Dự thảo Luật Nhà ở mới nhất: Bỏ 'chung cư có thời hạn', làm rõ thời hạn sử dụng công trình

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Tư pháp thẩm định đưa ra những quy định mới liên quan đến thời hạn sử dụng và xử lý nhà chung cư, trong đó đáng chú ý là việc không còn sử dụng khái niệm “chung cư có thời hạn” như dự thảo trước đó.

Theo hồ sơ thẩm định dự thảo do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo, thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ được xác định trong hồ sơ thiết kế xây dựng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Thời gian này được tính từ thời điểm nhà chung cư bắt đầu được đưa vào khai thác, sử dụng.

Với cách tiếp cận này, thời hạn được xác định trong hồ sơ thiết kế là căn cứ kỹ thuật để đánh giá vòng đời công trình, không đồng nghĩa người sở hữu căn hộ sẽ đương nhiên mất quyền sở hữu khi hết khoảng thời gian đó.

Trường hợp công trình chưa hết thời hạn sử dụng theo thiết kế nhưng xuất hiện hư hỏng, sự cố, có nguy cơ sập đổ hoặc không còn bảo đảm an toàn, nhà chung cư phải được sửa chữa, khắc phục để tiếp tục đáp ứng yêu cầu sử dụng. Nếu việc sửa chữa không thể duy trì thời hạn theo thiết kế ban đầu, thời hạn sử dụng công trình sẽ được xác định lại trên cơ sở hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo.

Đối với nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế, việc xử lý sẽ được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng. Dự thảo đồng thời giao Chính phủ quy định cụ thể trách nhiệm kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư.

4 trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng đưa ra các trường hợp nhà chung cư buộc phải phá dỡ nhằm bảo đảm an toàn cho người dân.

Trường hợp đầu tiên là công trình bị hư hỏng do cháy, nổ, thiên tai hoặc địch họa đến mức không còn đủ điều kiện an toàn để tiếp tục sử dụng.

Nhà chung cư cũng phải phá dỡ nếu các kết cấu chịu lực chính xuất hiện tình trạng nguy hiểm trên diện rộng, tiềm ẩn nguy cơ sập đổ và không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, buộc phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người đang sinh sống tại đây.

Một trường hợp khác là công trình bị hư hỏng, xuất hiện nguy hiểm cục bộ tại kết cấu chịu lực chính, đồng thời hệ thống phòng cháy, chữa cháy, cấp - thoát nước, xử lý nước thải, cấp điện hoặc giao thông nội bộ không đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn trong quá trình vận hành.

Ngoài ra, nhà chung cư dù chưa rơi vào các trường hợp nguy hiểm nêu trên nhưng có kết cấu chính như móng, cột, tường, dầm, xà... không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường và nằm trong khu vực được quy hoạch phải cải tạo, xây dựng đồng bộ với các nhà chung cư thuộc diện phá dỡ cũng có thể được đưa vào diện phải tháo dỡ.

Đối với công trình phải phá dỡ nhưng chưa nằm trong chương trình phát triển nhà ở đã được phê duyệt, UBND cấp tỉnh hoặc cơ quan được giao nhiệm vụ phải tổ chức bố trí chỗ ở tạm thời và thực hiện di dời chủ sở hữu, người sử dụng. Sau đó, địa phương sẽ lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại hoặc điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở phù hợp.

Chủ sở hữu vẫn có quyền đối với phần đất khi chung cư được xây dựng lại

Một nội dung đáng chú ý khác của dự thảo là quy định về quyền của chủ sở hữu trong quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, ngoại trừ các dự án được xây dựng từ năm 1994 trở về trước.

Theo đề xuất, chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng phần diện tích đất nơi có nhà chung cư để tham gia cải tạo, xây dựng lại công trình thông qua việc đóng góp kinh phí xây dựng nhà chung cư mới.

Khoản đóng góp được xác định dựa trên diện tích sử dụng căn hộ của từng chủ sở hữu và suất đầu tư xây dựng mới 1m2 sàn nhà ở tại thời điểm công trình bị phá dỡ.

Nếu không tham gia đóng góp kinh phí để xây dựng lại, chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư theo tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm phá dỡ. Khi đó, chủ sở hữu phải bàn giao lại đất cho Nhà nước để thực hiện việc giao đất cho chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại.

Trường hợp quy hoạch được duyệt không cho phép tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư tại vị trí cũ, chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung theo quy định pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện bồi thường.

Dự thảo cũng quy định, nếu nhà chung cư phải phá dỡ nhưng theo quy hoạch vẫn được xây dựng lại tại vị trí hiện hữu, chủ sở hữu có thể được tái định cư tại chỗ, trừ trường hợp không có nhu cầu. Nếu khu đất không được tiếp tục xây dựng chung cư, phương án bồi thường hoặc bố trí tái định cư sẽ được thực hiện theo quy định.

Đối với nhà chung cư thuộc tài sản công và các chung cư cũ, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí kinh phí phục vụ kiểm định, đánh giá chất lượng, ngoại trừ trường hợp công trình thuộc một chủ sở hữu và không phải tài sản công. UBND cấp tỉnh cũng là cơ quan tổ chức xây dựng, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Theo Bộ Xây dựng, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp tháng 10 và nếu được thông qua sẽ có hiệu lực từ ngày 1/3/2027.