Đất không phải lúc nào cũng tăng giá

Những lời quảng cáo quen thuộc như "sắp có sân bay", "cao tốc chuẩn bị khởi công", "giữ chỗ hôm nay để có vị trí đẹp", "mua ngay trước khi giá tăng"... vẫn đang xuất hiện dày đặc trên thị trường bất động sản, đặc biệt ở các khu vực ven biển, gần khu du lịch hoặc được kỳ vọng hưởng lợi từ các dự án hạ tầng lớn.

Không ít nhà đầu tư đã xuống tiền chỉ vì sợ bỏ lỡ cơ hội. Tuy nhiên, thực tế thị trường những năm gần đây cho thấy phía sau các cơn sốt đất là vô số trường hợp mắc kẹt vốn, giao dịch đóng băng hoặc phải cắt lỗ sâu.

Theo chuyên gia kinh tế TS Nguyễn Minh Phong, nguyên nhân không chỉ nằm ở thị trường mà còn xuất phát từ những "cái bẫy tâm lý" rất phổ biến của nhà đầu tư.

"Trong mặc định của rất nhiều người, đất đai là tài sản không sinh thêm, dân số ngày càng tăng nên giá đất về lâu dài chắc chắn sẽ tăng. Ở một mức độ nào đó, nhận định này không sai. Nhưng nếu coi đó là chân lý tuyệt đối thì rất nguy hiểm", ông nói.

Theo vị chuyên gia, lịch sử thị trường cho thấy bất động sản cũng giống chứng khoán, luôn tồn tại các chu kỳ tăng - giảm. Giá không đi theo đường thẳng mà vận động theo dạng "răng cưa".

"Nhiều người chỉ nhìn thấy những giai đoạn tăng giá mạnh mà quên mất rằng đã từng có thời kỳ bất động sản giảm tới 50%, thậm chí có những tài sản mất thanh khoản trong nhiều năm", ông phân tích.

Tin đồn quy hoạch và nỗi sợ bỏ lỡ cơ hội

Một trong những nguyên nhân phổ biến nhất tạo ra các cơn sốt đất là kỳ vọng vào quy hoạch tương lai.

TS Nguyễn Minh Phong kể lại câu chuyện từng rất nổi tiếng tại khu vực Ba Vì (Hà Nội) khi xuất hiện thông tin về một "đại lộ tâm linh" và khả năng dịch chuyển trục phát triển của Thủ đô lên phía Tây.

Tin đồn khiến nhiều người đổ xô mua đất đón đầu quy hoạch với kỳ vọng giá sẽ tăng mạnh. Thế nhưng sau đó dự án không được triển khai như kỳ vọng, nhiều nhà đầu tư rơi vào cảnh mắc kẹt.

"Có những người mua đất từ hàng chục năm trước với kỳ vọng lớn nhưng đến nay bán lại vẫn không được một phần ba giá trị đã bỏ ra", ông dẫn chứng.

Theo TS Nguyễn Minh Phong, bên cạnh niềm tin rằng đất đai luôn tăng giá, thị trường còn bị chi phối mạnh bởi hội chứng FOMO - nỗi sợ bỏ lỡ cơ hội.

Khi được môi giới giới thiệu rằng dự án chỉ còn vài suất cuối, sắp mở bán hoặc sắp có hạ tầng lớn, nhiều người lập tức cảm thấy mình đang đứng trước một cơ hội hiếm có.

"Cảm giác được lựa chọn, được ưu tiên khiến người mua dễ ra quyết định nhanh hơn. Trong khi thực tế, nhiều cơ hội được tạo ra bằng tâm lý khan hiếm chứ không phải giá trị thực", ông nhận định.

Bài học này cũng từng xuất hiện trong nhiều cuộc khủng hoảng bất động sản trên thế giới, từ Thái Lan năm 1997 đến Mỹ năm 2008.

Theo ông Phong, điểm chung của các cuộc khủng hoảng là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức, vay vốn với kỳ vọng giá tài sản chỉ có tăng mà không tính tới kịch bản thị trường đảo chiều.

Khi áp lực trả nợ xuất hiện, họ buộc phải bán tháo tài sản, kéo theo giá giảm sâu và tạo hiệu ứng dây chuyền trên toàn thị trường.

Cơ hội thật chỉ đến khi nhìn vào giá trị thực

Theo TS Nguyễn Minh Phong, không phải mọi khoản đầu tư đất nền ven biển hay bất động sản nghỉ dưỡng đều rủi ro. Tuy nhiên, cơ hội chỉ xuất hiện khi dự án hội tụ đầy đủ các điều kiện về pháp lý, quy hoạch, hạ tầng và nhu cầu khai thác thực tế.

Nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch, tiến độ hạ tầng, khả năng kết nối giao thông cũng như dòng khách du lịch thực sự thay vì chỉ dựa vào những lời quảng bá.

"Điều quan trọng nhất là phải luôn đặt ra cả hai kịch bản: thành công và thất bại. Nếu chỉ nhìn vào mặt tích cực, chỉ nghĩ đến lợi nhuận mà không tính đến rủi ro thì đó không còn là đầu tư mà là đặt cược", ông nhấn mạnh.

Theo vị chuyên gia, thị trường bất động sản hiện nay đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh. Những sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền, đáp ứng nhu cầu thực và sở hữu nền tảng pháp lý rõ ràng sẽ có cơ hội tồn tại.

Ngược lại, các khoản đầu tư chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá, tin đồn quy hoạch hoặc tâm lý đám đông sẽ ngày càng đối mặt với rủi ro lớn hơn.

"Bất động sản không phải là cuộc chơi của cảm xúc. Càng xuống tiền vì sợ bỏ lỡ cơ hội, nhà đầu tư càng dễ trở thành người phải trả giá cho sự nóng vội của chính mình", TS Nguyễn Minh Phong cảnh báo.