Chuyên gia: Dòng tiền trên thị trường bất động sản không mất mà chỉ thay đổi hướng đi

Lãi suất tăng, tiền rẻ khó quay lại: Nhà đầu tư ôm bất động sản bằng vốn vay đối mặt rủi ro

Suốt một thập kỷ qua, giới đầu tư toàn cầu và trong nước đã quen với môi trường tiền rẻ, lãi suất duy trì sát mốc 0%. Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đã thay đổi khi chi phí vốn tăng cao, dòng tiền bị siết chặt. Điều này tác động trực tiếp đến doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư cá nhân phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính.

Trong cuộc trao đổi tại talkshow "Tiền rẻ khó quay trở lại, vay 80-90% ôm BĐS là tất tay quá nguy hiểm", TS.Bùi Ngọc Sơn, nguyên Trưởng phòng Kinh tế Quốc tế thuộc Viện Kinh tế Việt Nam và Thế giới, cùng chuyên gia bất động sản Rich Nguyễn, Nhà sáng lập Học viện Bất động sản Rich Nguyễn Academy, đã cùng nhau phân tích thực trạng thị trường, rủi ro từ đầu cơ và đưa ra các giải pháp, chiến lược tái cấu trúc trong giai đoạn mới.

Phân tích nguyên nhân khiến kỷ nguyên tiền rẻ kết thúc, TS. Bùi Ngọc Sơn cho biết Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) và các ngân hàng trung ương lớn như Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) và Ngân hàng Trung ương Anh (BOE) duy trì lãi suất ở vùng cao nhằm kiểm soát lạm phát và đưa chỉ số này về mục tiêu 2%.

Những biến số như đứt gãy chuỗi cung ứng hay xung đột địa chính trị khiến giá dầu tăng, đẩy lạm phát vượt ngưỡng kiểm soát và buộc chính sách tiền tệ phải duy trì trạng thái phòng thủ.

Theo TS. Bùi Ngọc Sơn, kỳ vọng lãi suất giảm sâu về mức rẻ như trước là không thực tế trong 1-2 năm tới. Mặt bằng tiền rẻ trước đây chỉ xuất hiện khi thế giới phải bơm tiền mạnh để ứng phó với những cuộc khủng hoảng hy hữu như năm 2008 hoặc đại dịch Covid-19. Khi kinh tế trở lại trạng thái bình thường, lãi suất sẽ ổn định nhưng ở mức cao hơn trước.

Chi phí vốn tăng khiến lãi suất vay mua nhà thả nổi tại Việt Nam lên 12-15%, thậm chí 16%/năm. TS. Bùi Ngọc Sơn cảnh báo, trong một thị trường có tính đầu cơ cao, việc nhà đầu tư lướt sóng sử dụng đòn bẩy tài chính 70-80%, thậm chí 90% để "ôm" bất động sản là hành vi "tất tay" cực kỳ mạo hiểm. Khi nền tảng giá ảo mất đi, những người vay nợ lớn có thể nhanh chóng rơi vào khủng hoảng tài chính.

Chi phí vốn gia tăng cũng làm thay đổi tiêu chí lựa chọn tài sản. Chuyên gia bất động sản Rich Nguyễn nhận định dòng tiền trên thị trường về bản chất không mất đi mà chỉ thay đổi hành vi và hướng đi.

Trong thời kỳ tiền rẻ, nhà đầu tư thường tìm kiếm các sản phẩm mang tính đầu cơ, chấp nhận rủi ro và kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Hiện nay, khẩu vị đầu tư đã chuyển sang phòng thủ. Nhà đầu tư ưu tiên tài sản an toàn, pháp lý chuẩn chỉnh, có giá trị sử dụng thực, có khả năng khai thác dòng tiền và thanh khoản tốt.

Chuyên gia Rich Nguyễn nhấn mạnh bất động sản là cuộc chơi trung và dài hạn. Việc chỉ nhìn vào mặt bằng lãi suất thấp trong một vài quý để vay tiền đầu cơ lướt sóng là chiến lược sai lầm. Khi lãi suất đảo chiều, sự thiếu hụt kiến thức tài chính và chiến lược không phù hợp sẽ bào mòn lợi nhuận, đẩy nhà đầu tư và chủ đầu tư vào quá trình thanh lọc.

Đồng tình với quan điểm này, TS. Bùi Ngọc Sơn cho rằng đây là thời điểm nhà đầu tư phải đặt yếu tố an toàn lên hàng đầu, loại bỏ tư duy tấn công mạo hiểm, hạ thấp hoặc loại bỏ hoàn toàn đòn bẩy vay nợ và chuyển sang sử dụng nguồn vốn tự có.

Giá nhà Hà Nội cao gấp 39 lần thu nhập, 39.000 căn hộ sắp được bổ sung

Đi sâu vào thị trường, TS. Bùi Ngọc Sơn chỉ ra sự bất hợp lý khi giá nhà Hà Nội tăng mạnh, khiến chỉ số giá nhà trên thu nhập trung bình lên tới 39 lần. Con số này cao hơn TP.HCM (35 lần), Bangkok (34 lần) và Hồng Kông (30-33 lần).

Theo ông, giá nhà neo cao trong khi giao dịch đóng băng do dòng tiền đầu cơ trước đây tập trung thổi giá ở phân khúc chung cư cao cấp. Khi lãi suất tăng, lực lượng đầu cơ không còn khả năng chịu chi phí vốn, khiến giao dịch tại phân khúc này đứng khựng lại. Trong khi đó, các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, thuộc phân khúc bình dân, vẫn duy trì hoạt động mua bán ổn định.

Dưới góc nhìn thị trường, chuyên gia Rich Nguyễn cho rằng tình trạng "ngáo giá" nhà đất thời gian qua chỉ mang tính cục bộ tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, không phải bong bóng trên phạm vi toàn quốc.

Hiện tượng này hình thành từ sự cộng hưởng của hai đợt tiền rẻ ngắn hạn, tình trạng khan hiếm nguồn cung tạm thời và việc dòng tiền không tìm được kênh đầu tư hiệu quả nên đổ dồn vào bất động sản nội đô.

Chuyên gia Rich Nguyễn dự báo giá nhà Hà Nội trong 3 năm tới sẽ đi ngang hoặc giảm mạnh, không thể tiếp tục tăng, do nguồn cung mới đang được bổ sung. Dự kiến khoảng 39.000 căn được đưa ra trong năm nay, vượt qua đỉnh sóng năm 2019.

Bên cạnh nguồn cung, công cụ thuế cũng có thể được sử dụng để hạn chế đầu cơ. Chuyên gia Rich Nguyễn cho rằng việc đánh thuế giao dịch ngắn hạn hoặc thuế sở hữu đối với bất động sản thứ hai trở đi có thể giúp ngăn tình trạng đầu cơ lướt sóng. Tuy nhiên, theo ông, thuế không phải là đích đến cuối cùng.

Giải pháp căn cơ là phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và đẩy mạnh mô hình nhà ở cho thuê dài hạn 15-20 năm. Nhà nước hỗ trợ quỹ đất, nguồn vốn vay ưu đãi và khống chế biên độ lợi nhuận sẽ tạo thêm nguồn cung giá rẻ, giúp người dân an cư mà không phải dốc toàn bộ tài sản để mua nhà.

Ở góc độ vĩ mô, TS. Bùi Ngọc Sơn cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam không thể giải quyết bằng một vài giải pháp đơn lẻ mà cần một cuộc đại cải cách thể chế đồng bộ.

Theo ông, cần tách biệt hệ thống ngân hàng thương mại khỏi các công ty bất động sản và xây dựng một "lưới an sinh xã hội" vững chắc về nhà ở cho người thu nhập thấp.

Trước viễn cảnh chi phí vốn cao kéo dài trong vài năm tới, các chuyên gia đưa ra khuyến nghị cho doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân.

TS. Bùi Ngọc Sơn cho rằng những người đang chịu áp lực vì vay nợ lớn cần lập tức tái cơ cấu danh mục, bán bớt tài sản để đưa dư nợ về mức an toàn, chấp nhận cắt lỗ nhằm ưu tiên mục tiêu "sống sót" qua giai đoạn khó khăn.

Trong bối cảnh áp lực tài chính đè nặng, việc giữ an toàn và sự ổn định về tinh thần quan trọng hơn việc cố thủ ôm tài sản chờ đợi.

Chuyên gia Rich Nguyễn cũng đồng tình với việc tái cấu trúc và cảnh báo giải pháp "lấy đèn cứu đèn" - tiếp tục thế chấp thêm tài sản để vay tiền gánh nợ - chỉ làm rủi ro tăng gấp đôi. Cách này chỉ nên cân nhắc khi tài sản giữ lại thực sự có chất lượng vượt trội.

Với người có tiền nhàn rỗi muốn bảo toàn vốn, TS. Bùi Ngọc Sơn gợi ý các kênh trú ẩn an toàn gồm vàng, gửi tiết kiệm ngân hàng để hưởng lãi suất thực dương hoặc đầu tư vào một số ngoại tệ đang ở vùng giá thấp như đồng Yên Nhật.

Về triển vọng, chuyên gia Rich Nguyễn lạc quan rằng năm 2026 sẽ là điểm khởi đầu của một chu kỳ mới với "cách chơi mới" lành mạnh, bền vững hơn, khi sự sàng lọc khắc nghiệt loại bỏ tư duy lướt sóng và tôn vinh những giá trị thực.

Trong khi đó, TS. Bùi Ngọc Sơn giữ góc nhìn thận trọng, cho rằng giai đoạn khó khăn sẽ còn kéo dài và phân khúc bất động sản cao cấp, lướt sóng sẽ rất khó trở lại thời kỳ hoàng kim như trước.