Đâu là yếu tố "cản trở" thanh khoản thị trường căn hộ Hà Nội?

Theo báo cáo của Savills, thị trường Hà Nội ghi nhận nguồn cung mới trong Q2/2023 tăng 76% theo quý và 125% theo năm lên 3.596 căn hộ. Nguồn cung sơ cấp gồm 20.412 căn hộ tăng 5% theo quý và 14% theo năm. Thị phần nằm trong tay chung cư tầm giá 2 - 4 tỷ đồng/căn với 91%.

Tuy nhiên, hoạt động của thị trường có phần trầm lắng khi chỉ có 2.500 giao dịch, giảm -6% theo quý, tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mới mở bán là 28%. Dù vậy, giá bán sơ cấp trung bình đạt 53 triệu VNĐ/m2, tăng 1 theo quý và 17% theo năm. Giá sơ cấp đã tăng trong 18 quý liên tiếp và cao hơn 73% so với Q1/2019. 

Trao đổi với PV, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp Cao, Bộ Phận Nghiên Cứu và Tư Vấn, Savills Hà Nội cho biết, thực tế một dự án thời gian để hoàn thiện thủ tục pháp lý sẽ lâu hơn và dẫn đến câu chuyện chi phí tài chính cũng sẽ phải gia tăng hơn.

So sánh tương quan giữa mức tăng của thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội, giá chung cư vẫn neo ở mức cao và tăng khá nhanh. Mức thu nhập chỉ tăng trung bình mỗi năm khoảng 6%, nhưng giá của căn hộ, giá trên thị trường sơ cấp tăng trung bình một năm là đến 13%.

Điều này dẫn đến người mua cũng sẽ khó khăn hơn, cơ hội sở hữu nhà ở của nhóm đối tượng có thu nhập trung bình và thấp sẽ càng ngày sẽ càng khó khăn, hoặc là mất lâu thời gian hơn.

Tuy nhiên, bà Hằng nhận định, câu chuyện của thị trường không nằm hoàn toàn ở mức giá. Giá nhà tăng cao là vấn đề lớn của thị trường đã được đặt ra nhiều năm qua. Nhưng có một bộ phận dự án nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện về pháp lý sở hữu lâu dài, vị trí, chất lượng xây dựng, chủ đầu tư uy tín… vẫn có lượt hấp thụ tốt.

"Tại thị trường Hà Nội thời gian gần đây đó là một trường hợp rất là đặc biệt khi giá bán trên 100 triệu đồng/m2 nhưng khi mở bán được hấp thụ rất nhanh. Bởi nó đáp ứng đủ điều kiện của nhóm đối tượng có khả năng chi trả ở mức cao" - bà Hằng cho hay.

Theo bà Hằng, hiện nay thị trường đang phải đối mặt với các thách thức lớn hơn trước đó về tiếp cận nguồn vốn phát triển, đầu tư cũng như việc giải quyết các vấn đề pháp lý dự án kéo dài khiến nguồn cung hạn chế, thiếu các sản phẩm phù hợp, giá thành phát triển gia tăng do các chi phí đầu vào dự kiến tăng. Đi kèm với việc này là sự chờ đợi thông qua các dự án Luật lớn trong năm như Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, Luật Đấu thầu sửa đổi.

Để thị trường quay lại đường đua, bà Hằng cho rằng, cần có giải pháp đồng bộ từ tất cả các bên liên quan, từ cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, nhà đầu tư tới các tổ chức tín dụng. 

Chuyên gia Savills dự báo, tình hình thị trường yên ắng sẽ tiếp tục đến khi lãi suất tiền gửi giảm và thêm nguồn cung mới gia nhập.