Đánh thuế chuyển nhượng nhà đất theo thời gian sở hữu: Hướng đi đúng nhưng cần tính toán hợp lý

Bộ Tài Chính mới đây đã có tờ trình Chính phủ đề nghị xây dựng dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), trong đó có nội dung về mức thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Một số nước sử dụng công cụ thuế để hạn chế đầu cơ.

Một số nước sử dụng công cụ thuế để hạn chế đầu cơ

Cụ thể, theo Bộ Tài chính, chính sách thuế thu nhập cá nhân hiện hành của nước ta không phân biệt theo thời gian nắm giữ bất động sản của người chuyển nhượng. Trong khi đó, để hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản, một số quốc gia trên thế giới đã sử dụng các công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ nhà đất, trong đó có áp thuế thu nhập cá nhân.

Đặc biệt, tại một số quốc gia đang đánh thuế cao đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua qua, bán lại. Nếu thời gian giao dịch diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, ngược lại diễn ra chậm hơn thì thuế suất thấp hơn.

Điển hình như tại Singapore, đất mua đi, bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán. Sau 2 năm, mức thuế suất là 50%, sau 3 năm là 25%.

Hay tại Đài Loan (Trung Quốc), giao dịch bất động sản thực hiện trong 2 năm đầu sau khi mua áp dụng thuế suất là 45%, thực hiện trong 2-5 năm thuế suất là 35%, trong 5-10 năm thuế suất 20% và thực hiện sau 10 năm mức thuế suất là 15%.

Từ thực tế trên, để có mức độ điều tiết hợp lý, tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng bất động sản, Bộ Tài chính cho rằng, có thể nghiên cứu để thực hiện thu thuế đối với thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ.

Mức thuế suất cụ thể cần được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh đúng thực tế. "Việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân theo thời gian nắm giữ cũng cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách có liên quan đến đất đai, nhà ở và hạ tầng công nghệ thông tin", Bộ Tài chính nêu.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, nhìn nhận thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ là hướng đi đúng đắn và cần thiết, tuy nhiên cần có tính toán hợp lý để đảm bảo thực thi luật hiệu quả, khả thi.

Nguyên tắc đánh thuế phải phân tách ra chủ thể mua bất động sản để sử dụng và chủ thể mua nhằm mục đích đầu tư, đầu cơ. Người liên tục mua đi bán lại trong thời gian ngắn thì nhu cầu không phải để ở mà nhằm đầu tư kiếm lời.

Những người mua để kinh doanh này thì phải đánh thuế cao, còn người mua tài sản để ở, giải quyết nhu cầu an sinh, an cư thì không đánh thuế hoặc đánh thuế thấp.

“Tôi đồng tình với việc phải đánh thuế cao hơn với các trường hợp chuyển nhượng nhà, đất trong thời gian ngắn, còn đánh thuế như thế nào thì quá trình làm luật sẽ có tính toán cụ thể hơn”, ông Đỉnh nói.

Công cụ thuế không phát huy tác dụng nếu nguồn cung khan hiếm

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, từng cho biết nhìn ở góc độ vĩ mô, thuế là một giải pháp tốt, giúp tăng thu cho ngân sách nhà nước và góp phần điều chỉnh thị trường trong ngắn hạn, nhưng không duy trì được tác động trong dài hạn. Đặc biệt, công cụ thuế sẽ không phát huy được hết tác dụng nếu nguồn cung trên thị trường tiếp tục khan hiếm.

Công cụ thuế không phát huy tác dụng nếu nguồn cung khan hiếm.

Nhiều chuyên gia cũng đồng tình muốn hạ nhiệt đầu cơ nhà thì quan trọng nhất là phải tăng nguồn cung, giãn dân ở những đô thị đông đúc. Muốn làm được điều này thì phải đầu tư hạ tầng nhanh hơn, nhiều hơn để người dân có thể di chuyển nhanh hơn từ vùng ven vào trung tâm.

Cần nhắc lại, có một thực tế dễ thấy trên thị trường bất động sản thời gian qua là khi giá nhà đất tăng, tiền vẫn chủ yếu chảy vào túi giới đầu cơ thay vì ngân sách nhà nước.

Do đó, đánh thuế có thể là một công cụ hữu hiệu để "nắn" lại thị trường địa ốc lành mạnh hơn. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là sắc thuế mới có giúp bình ổn thị trường, giảm giá nhà hay không vẫn là một “bài toán” vô cùng khó, đòi hỏi các cơ quan chức năng phải tính kỹ lưỡng để đưa ra đáp án đúng.

Chuyên gia thuế Nguyễn Ngọc Tú nhấn mạnh, trong quá trình thực hiện xây dựng luật mới, phải trả đúng lại tên gọi, đúng bản chất là thuế thu nhập cá nhân, không nên thu khoán.

Trường hợp mua bán đất đai, nhà cửa mà có hóa đơn chứng từ đầy đủ thì chỉ nên thu thuế trên phần lãi, không thể cứ thu 2% trên tổng giá trị.

“2% lớn lắm, như thế phải gọi là thuế tài sản hoặc thuế doanh thu. Kể cả là thuế doanh thu cũng chỉ nên tính ở mức 1%, 2% là con số lớn mang tính lạm thu và là một trong những nguyên nhân đẩy giá bất động sản lên cao”, ông Tú nói.

>>TP. HCM: 80 phường hoàn thành sáp nhập, dôi dư khoảng hơn 1.000 cán bộ