Chính thức: Từ nay người bán nhà đất phải nhớ 4 mốc này, sai thời điểm có thể ảnh hưởng nghĩa vụ thuế

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp tổ chức thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân. Một trong những nội dung đáng chú ý là việc quy định cụ thể thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giúp làm rõ nghĩa vụ thuế trong từng tình huống phát sinh trên thực tế.

4 thời điểm xác định thu nhập tính thuế khi chuyển nhượng bất động sản

Theo Nghị định, đối với hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay cho bên bán, thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp hợp đồng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán, thời điểm xác định thu nhập tính thuế được tính là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản.

Đối với cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai hoặc quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, thời điểm xác định thu nhập tính thuế là khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Riêng trường hợp góp vốn bằng bất động sản, cá nhân chưa phải khai, nộp thuế tại thời điểm góp vốn; nghĩa vụ thuế chỉ phát sinh khi chuyển nhượng phần vốn góp, rút vốn hoặc doanh nghiệp giải thể.

Đây là những mốc thời gian quan trọng bởi việc xác định đúng thời điểm phát sinh thu nhập tính thuế sẽ quyết định thời điểm thực hiện nghĩa vụ kê khai và nộp thuế theo quy định.

Góp vốn bằng bất động sản chưa phải nộp thuế ngay

Một điểm mới đáng chú ý tại Nghị định là cá nhân góp vốn bằng bất động sản chưa phải khai và nộp thuế thu nhập cá nhân tại thời điểm góp vốn.

Theo đó, nghĩa vụ thuế chỉ phát sinh khi cá nhân chuyển nhượng phần vốn góp, rút vốn hoặc khi doanh nghiệp nhận vốn góp giải thể.

Khi phát sinh các trường hợp này, tổ chức nhận vốn góp có trách nhiệm khai và nộp thuế thay đối với khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân dùng để góp vốn. Đồng thời, cá nhân vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế đối với khoản thu nhập từ chuyển nhượng vốn hoặc thu nhập từ đầu tư vốn theo quy định của pháp luật.

Cách xác định thu nhập tính thuế khi góp vốn bằng bất động sản

Nghị định cũng quy định rõ, thu nhập tính thuế đối với bất động sản dùng để góp vốn được xác định theo giá trị phần vốn góp ghi trong hợp đồng tại thời điểm góp vốn.

Trường hợp cá nhân chỉ chuyển nhượng hoặc rút một phần vốn góp, số thuế phải nộp sẽ được xác định tương ứng với phần giá trị bất động sản được chuyển nhượng hoặc rút, cho đến khi tổng giá trị bằng với giá trị bất động sản đã dùng để góp vốn.

Đối với trường hợp tổ chức nhận vốn góp đã giải thể hoặc phá sản nhưng chưa thực hiện việc khai, nộp thuế thay, cá nhân góp vốn sẽ phải trực tiếp kê khai và nộp thuế theo quy định.

Việc quy định rõ các mốc thời điểm xác định thu nhập tính thuế được kỳ vọng sẽ giúp thống nhất cách áp dụng pháp luật, hạn chế tranh chấp trong quá trình kê khai, đồng thời tạo cơ sở để người dân, doanh nghiệp chủ động thực hiện đúng nghĩa vụ thuế khi phát sinh các giao dịch liên quan đến bất động sản.