Đề xuất bỏ công chứng bắt buộc khi giao dịch nhà đất: Cơ chế nào sẽ thay thế để đảm bảo an toàn?

Tại phiên thảo luận sáng 21/8 về định hướng sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, một trong những vấn đề được đại biểu Quốc hội đặt ra không nằm ở việc đơn giản hóa thủ tục, mà ở “lớp bảo vệ” pháp lý cho các giao dịch bất động sản.

Theo quy định hiện hành, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất về nguyên tắc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp pháp luật quy định khác.

Trong định hướng sửa đổi, các điều kiện đối với quyền sử dụng đất được giao dịch vẫn được đặt ra, như phải có giấy chứng nhận, không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, quyền sử dụng đất không bị kê biên... Tuy nhiên, yêu cầu công chứng, chứng thực không được quy định trực tiếp trong nội dung dự thảo được đưa ra thảo luận.

Điều này khiến một số đại biểu lo ngại về khoảng trống kiểm soát giao dịch nếu công chứng không còn được xem là một yêu cầu bắt buộc trong luật chuyên ngành.

Đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hạnh - Giám đốc Sở Tư pháp TP. HCM, cho rằng cần đánh giá kỹ trước khi thay đổi quy định hiện hành. Theo bà, hồ sơ xây dựng chính sách chưa làm rõ những bất cập của cơ chế công chứng hiện nay để làm căn cứ cho việc bỏ quy định này.

Điểm đáng lưu ý, theo đại biểu, là cơ sở dữ liệu dù được kết nối và chia sẻ vẫn không thể thay thế hoàn toàn vai trò của công chứng. Dữ liệu có thể giúp xác định tình trạng pháp lý của tài sản, nhưng không dễ dàng trả lời những vấn đề liên quan đến ý chí và năng lực thực hiện giao dịch của các bên.

Chẳng hạn, một người ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho tài sản có thực sự tự nguyện hay đang bị tác động, ép buộc hay không là vấn đề không thể chỉ giải quyết bằng việc đối chiếu dữ liệu trên hệ thống.

Đại biểu Lê Thị Thanh Lam (Cần Thơ) cũng nhìn nhận việc giảm yêu cầu công chứng có thể giúp rút ngắn thời gian, giảm chi phí giao dịch. Tuy nhiên, lợi ích này cần được đặt cạnh rủi ro phát sinh nếu giao dịch bị gian lận, vô hiệu hoặc xảy ra tranh chấp.

Với một tài sản có giá trị lớn như quyền sử dụng đất, chi phí xử lý một giao dịch sai ngay từ đầu có thể lớn hơn nhiều so với khoản chi phí tiết kiệm được từ việc đơn giản hóa thủ tục.

Từ góc độ này, các ý kiến tại nghị trường cho thấy vấn đề không đơn thuần là giữ hay bỏ công chứng, mà là thiết kế lại cơ chế kiểm soát giao dịch trong bối cảnh dữ liệu đất đai, dân cư, thuế và công chứng đang được số hóa và kết nối.

Đáng chú ý, định hướng của Trung ương cũng đặt mục tiêu xây dựng hệ thống thông tin đất đai tập trung, thống nhất, hiện đại và kết nối với các cơ sở dữ liệu về dân cư, quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng và bất động sản. Nghị quyết 21-NQ/TW đồng thời định hướng từng bước bắt buộc đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất, công khai thông tin pháp lý, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp và tranh chấp.

Như vậy, hướng đi được đặt ra không phải là loại bỏ kiểm soát pháp lý đối với giao dịch đất đai, mà là chuyển dần từ kiểm soát bằng thủ tục sang kiểm soát dựa trên dữ liệu và hệ thống thông tin. Nhưng để chuyển đổi thành công, điều kiện tiên quyết là dữ liệu phải đầy đủ, chính xác, đồng bộ và có khả năng chia sẻ giữa các cơ quan.

Giải trình tại phiên thảo luận, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng cho rằng công chứng, chứng thực là một thủ tục và không nhất thiết phải quy định trực tiếp trong Luật Đất đai; các nội dung liên quan có thể được quy định ở văn bản hướng dẫn. Bộ trưởng đồng thời khẳng định việc sửa đổi không làm mất đi quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Các cơ quan chức năng sẽ tiếp tục nghiên cứu để bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Công chứng.

Đáng chú ý, đây cũng là vấn đề cần đặt trong bối cảnh Luật Công chứng đã được sửa đổi trong năm 2026, trong đó quy định về công chứng giao dịch bất động sản được thiết kế gắn với quá trình hoàn thiện và vận hành cơ sở dữ liệu công chứng cùng các cơ sở dữ liệu liên quan. Luật mới quy định lộ trình mở rộng phạm vi công chứng giao dịch bất động sản trên toàn quốc gắn với điều kiện dữ liệu được vận hành đầy đủ, đồng bộ.

Vì vậy, cuộc tranh luận tại Quốc hội cho thấy bài toán lớn hơn phía sau việc sửa Luật Đất đai là làm thế nào để giảm thủ tục nhưng không giảm mức độ an toàn của thị trường bất động sản. Khi dữ liệu chưa hoàn toàn đồng bộ, việc cắt giảm một khâu kiểm soát cần đi cùng một cơ chế thay thế đủ mạnh; nếu không, chi phí và rủi ro có thể chỉ được chuyển từ cơ quan thực hiện thủ tục sang chính người mua, người bán và các bên tham gia giao dịch.