Đất nền sắp bước vào đợt thanh lọc lớn, chuyên gia dự báo giá giảm 30%

Giá đất có thể giảm mạnh trong giai đoạn đầu

Tại talkshow "Chính sách đất đai mới sẽ “đập tan” ngáo giá BĐS, càng ôm đất càng dễ “gãy sóng”?" do VTC News tổ chức, chuyên gia Rich Nguyễn, Nhà sáng lập Học viện Bất động sản Rich Nguyen Academy, cho rằng thị trường đang chịu sức ép từ hai phía: mặt bằng giá bị đẩy lên cao và lãi suất làm gia tăng áp lực lên dòng tiền của nhà đầu tư.

Theo ông, khi các quy định mới và định hướng quy hoạch được triển khai, thị trường đất nền có thể trải qua nhiều giai đoạn điều chỉnh. Trong ngắn hạn, giá đất có khả năng đi xuống trước khi hình thành mặt bằng giá mới.

“Giá vốn dĩ đang cao. Với các chính sách mới để định hình lại thị trường, sẽ có những giai đoạn lắng xuống và tụt giá. Tôi cho rằng mức giảm có thể khoảng 30%”, ông Rich Nguyễn dự báo.

Theo chuyên gia này, tình trạng giá đất tăng cao không chỉ xuất hiện tại các đô thị lớn mà còn lan tới nhiều khu vực ở các tỉnh. Có những nơi hạ tầng, dân cư và tiện ích chưa tương xứng với mức giá bất động sản được chào bán.

Điều này đặt ra vấn đề về khả năng khai thác thực tế của tài sản. Khi giá đất vượt xa giá trị sử dụng và khả năng chi trả của người mua, dư địa tăng giá sẽ bị hạn chế, đặc biệt nếu thị trường không xuất hiện động lực phát triển mới.

Tuy nhiên, mức giảm 30% không đồng nghĩa toàn bộ thị trường đất nền sẽ giảm theo một tỷ lệ đồng nhất. Diễn biến giá còn phụ thuộc vào vị trí, pháp lý, hạ tầng, nhu cầu thực và điều kiện thị trường tại từng khu vực.

Đất nền phân hóa mạnh, không còn chuyện tăng giá đồng loạt

Sau giai đoạn điều chỉnh, theo ông Rich Nguyễn, thị trường đất nền có thể phân hóa rõ rệt giữa những tài sản có nền tảng tốt và các khu vực chủ yếu tăng giá nhờ kỳ vọng.

Nhóm có khả năng trụ vững hơn là đất nền có pháp lý đầy đủ, nằm gần trung tâm hoặc sở hữu hệ thống tiện ích đáp ứng nhu cầu sinh sống, kinh doanh thực tế. Những tài sản này vẫn có thể giảm giá trong giai đoạn thị trường điều chỉnh, nhưng mức giảm được dự báo nhẹ hơn so với các khu vực thiếu lợi thế.

Trong tầm nhìn 5-10 năm, giá đất tại những vị trí này có thể tăng trở lại, song chuyên gia cho rằng mức tăng sẽ không quá lớn nếu thiếu động lực phát triển đột biến.

Ngược lại, đất nền xa trung tâm, hạ tầng yếu, dân cư thưa thớt và thiếu nhu cầu khai thác thực có nguy cơ đối mặt với thanh khoản thấp. Ngay cả khi giá chào bán giảm, nhà đầu tư vẫn có thể khó tìm được người mua phù hợp.

“Không thể đánh giá thị trường trên một mặt bằng chung. Không có chuyện Hà Nội tăng thì các tỉnh cũng tăng, hay ngay trong Hà Nội, khu vực này tăng thì khu vực khác cũng tăng”, ông Rich Nguyễn phân tích.

Nhận định này cho thấy rủi ro lớn của chiến lược đầu tư dựa trên kỳ vọng giá đất sẽ tăng đồng loạt. Khi thị trường bước vào giai đoạn phân hóa, vị trí và khả năng khai thác của từng bất động sản sẽ quyết định cơ hội sinh lời cũng như khả năng thoát hàng.

Ba yếu tố quyết định dư địa tăng giá đất nền

Theo chuyên gia Rich Nguyễn, muốn tìm kiếm cơ hội tăng trưởng ở phân khúc đất nền, nhà đầu tư cần quan tâm đến ba nhóm động lực chính.

Thứ nhất là hạ tầng giao thông. Những khu vực được hưởng lợi từ các công trình giao thông lớn, nhà ga hoặc tuyến đường mới có thể gia tăng sức hấp dẫn. Tuy nhiên, khả năng tăng giá còn phụ thuộc vào tiến độ triển khai, mức độ kết nối và tác động thực tế của công trình đối với khu vực.

Thứ hai là hệ thống tiện ích và các dự án phát triển đô thị. Một khu đất nằm gần trung tâm thương mại, khu đô thị hoặc các tiện ích thiết yếu có thể có lợi thế hơn nếu những công trình này được triển khai thực chất và tạo ra nhu cầu sử dụng.

Thứ ba là dòng người, việc làm và dòng tiền. Theo ông, một khu vực muốn tăng trưởng bền vững cần thu hút dân cư, doanh nghiệp và hoạt động kinh tế. Sự xuất hiện của các khu công nghiệp, ngành nghề mới hoặc những mô hình kinh tế có khả năng tạo việc làm sẽ góp phần hình thành nhu cầu nhà ở và sử dụng đất.

Nói cách khác, giá đất khó tăng bền vững nếu chỉ dựa vào thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng về một dự án trong tương lai mà chưa có sự chuyển biến tương ứng về hạ tầng, dân cư và hoạt động kinh tế.

Chuyên gia cũng lưu ý, dư địa tăng giá thường khác nhau đáng kể giữa các vùng giá. Việc kỳ vọng một lô đất đã có giá 100-200 triệu đồng/m² tiếp tục tăng gấp đôi sẽ khó khăn hơn nếu khu vực đó không xuất hiện động lực tăng trưởng đủ mạnh.

Ôm đất chờ tăng giá không còn là chiến lược dễ dàng

Dù cảnh báo rủi ro điều chỉnh và phân hóa, ông Rich Nguyễn vẫn đánh giá đất đai là một loại tài sản có thể phục vụ mục tiêu tích lũy dài hạn. Tuy nhiên, chiến lược này chỉ phù hợp khi nhà đầu tư cân nhắc được mức giá mua, chất lượng tài sản và khả năng nắm giữ.

Với những khu đất giá thấp nhưng hạ tầng và dân cư chưa phát triển, việc mua để tích lũy dài hạn đồng nghĩa với thời gian chờ đợi có thể kéo dài. Không thể mặc nhiên cho rằng mọi khu vực hiện nay còn rẻ đều sẽ tăng giá trong tương lai.

Trong bối cảnh lãi suất gây áp lực lên dòng tiền, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính còn phải tính đến chi phí vốn và khả năng thanh toán trong thời gian tài sản chưa thể chuyển nhượng.

Nếu mua ở mức giá cao, phụ thuộc vào vốn vay và kỳ vọng bán lại nhanh để thu lợi nhuận, nhà đầu tư có thể chịu sức ép lớn khi thị trường giảm nhiệt.

Bởi vậy, theo các phân tích của chuyên gia, câu hỏi quan trọng không còn đơn thuần là đất nền có tăng giá hay không, mà là khu đất nào có nhu cầu thực, động lực phát triển rõ ràng và mức giá đủ hợp lý để hạn chế rủi ro khi thị trường điều chỉnh.

Một đợt thanh lọc, nếu xảy ra, có thể khiến những tài sản thiếu nền tảng phải đối mặt với áp lực lớn hơn, trong khi các khu vực có pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt và nhu cầu sử dụng thực có cơ sở để duy trì sức hấp dẫn dài hạn.