Dòng vốn ngoại trở lại, bất động sản Việt Nam xuất hiện thêm những ‘cửa vào’ mới
Savills Việt Nam nhận định, các mô hình liên doanh đang tạo thêm phương thức để dòng vốn quốc tế tham gia thị trường bất động sản Việt Nam, khi nguồn vốn và kinh nghiệm đầu tư được kết hợp với quỹ đất, năng lực phát triển và hiểu biết thị trường của doanh nghiệp trong nước.
Dòng vốn quốc tế trở lại, cấu trúc giao dịch đa dạng hơn
Theo Savills Việt Nam, xu hướng liên doanh trong bất động sản đang diễn ra trong bối cảnh hoạt động đầu tư tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương phục hồi, kéo theo sự gia tăng của dòng vốn xuyên biên giới và sự đa dạng về cấu trúc giao dịch.
Theo Báo cáo Savills Global Capital Markets quý II/2026, tổng giá trị đầu tư bất động sản tại châu Á - Thái Bình Dương đạt 46 tỷ USD trong quý, tăng 18% so với cùng kỳ năm trước. Trên toàn cầu, giá trị đầu tư đạt khoảng 250 tỷ USD, tăng 13% theo năm.
Đáng chú ý, dòng vốn xuyên biên giới đang chiếm tỷ trọng lớn hơn trong hoạt động đầu tư. Trong nửa đầu năm 2026, nhóm nhà đầu tư này chiếm 35% tổng giá trị mua vào tại châu Á - Thái Bình Dương, tăng từ mức 28% cùng kỳ năm trước.
Cùng với sự trở lại của dòng vốn quốc tế, các hình thức giao dịch cũng trở nên linh hoạt hơn. Thay vì chỉ mua toàn bộ một tài sản, nhà đầu tư có thể tham gia thông qua việc nhận chuyển nhượng một phần quyền sở hữu, góp vốn vào dự án, danh mục tài sản hoặc hợp tác xây dựng các nền tảng đầu tư cùng đối tác.
Theo Savills, cách tiếp cận này cho phép các bên lựa chọn mức độ tham gia và phân bổ nguồn lực phù hợp với chiến lược riêng. Tại Việt Nam, từ bất động sản công nghiệp đến nhà ở, một số dự án quy mô lớn đang cho thấy vai trò của mô hình liên doanh trong việc kết nối nguồn vốn quốc tế với năng lực triển khai tại địa phương.
Một trường hợp tiêu biểu trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp là BW Industrial Development. Năm 2018, Warburg Pincus và Becamex IDC thành lập BW Industrial với cam kết đầu tư ban đầu hơn 200 triệu USD. Khi ra mắt, liên doanh sở hữu hơn 2 triệu m2 quỹ đất công nghiệp tại các thị trường trọng điểm ở miền Bắc và miền Nam. Theo thông tin công bố trên cổng thông tin của Warburg Pincus, hiện BW Industrial kiểm soát hơn 3,8 triệu m2 quỹ đất tại các khu kinh tế và công nghiệp trọng điểm trên cả nước.
Một mô hình liên doanh khác đang cho thấy xu hướng mở rộng từ bất động sản công nghiệp sang nhà ở là hợp tác giữa GELEX Infrastructure và Frasers Property.
Đầu năm 2026, hai doanh nghiệp công bố hợp tác đầu tư chiến lược trong lĩnh vực bất động sản, với trọng tâm là phát triển nhà ở. Theo thỏa thuận, Frasers Property dự kiến nắm 51% vốn tại liên doanh, trong khi GELEX Infra sở hữu 49%.
Hai bên đã có quá trình hợp tác trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp và logistics, cùng phát triển 5 dự án tại Bắc Ninh, Quảng Ninh và Hưng Yên với tổng diện tích khoảng 100ha. Trên nền tảng này, hai doanh nghiệp tiếp tục mở rộng sang các cơ hội phát triển bất động sản nhà ở và một số lĩnh vực liên quan tại Việt Nam.
Dự án đầu tiên trong khuôn khổ hợp tác là khu đô thị phức hợp ANmaison tại Hải Phòng, có diện tích 13,62ha, nằm trên đường Lê Lai, trung tâm thành phố. Dự án có tổng mức đầu tư khoảng 8.000 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, hai bên đang nghiên cứu triển khai một khu đô thị tích hợp quy mô khoảng 113ha tại Đồng Nai, dự kiến gồm các hạng mục nhà ở và thương mại.
Quỹ đất, pháp lý và năng lực triển khai quyết định hiệu quả hợp tác
Theo Savills Việt Nam, những thương vụ trên cho thấy liên doanh không đơn thuần là phương thức huy động thêm vốn, mà còn giúp các bên kết hợp nhiều nguồn lực cần thiết để triển khai một dự án bất động sản.
Đối với nhà đầu tư quốc tế, hợp tác với doanh nghiệp trong nước có thể bổ sung quỹ đất, hiểu biết về thị trường, năng lực phát triển và khả năng triển khai dự án. Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp Việt Nam có thêm một phương thức tiếp cận nguồn vốn, kinh nghiệm và mạng lưới đầu tư quốc tế, bên cạnh các hình thức như chuyển nhượng tài sản hoặc mua bán doanh nghiệp.
Tuy nhiên, Savills lưu ý cấu trúc hợp tác chỉ là một phần trong quyết định đầu tư. Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, vấn đề đầu tiên các nhà đầu tư thường xem xét là mức độ rõ ràng về pháp lý, sự tuân thủ pháp luật của dự án và khả năng triển khai phương án đầu tư trên khu đất. Khi những điều kiện nền tảng được đáp ứng, mô hình liên doanh có thể giúp các bên kết hợp nguồn vốn, quỹ đất, kinh nghiệm phát triển và hiểu biết thị trường trong cùng một cơ hội đầu tư.
“Mỗi thương vụ có mục tiêu và cấu trúc riêng, vì vậy không có một mô hình hợp tác phù hợp cho mọi dự án. Với liên doanh, điểm đáng chú ý là khả năng kết hợp những nguồn lực khác nhau trong cùng một cơ hội đầu tư, từ nguồn vốn, quỹ đất đến kinh nghiệm phát triển và hiểu biết thị trường”, ông Powell nhận định.
Từ góc nhìn này, Savills cho rằng trong bối cảnh dòng vốn quốc tế ngày càng có nhiều cách tiếp cận thị trường bất động sản, quy mô vốn chỉ là một yếu tố. Cấu trúc giao dịch, lựa chọn đối tác và khả năng triển khai dự án sẽ ngày càng trở thành những yếu tố quan trọng quyết định cách dòng vốn được đưa vào thị trường Việt Nam.
