Đâu là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản "chững lại"?

Hội nghị tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản do Bộ Xây dựng và Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) tổ chức đã chỉ ra những tồn đọng, hạn chế của ngành.

Theo kiến nghị từ HOREA, hệ thống pháp luật của nước ta liên quan đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số bất cập cần sửa đổi như:

- Chưa thống nhất về hình thức lựa chọn (đấu giá, đấu thầu, chỉ định) chủ đầu tư dự án có sử dụng đất;

- Các quy định liên quan đến việc xác định giá đất khi thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng;

- Quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài;

- Quy định về thời hạn, chế độ sử dụng đất đối với các loại bất động sản mới, bất động sản hỗn hợp, đa chức năng...

Tiếp đến, nguồn cung bất động sản giảm, cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp, có thể kể đến như các dự án bất động sản ở các phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa (có nhiều phân khúc đã vượt dự báo đến năm 2025). Trong khi đó, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình (đối với nhà ở xã hội mới đạt 7,79 triệu m2 /12,5 triệu m2 theo yêu cầu).

Đối với cơ cấu nguồn lực, những nguồn lực đối với thị trường bất động sản còn bất hợp lý chủ yếu từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng, vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15 - 30% tổng mức đầu tư của dự án và chưa có các nguồn vốn trung, dài hạn ổn định cho thị trường.

Hiện nay, giao dịch bất động sản của cả nước chưa được minh bạch, hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh bất động sản còn khá phổ biến.

Giá các dư án bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở vẫn ở mức cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở.

Đồng thời, các sàn giao dịch bất động sản hoạt động thiếu ổn định; hoạt động môi giới bất động sản chưa được kiểm soát tốt.

Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản, nhà ở
chưa đầy đủ, thiếu thống nhất, chưa công khai làm ảnh hưởng tới tính minh bạch của thị trường.

Ngoài ra, việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản còn chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Trong Quý III/2022, doanh nghiệp bất động sản khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng và trong huy động vốn qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp.