Hệ lụy khó lường từ việc giá đất “leo thang” chóng mặt

Dịch bệnh kéo dài và phức tạp khiến nền kinh tế thế giới và Việt Nam tăng trưởng trưởng dưới mức trung bình, mọi nhu cầu đều suy giảm nhanh chóng. Hiện nay dù đã có vaccin và nhiều quốc gia đã thực hiện tiêm hai mũi, nhưng dịch bệnh sẽ tiến triển ra sao thì chưa thể lường trước được.

Đánh giá từ góc độ thị trường bất động sản, dưới ảnh hưởng của dịch bệnh và tác động của cuộc Cách mạng công nghiệp 4.0, nhu cầu bất động sản của con người đã thay đổi.

Theo đó, mọi người có xu hướng sử dụng mặt bằng nhỏ hơn. Dịch vụ khách sạn - nhà hàng suy giảm 80% -90%; xu hướng làm việc từ xa, mua bán qua online, giao hàng không tiếp xúc… ngày càng mạnh mẽ. Thói quen du lịch cũng chuyển từ trực tiếp sang du lịch qua không gian ảo hoặc staycation (du lịch tại chỗ)...

Hiện nay, việc tăng giá đất không còn chỉ phụ thuộc vào sự cải thiện của cơ sở hạ tầng nữa, mà căn cứ vào tình hình kinh tế, các địa phương sẽ xem xét điều chỉnh giá đất 5 năm một lần.

Trong bối cảnh hiện tại, do tình hình dịch bệnh, kinh tế khó khăn nên hầu hết các địa phương đều giữ hoặcgiảm giá đất để thu hút đầu tư, tính bài toán cho tương lai sau dịch bệnh. Bên cạnh đó, yếu tố vốn đầu tư nước ngoài (FDI) cũng không ngoại lệ. Các nhà đầu tư đều có xu hướng thắt chặt việc rót vốn bởi nhu cầu tiêu dùng tại các thị trường lớn đều giảm và những khó khăn tại chính quốc gia của họ.

Tuy nhiên, thời gian qua, ngành bất động sản trong nước liên tục ghi nhận những đợt “sốt” giá đất tại nhiều địa phương, khu vực. Có nơi đã ghi nhận tình trạng giá đất “phi mã” chóng mặt chỉ trong một khoảng thời gian ngắn như: Quảng Trị, Vũng Áng, Khánh Hòa… trong đó, lập kỷ lục là giá trúng thầu 4 lô “đất vàng” Thủ Thiêm lên tới hàng tỷ đồng/m2 đất.

Lý giải về hiện tượng “leo thang” giá đất trong thời gian qua, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam – Nguyễn Quốc Khánh cho rằng có nhiều nguyên nhân; trong đó, có một số nguyên nhân chính sau:

Thứ nhất, do sau một số năm nền kinh tế tăng trưởng tích luỹ và nhiều ngoại kiều chuyển về nước, tiền tích luỹ trong dân nhiều lên nên bỏ tiền vào đầu tư giữ đất.

Thứ hai là kỳ vọng vào sự phát triển của nền kinh tế, tiền trong dân được đầu tư vào việc mua văn phòng, mặt bằng thương mại, nhà hàng, khách sạn, nhà ở cho thuê… để kinh doanh và chờ tăng giá.

Thứ ba là sự cải thiện về cơ sở hạ tầng cũng như sự thay đổi trong chính sách kêu gọi đầu tư tại nhiều địa phương khiến gia tăng kỳ vọng tăng giá đất nhiều hơn.

Thứ tư là việc các địa phương điều chỉnh giá đất cơ sở theo từng kỳ cũng khiến thị trường đầu ra tăng giá.

Cuối cùng là do dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào Việt Nam (FDI) ngày càng tích cực.

Cũng theo Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, theo quy luật, giá nhà đất tăng và giảm theo chu kỳ khoảng 5 –7 năm một lần. Sau chu kỳ tăng giá của bất động sản sẽ là sự leo thang chóng mặt của giá mặt bằng cho thuê, thiết lập một mặt bằng giá mới. Một bất động sản phải được định giá tương xứng với khả năng làm ra tiền trong tương lai.

Việc giá đất tăng quá cao như hiện nay sẽ dẫn đến những hệ lụy khó lường.

Cụ thể, những lao động có thu nhập ở mức trung bình và mức thấp vốn đã khó khăn trong việc mua nhà thì có thể sẽ không mua được nhà. Chưa kể, giá nhà quá cao, dẫn tới chi phí mặt bằng tăng mạnh, kéo theo các sản phẩm tiêu dùng, ăn uống, dịch vụ đều tăng, vượt khả năng chi trả của người tiêu dùng.

Việc giá bất động sản tăng quá cao so với thu nhập và năng suất lao động tại Việt Nam sẽ làm giảm hấp dẫn đối với nhà đầu tư nước ngoài. Về lâu dài, các nhà đầu tư sẽ có xu hướng lặng lẽ rút khỏi thị trường Việt Nam.

Mặt khác, khi giá đất tăng cao sẽ kéo theo giá chi phí vật tư, chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao nên cơ sở hạ tầng khó được đầu tư sẽ dẫn đến mặt bằng đô thị nhếch nhác, xuống cấp, không đáp ứng được nhu cầu của xã hội.

Đặc biệt, điều nguy hại hơn cả là các tài sản định giá quá cao làm tài sản thế chấp có nguy cơ bong bóng, dẫn tới ảnh hưởng hệ thống tín dụng, kéo theo hệ lụy rất lớn cho nền kinh tế. Theo đó nền kinh tế sẽ phải mất nhiều năm để phục hồi, chưa kể những bất ổn xã hội ngày một lớn.

Trước bối cảnh thị trường hiện nay, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam – Nguyễn Quốc Khánh khuyến nghị, Nhà nước nên dùng công cụ tiền tệ để điều tiết thị trường hợp lý. Cùng với đó là các nhà phát triển dự án cần có điểm dừng hợp lý, không lấy đất bằng được. Còn các nhà đầu tư thứ cấp cần thận trọng lựa chọn và thích ứng hơn với quy luật mới của thị trường,nước nổi không có nghĩa là bèo nổi.