Dự thảo bảng giá đất ở 5 huyện ngoại thành có nơi tăng 50 lần: TP. HCM nói gì?

Mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đã có thông tin trả lời câu hỏi của báo chí về các khu vực hiện vẫn còn khó khăn của TP. HCM (5 huyện ngoại thành) nhưng dự thảo bảng giá đất lại tăng cao hơn nội thành, thậm chí có nơi tăng 50 lần.

Sở TN&MT cập nhật theo giá bồi thường

Sở TN&MT cho biết nguyên tắc xuyên suốt của công tác điều chỉnh bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020 của UBND TP.HCM chính là việc cập nhật các cơ sở dữ liệu giá đất đã phê duyệt tại các dự án bồi thường, dự án nộp tiền sử dụng đất, giá thành giao dịch do các cơ quan thuế cung cấp. Chính vì thế, Sở này khẳng định bảng giá đất điều chỉnh là phù hợp với tình hình thực tế trên địa bàn TP.

Theo Sở TN&MT TP. HCM, 5 huyện ngoại thành của TP đều là các huyện có nhiều dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước đang thực hiện, qua đó góp phần hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật của huyện, đặc biệt hạ tầng giao thông và tăng giá trị quyền sử dụng đất của người dân trên địa bàn.

Trên thực tế, giá đất được tính bồi thường phê duyệt tại các dự án này đều được xác định theo giá đất cụ thể (giá thị trường) và nhận được sự đồng thuận của đa phần người dân, do đó giá đất tại bảng giá đất điều chỉnh là phù hợp với tình hình thực tế.

Lý giải về việc có trường hợp tăng giá đất 50 lần tại huyện Hóc Môn, Sở TN&MT TP. HCM cho biết qua kiểm tra thực tế, giá đất được nêu ra tại vị trí đường Song hành Quốc lộ 22; giá đất được ban hành theo Quyết định 02/2020 là 780.000 đồng/m2.

Nhưng giá đất này là chưa tính bổ sung hệ số được ban hành theo Quyết định số 56/2023 quy định về hệ số điều chỉnh bảng giá đất năm 2024 trên địa bàn TP, có hiệu lực từ 1/1/2024. Do đó, khi tính cả hệ số này thì kết quả là 3,5 triệu đồng/m2.

>> Được 'gỡ nút thắt', thị trường nhà ở Hà Nội bước vào chu kỳ mới

Ngoài ra, Sở TN&MT cũng nêu ra 2 tác động không mong muốn khi dự thảo bảng giá đất tăng.

- Thứ nhất: Bảng giá đất điều chỉnh tác động đến hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (nghĩa vụ tài chính tính theo mức chênh lệch của mục đích sử dụng đất mới trừ đi mục đích cũ) sẽ thực hiện nộp nghĩa vụ tài chính cao hơn so với trước đây.

Dù vậy, theo Sở TN&MT, điều này đảm bảo sự công bằng đối với những người không có m2 đất ở nào phải đi mua đất ở với giá thị trường, có thể còn cao hơn bảng giá đất.

- Thứ hai: Tác động đến mức giá của bảng giá đất điều chỉnh (dự thảo bảng giá đất) phổ biến sẽ tăng từ 3-7 lần so với bảng giá đất hiện hành theo Quyết định 02/2020 nhân với hệ số điều chỉnh theo Quyết định số 56/2023 của UBND TP.HCM (là giá đất cụ thể do cơ quan thuế tính).

Tuy nhiên, phía Sở TN&MT vẫn cho rằng bảng giá đất mới vẫn thấp hơn so với giá của thị trường.

Tranh cãi xung quanh việc giá nhà đất tăng sau khi áp dụng bảng giá đất mới

Sở TN&MT khẳng định việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh sẽ không làm tăng giá bán sản phẩm bất động sản (BĐS) trên thị trường.

Theo Sở này, giá BĐS vận hành theo quy luật cung - cầu, giá mua và bán sẽ do thị trường quyết định.

Ngoài ra, những hoạt động kinh doanh nói chung cũng không chịu ảnh hưởng của bảng giá đất điều chỉnh do thời hạn áp dụng của bảng giá đất này từ ngày 31/12/2025.

Tuy nhiên, theo quan điểm của Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA), bảng giá đất điều chỉnh có 3 tác động không mong muốn.

Trước hết đối với cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu xin cấp Giấy chứng nhận hoặc xin tách thửa, đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở thì phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn nhiều lần so với trước đây.

Ngoài ra, HoREA cũng cho rằng bảng giá đất điều chỉnh tác động không mong muốn đến thị trường, trong đó bao gồm dự án nhà ở thương mại và cả dự án nhà ở xã hội.

Nguyên nhân xuất phát từ việc khi thấy bảng giá đất tăng, người dân sẽ có tâm lý nâng giá, thị trường tất yếu cũng sẽ có xu thế đẩy giá giao dịch lên cao hơn trước đây.

Các doanh nghiệp khi nhận chuyển nhượng nhà, đất cũng sẽ phải mua với giá cao hơn trước nhiều lần và điều này tác động tiêu cực đến mục tiêu kéo giảm giá nhà về mức hợp lý.

Cuối cùng, bảng giá đất điều chỉnh sẽ có tác động đến các dự án đường giao thông, kết cấu hạ tầng đô thị, nông thôn, điển hình là dự án chỉnh trang, di dời, tái định cư người dân sống trên và ven rạch Xuyên Tâm (quận Bình Thạnh).

Theo HoREA, chỉ có Ủy ban Thường vụ Quốc hội mới có thẩm quyền giải thích luật để các địa phương thống nhất cách hiểu và thực hiện.

Trước đó, HoREA cũng đã có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội bày tỏ mong muốn được "giải thích luật", cụ thể là quy định tại Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024.

>> Luật Đất đai 2024 dự sẽ tạo nên cú hích lớn cho thị trường BĐS