Dự án nghỉ dưỡng 1.000 ha mất 10–20 năm để hoàn tất thủ tục: Novaland kiến nghị gia hạn thời gian thuê đất

Chiều 31/7, tại Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách", ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng – Giám đốc Điều hành Khu vực của Tập đoàn Novaland, nhấn mạnh: Để phát triển một dự án bất động sản nghỉ dưỡng với quy mô cả nghìn hecta, nhà đầu tư cần rất nhiều thời gian cho công tác chuẩn bị đầu tư, bồi thường giải phóng mặt bằng, hoàn tất các thủ tục pháp lý, triển khai xây dựng. Trong khi đó, nhiều dự án được chuyển nhượng lại khi thời gian thuê đất không còn nguyên vẹn.

“Ví dụ, với thời hạn thuê đất 50 năm theo quy định, nhưng do các vướng mắc về thủ tục kéo dài từ 10–20 năm, khi đến tay nhà đầu tư thứ cấp hoặc khách hàng cuối cùng, thời gian sử dụng đất chỉ còn hơn 30 năm, thậm chí ít hơn”, ông Hưng dẫn chứng.

Chưa kể, công tác điều chỉnh quy hoạch, khởi động lại dự án, hoặc hoàn thiện hồ sơ pháp lý có thể tiếp tục tiêu tốn thêm 2–5 năm. Kết quả là quyền sử dụng đất còn lại của khách hàng mua biệt thự nghỉ dưỡng hoặc các tài sản gắn liền với đất thương mại dịch vụ trở nên ngắn ngủi, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tâm lý đầu tư và sức hút của dự án.

Từ thực tiễn này, Novaland kiến nghị trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, cần xem xét cơ chế cho phép gia hạn thời gian thực hiện dự án cũng như thời gian sở hữu tài sản trên đất tính từ thời điểm khởi động lại hoặc điều chỉnh quy hoạch.

“Đề xuất này vừa đảm bảo ngân sách nhà nước vẫn thu được tiền thuê đất, vừa giúp người nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất được kế thừa đầy đủ quyền lợi về thời gian thuê. Quan trọng hơn, điều này tạo sự an tâm và ổn định cho khách hàng, từ đó khơi thông lực cầu và hồi phục niềm tin vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng”, ông Hưng khẳng định.

Từ thực tế triển khai hàng loạt dự án quy mô lớn, Novaland đề xuất một số kiến nghị chính sách nhằm tháo gỡ ách tắc và tạo đột phá cho thị trường.

Một vướng mắc lớn khác được đại diện Novaland chỉ ra, là việc định giá đất thương mại dịch vụ hiện nay còn thiếu thông tin đầu vào, đặc biệt ở các khu vực chưa phát triển, hoặc các địa phương mới quy hoạch thành vùng du lịch – nghỉ dưỡng.

Theo ông Hưng, các đơn vị tư vấn định giá hiện gặp rất nhiều khó khăn do thiếu dữ liệu tham chiếu, đặc biệt là dữ liệu giá đất theo nguyên tắc thị trường tại những thời điểm khác nhau. Điều này không chỉ khiến việc định giá kéo dài, mà còn làm giảm tính khách quan và minh bạch của quy trình phê duyệt giá đất.

Do đó, Novaland kiến nghị Nhà nước cần sớm xây dựng và vận hành trung tâm dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản, với dữ liệu thu thập từ nhiều nguồn: cơ quan thuế, sàn giao dịch, công chứng, ngân hàng, doanh nghiệp phát triển dự án… Dữ liệu này phải được kiểm định thường xuyên, loại bỏ các giao dịch bất thường, không đại diện cho giá trị thị trường thực, nhằm đảm bảo định giá sát thực tế, hỗ trợ quá trình đầu tư và quản lý hiệu quả hơn.

Liên quan đến nội dung sửa đổi Luật Đất đai 2024 đang được lấy ý kiến, một trong những điểm gây tranh cãi là đề xuất Nhà nước quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp mà không phụ thuộc vào kết quả tư vấn của đơn vị thẩm định.

Theo đại diện Novaland, việc rút ngắn thời gian định giá là điều cần thiết, nhưng nếu giá đất sơ cấp được Nhà nước quyết định hoàn toàn – thiếu tham chiếu thực tế từ thị trường và ý kiến của các doanh nghiệp đang trực tiếp đầu tư tại địa phương, thì rất dễ dẫn đến những bảng giá “một chiều”, không sát thực tế cung cầu, ảnh hưởng đến khả năng đầu tư và giao dịch.

“Chúng tôi đề xuất khi các địa phương xây dựng bảng giá đất 5 năm một lần, hoặc điều chỉnh hệ số K hàng năm, cần có cơ chế tham vấn ý kiến doanh nghiệp đang đầu tư thực tế. Chính họ là những người nắm rõ giá trị thực của quỹ đất thương mại dịch vụ, cũng như chi phí đầu tư – vận hành tại địa phương đó”, ông Hưng nói.

Từ thực tiễn phát triển nhiều dự án bất động sản quy mô lớn tại các địa phương như Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Phan Thiết…, Novaland cho rằng đất thương mại dịch vụ đang sở hữu tiềm năng rất lớn trong việc thu hút đầu tư tư nhân, phát triển hạ tầng du lịch và tạo sinh kế cho người dân.

Tuy nhiên, nếu các vướng mắc về thời hạn thuê đất, cơ chế định giá, thiếu dữ liệu và thiếu minh bạch trong xác định giá trị đất không được giải quyết dứt điểm, thì thị trường này sẽ tiếp tục bị "nghẽn", gây thiệt hại cho cả Nhà nước lẫn nhà đầu tư và người dân.

“Chúng tôi mong muốn các kiến nghị này không chỉ dừng lại ở tọa đàm, mà sẽ được ghi nhận và phản ánh vào quá trình hoàn thiện Luật Đất đai sửa đổi. Một hành lang pháp lý minh bạch, linh hoạt và thực chất sẽ là nền tảng quan trọng để khơi thông dòng vốn đầu tư, tạo sức bật mới cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch quốc gia”, ông Hưng kết luận.