‘Đất vàng’ Thủ Thiêm đối diện nghịch lý: Căn hộ rẻ hơn thị trường 3-4 lần nhưng không ai mua

UBND TP. HCM vừa ban hành kế hoạch đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm tại phường An Khánh. Các căn hộ thuộc các lô R1, R2, R3, R4, R5 trong khu 38,4ha, vốn nằm trong chương trình 12.500 căn hộ tái định cư phục vụ Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Các block nhà này được xây dựng từ năm 2015. Tuy nhiên, do phần lớn người dân chọn phương án nhận tiền để tự lo tái định cư, nhiều căn hộ bị bỏ trống. Một số ít đã được chuyển đổi sang nhà ở thương mại ngay từ đầu, điển hình như dự án New City của Công ty Thuận Việt với 1.229 căn hộ.

Từ năm 2017 đến nay, TP. HCM đã 4 lần đưa 3.790 căn hộ ra đấu giá. Giá khởi điểm ban đầu là 8.800 tỷ đồng (tương đương 2,32 tỷ đồng mỗi căn) nhưng không có đơn vị tham gia. Các lần đấu giá sau, giá được điều chỉnh lên 9.100 tỷ đồng rồi 9.900 tỷ đồng, song đều thất bại. Lần gần nhất vào năm 2023, mức giá 9.900 tỷ đồng vẫn không tìm được người mua. Dự kiến, lần đấu giá thứ 5 sẽ được tổ chức trong năm 2025.

Điều đáng chú ý là các căn hộ này nằm trên khu "đất vàng" Thủ Thiêm, nơi giá bất động sản đang tăng mạnh. Hiện nay, giá bán căn hộ tại khu vực lân cận dao động từ 100-150 triệu đồng/m2. Một căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 70m2 thường có giá từ 7-10 tỷ đồng, trong khi mức giá bình quân đấu giá chỉ khoảng 2,6 tỷ đồng/căn.

Lý giải về tình trạng này, theo báo Thanh Niên, chuyên gia Phan Công Chánh cho biết, nguyên nhân chính đến từ chất lượng và tính pháp lý. Là dự án tái định cư, thiết kế căn hộ không hiện đại, tiện ích hạn chế, hạ tầng xuống cấp sau nhiều năm bỏ hoang khiến giá trị giảm sút so với các dự án thương mại cùng khu vực. Để đưa ra thị trường, doanh nghiệp gần như phải "đập đi xây lại", đồng nghĩa với chi phí đầu tư mới rất lớn.

Ngoài ra, thủ tục chuyển đổi công năng từ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại còn nhiều vướng mắc pháp lý. Trong khi đó, quy định đấu giá buộc doanh nghiệp phải ký quỹ 20% giá khởi điểm (gần 2.000 tỷ đồng) và nếu trúng đấu giá phải thanh toán 50% trong vòng 1 tháng, 50% còn lại trong 90 ngày. Việc huy động khoảng 9.900 tỷ đồng trong vòng 4 tháng được đánh giá là "bất khả thi" trong bối cảnh dòng vốn bất động sản đang gặp khó khăn, lãi suất cao và thị trường chưa phục hồi hoàn toàn.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM đề xuất, có thể chia nhỏ việc đấu giá theo từng block để nhiều doanh nghiệp có khả năng tham gia, tạo tính cạnh tranh và tăng cơ hội thành công. Bên cạnh đó, việc nghiên cứu chuyển đổi dự án sang nhà ở xã hội cũng được coi là phương án khả thi, vừa giải quyết hàng tồn kho kéo dài, vừa đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho người thu nhập thấp.

Trong khi chờ phương án mới, mỗi năm ngân sách thành phố vẫn phải chi khoảng 70 tỷ đồng để bảo trì, bảo vệ gần 3.800 căn hộ "ế khách" này.