Đón “sóng” sai nhịp, nhiều nhà đầu tư ngậm “trái đắng”

Quy hoạch chưa chốt, giá đất đã tăng

Những tháng đầu năm 2021, khi mới chỉ có thông tin về Đồ án phân khu đô thị sông Hồng sẽ duyệt và ban hành vào tháng 6/2021 giá đất tại một số quận, huyện liên quan đã đón những cơn “sốt ảo”. Thậm chí chỉ trong vài ngày giá đất đã tăng gấp 2 lần, thay đổi theo từng ngày. Thế nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn mạo hiểm gom đất khu vực này.

Cứ tưởng vớ được miếng hời, nhưng thực tế cho đến nay, Đồ án phân khu đô thị sông Hồng vẫn chưa được phê duyệt. Thông tin mới nhất cho biết, dự kiến, sớm nhất là cuối tháng 12/2021 và chậm nhất nửa đầu tháng 1/2022 mới đủ cơ sở pháp lý để thành phố phê duyệt Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng và Quy hoạch phân khu đô thị sông Đuống...

Đáng nói, ngay sau khi thông tin trên được công bố thì giá đất các khu vực sông Hồng, sông Đuối lại tiếp tục “phi mã”.

Tại khu vực Thạch Cầu (Long Biên, Hà Nội), mảnh đất nằm ở mặt ngõ rộng 4m đã có mức giá từ 45 - 55 triệu đồng/m2. Còn những mảnh đất ở ngõ khoảng 2,5 đã có mức giá từ 35 - 42 triệu đồng/m2, giá đất này đã tăng khoảng 20 - 30% so với thời điểm chưa có thông tin Quy hoạch được phê duyệt vào tháng 1/2022.

Đơn cử, một mảnh đất tại khu vực Thạch Cầu, nằm ở mặt ngõ ô tô di chuyển được chào bán với giá 53 triệu đồng/m2, trong khi trước đó chỉ khoảng 40 triệu đồng/m2. Theo chủ đất cho biết, mức giá này nếu thiện chí sẽ chịu hết chi phí tiền thủ tục sang tên vì đang cần tiền gấp, còn mức giá đã cứng không giảm.

Tại Cự Khối, cuối năm 2020 những mảnh đất nằm ở mặt ngõ 3m có giá khoảng 20 triệu đồng/m2, thì đến khi có thông tin phê duyệt Quy hoạch đã tăng lên 34 - 37 triệu đồng/m2. Còn bây giờ thì đã lên tới 45 - 50 triệu đồng/m2. Thậm chí, đất giao dịch bằng giấy viết tay cũng được rao bán từ 25 - 30 triệu đồng/m2.

Ngoài điểm nóng Long Biên, đất tại khu vực Đông Anh cũng đang có xu hướng tăng từ 5 - 15 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Tại khu vực Xuân Canh (Đông Anh, Hà Nội), một mảnh đất 50m2, ở mặt ngõ rộng hơn 3m, chỉ trong 1 tuần nay giá từ 42 triệu đồng/m2 đã lên đến 50 triệu đồng/m2.

Trước đó, đất tại khu vực Đông Anh đã đón nhiều cơn sốt, giá đất cũng đã cao nhưng khi có thông tin quy hoạch lại tiếp tục tăng. Môi giới khu vực này cho biết, hiện tại đất chỉ là mua lại của các nhà đầu tư khác còn đất của người dân vốn còn rất ít.

Còn đất trong đê thuộc khu vực Lĩnh Nam (Hoàng Mai) dù nhiều khu vực không có sổ đỏ nhưng cũng đang được chào bán với giá 30 - 37 triệu đồng/m2. Hay đơn cử như một khu đất nông nghiệp tại phường Tứ Liên (Tây Hồ), một mảnh đất có diện tích 40m2 nhưng “cò” chào giá lên đến gần 70 triệu đồng/m2.

Môi giới nhà đất tại những khu vực nóng sốt này đều có chung nhận định: Thời điểm này đất đang sốt lên từng ngày bởi “ăn” theo quy hoạch phân khu sông Hồng. Nếu đầu tư để lướt sóng hoặc sử dụng trong thời điểm này là quá hợp lý, thời gian tới khi công bố Quy hoạch giá sẽ còn lên cao hơn nữa, có tiền cũng không mua được”.

Nhà đầu tư “hớ” vì “ăn theo” thông tin không chuẩn

Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính cho biết, thực tế những nhà đầu tư khi xuống tiền mua bất động sản ở những khu vực được cho là có quy hoạch đều muốn có lãi.

Ông dẫn dụ, thời gian gần đây, thông tin xây cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, cầu Trần Hưng Đạo bắc qua sông Hồng hay thông tin Hà Nội đề xuất chủ trương và xây dựng quy hoạch huyện Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh thành thành phố trong giai đoạn 2021 - 2025 đã thúc một số nhà đầu tư, môi giới đổ xô đi gom đất “kích sóng” thị trường. Sản phẩm thanh khoản ở những khu vực đó tốt nhưng sau khi sóng qua đi, không thanh khoản được, tìm cách “cắt lỗ” nên lâm vào tình cảnh khá thê thảm.

Chưa kể, trước những thông tin liên quan đến quy hoạch sẽ có một số đối tượng lợi dụng để “kích sóng” nhằm tạo “sóng mới” trong khi bản chất là thông tin cũ. Và chỉ có những nhà đầu tư lẻ tẻ, thiếu chuyên nghiệp, chưa bị va vấp bị dính vào.

Thực tế có không ít nhà đầu tư sau khi xuống tiền để sở hữu đất thuộc vùng thông tin quy hoạch đã phải lướt sóng cắt lỗ từ hàng chục đến hàng trăm triệu đồng.

Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam chỉ rõ, việc tăng giá bất động sản chỉ mang tính nhất thời; trong khi đó, về bản chất thông tin quy hoạch các thành phố vệ tinh hay quy hoạch mở rộng đô thị của Hà Nội không mới vì đã được thể hiện trong Đồ án quy hoạch Thủ đô đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2030 mà Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt để tạo ra những trung tâm tài chính, trung tâm công nghệ, thành phố thông minh ở phía bên kia sông Hồng. Do đó, những thông tin gần đây thực ra chỉ là hoạt động nhắc lại kế hoạch của chính quyền UBND và HĐND TP. Hà Nội để tập trung đẩy nhanh tiến độ.

Ông Đính dẫn chứng khu vực Hoài Đức (Hà Nội) đã từng bùng lên “sốt đất" khi thông tin lên quận nhưng cuối cùng chỉ loanh quanh có mấy khu dân cư nhỏ chứ chưa tạo ra khu vực có giá trị sống cao theo đúng nghĩa thành phố hiện đại, thông minh. Hay Mê Linh chỉ có ít khu đất đã san nền cấy thêm vài con đường nhỏ, không có sự sống nên giá trị bất động sản, giá giao dịch bị tụt xuống.

“Thực tế, bất động sản chỉ tạo ra giá trị thật khi có đầu tư thật, khi người dân về sinh sống ở thực nên các vùng ven, huyện ngoại thành muốn lên thành phố phải được đầu tư hệ thống đường sá, kỹ thuật, hạ tầng về văn hóa – xã hội, dịch vụ, thương mại, thể thao, vui chơi – giải trí… lúc đó mới tạo ra giá trị bất động sản thực, đô thị thực”,  ông Đính chia sẻ.