Hỗ trợ tới 6 tỷ đồng cho người bị thu hồi đất không nhận nhà tái định cư: Ai đủ điều kiện?

UBND TP.HCM đang lấy ý kiến dự thảo Nghị quyết về cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và chính sách đối với tổ chức, cá nhân bị ảnh hưởng bởi việc khai thác, sử dụng không gian ngầm, không gian tầm thấp, tầm cao vì lợi ích công cộng. Đáng chú ý, người đủ điều kiện tái định cư nhưng tự lo chỗ ở mới có thể được hỗ trợ tối đa 6 tỷ đồng, trong khi các thiệt hại trực tiếp do công trình ngầm gây ra được đề xuất bồi thường toàn bộ chi phí khắc phục.

Đề xuất cộng thêm 10% tiền bồi thường đất, thưởng bàn giao mặt bằng sớm

Theo dự thảo Nghị quyết, TP.HCM đề xuất cơ chế hỗ trợ bổ sung đối với một số trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo Luật Phát triển đô thị.

Cụ thể, ngoài các khoản bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định hiện hành, hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi thuộc trường hợp quy định tại Luật Phát triển đô thị sẽ được cộng thêm 10% mức bồi thường, hỗ trợ bằng tiền về đất. Thành phố cũng đề xuất mức thưởng bàn giao mặt bằng trước thời hạn tăng thêm 10%.

Dự thảo đồng thời hướng đến giải quyết những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn thu hồi đất, đặc biệt với các thửa đất còn lại ngoài ranh dự án có diện tích nhỏ, không có đường giao thông kết nối hoặc không đáp ứng điều kiện xây dựng nhà ở.

Theo đó, đối với phần đất còn lại ngoài ranh dự án dưới 100 m² với đất phi nông nghiệp hoặc dưới 1.000 m² với đất nông nghiệp, nếu không còn đường giao thông kết nối và người dân có yêu cầu, cơ quan chức năng có thể xem xét thu hồi, bồi thường, hỗ trợ phần diện tích này mà không phải điều chỉnh quy hoạch, ranh dự án.

Đối với những trường hợp sử dụng đất ổn định nhưng không đủ điều kiện được bồi thường, dự thảo đề xuất chính sách hỗ trợ căn cứ vào thời điểm sử dụng, nguồn gốc đất và tình trạng chấp hành pháp luật đất đai.

Với đất phi nông nghiệp sử dụng trước ngày 1/8/2024, không vi phạm pháp luật về đất đai và đáp ứng các điều kiện theo quy định, mức hỗ trợ dự kiến từ 40% đến 100% giá đất tính tiền bồi thường. Trường hợp có vi phạm pháp luật về đất đai, mức hỗ trợ được đề xuất từ 28% đến 70%, tùy thời điểm sử dụng đất.

Đối với trường hợp mua bán, chuyển nhượng hoặc tặng cho nhà, đất bằng giấy tay từ sau ngày 1/7/2014 đến trước ngày 1/8/2024, người đang trực tiếp sử dụng đất có thể được xem xét hỗ trợ tương đương mức bồi thường hoặc hỗ trợ về đất nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định.

Dự thảo cũng mở ra cơ chế hỗ trợ đối với các trường hợp lịch sử sử dụng đất phức tạp như đất lấn chiếm, tự chuyển mục đích sử dụng hoặc mua bán bằng giấy tay. Người sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, khiếu nại và được UBND cấp xã xác nhận có thể được xem xét hỗ trợ tiền đất, tài sản và nhà ở gắn liền với đất, với mức từ 28% đến 100% tùy thời điểm và nguồn gốc sử dụng.

Người dân bị thu hồi đất tự lo chỗ ở mới có thể được hỗ trợ tối đa 6 tỷ đồng

Một nội dung đáng chú ý khác là đề xuất hỗ trợ tái định cư bằng tiền đối với người có đất thu hồi đủ điều kiện tái định cư nhưng không nhận nhà, đất tái định cư mà lựa chọn tự lo chỗ ở mới.

Theo dự thảo, mức hỗ trợ được xác định trên cơ sở giá đất ở theo bảng giá đất của HĐND TP.HCM nhân với diện tích tối thiểu tách thửa tại nơi có đất thu hồi, đồng thời áp dụng mức trần theo từng khu vực.

Cụ thể, khu vực I gồm các địa phương trung tâm như Sài Gòn, Bến Thành, Tân Định, Bàn Cờ, Xuân Hòa, Chợ Lớn, Bình Thạnh, Phú Nhuận và một số phường khác, mức hỗ trợ tối đa 6 tỷ đồng mỗi trường hợp.

Khu vực II gồm các phường, xã tiệm cận trung tâm và đô thị vệ tinh như Gò Vấp, Thủ Đức, Bình Tân, Thuận An, Dĩ An, Vũng Tàu... với mức hỗ trợ tối đa 3,5 tỷ đồng mỗi trường hợp.

Khu vực III gồm các địa bàn ngoại thành như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ, Bến Cát, Phú Mỹ... có mức hỗ trợ tối đa 1,5 tỷ đồng mỗi trường hợp.

Khu vực IV gồm các địa bàn như Dầu Tiếng, Côn Đảo, Đất Đỏ, Xuyên Mộc... với mức hỗ trợ tối đa 1 tỷ đồng mỗi trường hợp.

Trường hợp tại địa phương nơi thu hồi đất đã có đủ quỹ nhà, đất tái định cư để bố trí nhưng người dân vẫn lựa chọn tự lo chỗ ở, mức hỗ trợ bằng tiền được đề xuất bằng 50% mức quy định tương ứng.

Bên cạnh đó, dự thảo bổ sung các cơ chế tái định cư đối với hộ gia đình có diện tích đất ở còn lại không đủ điều kiện xây dựng nhà ở; hỗ trợ tạm cư trong thời gian chờ bố trí tái định cư; tạo điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội cho những trường hợp bị thu hồi đất, nhà ở theo quy định.

Đối với hộ gia đình nhiều thế hệ hoặc nhiều cặp vợ chồng cùng sinh sống trên một thửa đất bị thu hồi, có từ 7 nhân khẩu thường trú trở lên và đáp ứng các điều kiện liên quan, dự thảo đề xuất xem xét hỗ trợ mua hoặc thuê mua thêm một suất nhà ở xã hội theo giá tái định cư được duyệt, bên cạnh suất tái định cư theo quy định.

Bồi thường 100% chi phí khắc phục thiệt hại do công trình ngầm, trên cao

Không chỉ tập trung vào các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, dự thảo Nghị quyết còn đề xuất cơ chế bồi thường, hỗ trợ đối với tổ chức, cá nhân bị ảnh hưởng khi khai thác, sử dụng không gian ngầm, không gian tầm thấp, tầm cao vì lợi ích công cộng.

Theo dự thảo, người sử dụng đất dù không bị thu hồi nhưng bị hạn chế khả năng khai thác, sử dụng đất do phạm vi bảo vệ công trình ngầm, hành lang an toàn hoặc yêu cầu bảo đảm an toàn của dự án vẫn có thể được xem xét bồi thường, hỗ trợ.

Chính sách này áp dụng đối với trường hợp người dân không thể xây dựng, cải tạo, sửa chữa công trình đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trước thời điểm công bố phạm vi ảnh hưởng. Các tổ chức, cá nhân có dự án đã được phê duyệt, cấp phép nhưng bị hạn chế diện tích xây dựng, chiều cao, số tầng, công năng hoặc khả năng khai thác hợp pháp cũng thuộc diện xem xét.

Chẳng hạn, tuyến metro ngầm có thể khiến chủ đất không thể xây tầng hầm hoặc đào móng sâu, trong khi hành lang an toàn của công trình trên cao có thể khiến nhà ở không thể xây đủ số tầng theo giấy phép trước đó.

Đối với những công trình, tài sản bị ảnh hưởng trực tiếp, dự thảo đề xuất bồi thường 100% chi phí sửa chữa, khắc phục, di dời hoặc hoàn trả. Các hạng mục được xem xét gồm nhà ở, công trình phải sửa chữa, gia cường, chống đỡ, chống thấm, chống rung và hệ thống hạ tầng kỹ thuật phải di dời, hoàn trả do ảnh hưởng của dự án.

Chi phí thiệt hại thực tế sẽ được đơn vị thực hiện bồi thường lập hoặc thuê đơn vị tư vấn có thẩm quyền xác định, làm căn cứ phê duyệt phương án chi trả.

Ngoài bồi thường thiệt hại trực tiếp, tổ chức, cá nhân bị ảnh hưởng còn được xem xét áp dụng các chính sách hỗ trợ ổn định đời sống, ổn định sản xuất, kinh doanh; di dời vật nuôi; đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm; tái định cư và hỗ trợ tháo dỡ, phá dỡ, di dời theo quy định.

Dự thảo cũng làm rõ trách nhiệm bồi thường trong trường hợp khai thác không gian không vì lợi ích công cộng. Theo đó, chủ đầu tư, tổ chức, cá nhân thực hiện khai thác phải thỏa thuận và chi trả cho những người có quyền, lợi ích hợp pháp bị ảnh hưởng.

Trường hợp thiệt hại phát sinh do lỗi trong quá trình thi công, quản lý, khai thác công trình ngầm, tổ chức hoặc cá nhân gây thiệt hại phải chịu trách nhiệm bồi thường, khắc phục theo quy định pháp luật.

Theo UBND TP.HCM, Thành phố đang triển khai nhiều dự án hạ tầng ngầm quy mô lớn như hệ thống metro, các ga ngầm, trung tâm thương mại ngầm, bãi đỗ xe ngầm, hầm chui giao thông và hệ thống cống thoát nước ngầm tập trung. Cùng với đó, việc khai thác không gian tầm thấp và tầm cao cũng phát triển mạnh mẽ.

Trong quá trình xây dựng, vận hành công trình ngầm, tầm thấp hoặc tầm cao, phạm vi bảo vệ và hành lang an toàn có thể chạy trực tiếp phía dưới hoặc phía trên nhà ở, công trình, thửa đất của người dân và tổ chức. Dù Nhà nước không thu hồi đất trên bề mặt, việc khai thác không gian vẫn có thể gây thiệt hại hoặc hạn chế đáng kể khả năng sử dụng đất.

Thực tế, các quy định bồi thường hiện chủ yếu tập trung vào trường hợp thu hồi đất, trong khi những thiệt hại do hạn chế quyền sử dụng đất chưa có cơ sở giải quyết rõ ràng, có thể dẫn đến khiếu nại kéo dài.

Dự thảo Nghị quyết nhằm cụ thể hóa thẩm quyền của HĐND TP.HCM theo Luật Phát triển đô thị, có hiệu lực từ ngày 1/10/2026, tạo cơ sở triển khai các dự án hạ tầng và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, tổ chức bị ảnh hưởng.