác gồm MIK Group, Văn Phú - Invest, Taseco Land cũng đang mở rộng phạm vi đầu tư, trong khi các tập đoàn lớn như Vinhomes và Sun Group tiếp tục phát triển dự án trên quy mô toàn quốc.

Theo CEO JLL Việt Nam, xu hướng này không phản ánh việc khu vực nào hấp dẫn hơn, mà cho thấy năng lực phát triển của doanh nghiệp bất động sản trong nước đã được nâng lên.

"Khi đã phát triển tốt tại thị trường quen thuộc, các doanh nghiệp sẽ bắt đầu đa dạng hóa danh mục đầu tư, cả về địa bàn lẫn loại hình sản phẩm. Đây là bước phát triển tự nhiên và cũng là tín hiệu tích cực của thị trường", bà nói.

Theo JLL, thay đổi lớn nhất trong chu kỳ mới lại đến từ phía người mua.

Nếu như trước đây, nhiều khách hàng quyết định xuống tiền chủ yếu vì kỳ vọng giá nhà sẽ tiếp tục tăng, thì hiện nay họ quan tâm nhiều hơn đến giá trị thực của sản phẩm.

Người mua không chỉ xem xét vị trí mà còn đánh giá khả năng khai thác, chất lượng quy hoạch, tiện ích, tiềm năng gia tăng giá trị cũng như mức giá có tương xứng với sản phẩm hay không.

Sự minh bạch thông tin ngày càng cao cũng giúp người mua có nhiều cơ sở để so sánh giữa các dự án, thay vì chấp nhận quan điểm "giá càng cao càng tốt" như trước.

Điều này buộc các chủ đầu tư phải thay đổi chiến lược cạnh tranh.

Theo bà Trang, trong chu kỳ mới, thách thức lớn nhất của doanh nghiệp sẽ là tìm điểm cân bằng giữa chi phí đầu vào và khả năng hấp thụ của thị trường.

Trong bối cảnh chi phí đất, chi phí xây dựng đều tăng khoảng 30-40%, lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao và mặt bằng giá bất động sản đã neo ở vùng cao, doanh nghiệp sẽ rất khó tiếp tục chuyển toàn bộ áp lực chi phí sang người mua như trước đây.

"Thị trường đã bước sang một giai đoạn khác. Người mua ngày càng chuyên nghiệp hơn, vì vậy doanh nghiệp sẽ phải cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm, quy hoạch và giá trị sử dụng thay vì chỉ dựa vào đà tăng giá của thị trường", bà Trang cho biết.

TOD sẽ định hình chu kỳ phát triển mới

Một trong những yếu tố được JLL đánh giá sẽ tạo ra thay đổi lớn trong thời gian tới là sự phát triển của mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD).

Khác với mô hình đô thị truyền thống phát triển theo chiều ngang và ưu tiên nhà thấp tầng, TOD tập trung khai thác quỹ đất quanh các tuyến metro, phát triển các công trình cao tầng để tận dụng tối đa hạ tầng giao thông công cộng.

Theo bà Trang, TP. HCM đã công bố quy hoạch nhiều khu TOD dọc các tuyến metro và ngoài các dự án đã giới thiệu ra thị trường, vẫn còn nhiều dự án đang trong quá trình nghiên cứu, chuẩn bị triển khai.

Nguồn cung nhà ở vì vậy được kỳ vọng sẽ tăng mạnh trong khoảng 3-5 năm tới.

Theo CEO JLL Việt Nam, sự cải thiện của nguồn cung, sự thay đổi trong hành vi người mua, chiến lược mở rộng của doanh nghiệp cùng sự xuất hiện của các dự án TOD sẽ tạo nên một chu kỳ phát triển hoàn toàn mới của thị trường nhà ở Việt Nam.

"Thị trường sẽ không còn cạnh tranh bằng sự khan hiếm, mà bằng chất lượng sản phẩm và giá trị thực mang lại cho khách hàng", bà Trang nhấn mạnh.