Giá căn hộ TP.HCM cán mốc 493 triệu/m², Bình Dương chuẩn bị vượt ngưỡng 50 triệu/m²

Chiều 18/9, tại Diễn đàn Bất động sản Nhà ở 2025 với chủ đề “Sóng vệ tinh”, ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting (thuộc DKRA Group), cho biết thị trường bất động sản nhà ở phía Nam đang chứng kiến giai đoạn phục hồi mạnh mẽ cả về nguồn cung, sức cầu lẫn mặt bằng giá.

Theo DKRA, trong 8 tháng đầu năm 2025, khu vực TP.HCM (cũ) và các tỉnh vệ tinh ghi nhận hơn 28.000 căn hộ từ 114 dự án, tăng gần 58% so với cùng kỳ 2024. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 20.000 căn, cao gấp hơn 3 lần so với năm trước, đưa tỷ lệ hấp thụ lên 71%. Tuy nhiên, so với giai đoạn cao điểm trước năm 2020, quy mô này mới đạt khoảng 50 – 60%. Dù vậy, sự trở lại của cả khách mua ở thực lẫn nhà đầu tư dài hạn cho thấy thị trường đang lấy lại nhịp tăng trưởng.

Phân khúc nhà phố và biệt thự cũng ghi nhận sự sôi động, với hơn 10.100 căn từ 87 dự án, tăng 71% so với cùng kỳ. Lượng tiêu thụ đạt 4.817 căn, tức gần 50% nguồn cung, nhưng vẫn cao gấp 3 lần năm ngoái.

Trong khi đó, đất nền vốn chịu tác động mạnh từ khung pháp lý mới, chỉ tăng 3% nguồn cung, đạt hơn 7.100 sản phẩm từ 100 dự án quy mô trên 3ha. Dù vậy, sức cầu cải thiện rõ, khi có tới 1.100 nền được giao dịch, cao gấp 2,2 lần năm 2024.

Nếu không có biện pháp kiềm chế, đà tăng trung bình 10%/ năm trong 3 năm gần đây sẽ còn tiếp diễn 2 – 3 năm tới.

Báo cáo của DKRA cho thấy, mặt bằng giá sơ cấp ở tất cả phân khúc đều tăng đáng kể. Căn hộ tại TP.HCM (cũ) có mức tăng mạnh nhất, trung bình 12 – 18% chỉ trong 8 tháng, đưa giá bán cao nhất chạm 493 triệu đồng/m², mức kỷ lục mới của thị trường. Giá thấp nhất cũng không dưới 37 triệu đồng/m².

Tại Bình Dương (cũ), giá sơ cấp dao động từ 29 – 65 triệu đồng/m², với tốc độ tăng khoảng 8 – 10%/năm. Nếu xu hướng này duy trì, dự báo trong năm 2026, mặt bằng giá sẽ cán mốc 50 triệu đồng/m². Khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ ghi nhận giá căn hộ cao nhất lên đến 127 triệu đồng/m², trong khi mức thấp nhất khoảng 38 triệu đồng/m².

Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, TP.HCM (cũ) tiếp tục dẫn đầu với sản phẩm cao nhất đạt 700 triệu đồng/m², kế đến là Đồng Nai (cũ) với 228,5 triệu đồng/m².

Theo DKRA, sự phân hóa sản phẩm giữa khu lõi và khu vệ tinh thể hiện ngày càng rõ:

TP.HCM (cũ) tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp, hạng A và A+; Bình Dương (cũ), Long An (cũ), Đồng Nai (cũ) trở thành nơi cung cấp chính các dự án hạng B và C, phù hợp hơn với nhu cầu ở thực và khả năng chi trả của nhóm khách trẻ. Trong đó, Bình Dương (cũ) chiếm tới 45,5% nguồn cung căn hộ toàn thị trường phía Nam trong 8 tháng đầu năm, với tỷ lệ tiêu thụ đạt gần 46,7%, vượt cả TP.HCM (cũ). Long An (cũ) lại nổi bật ở phân khúc nhà phố và biệt thự, khi chiếm 40% nguồn cung và hấp thụ tới 67% sản phẩm.

Ông Võ Hồng Thắng cho rằng, nếu không có biện pháp kiềm chế, đà tăng trung bình 10%/năm trong 3 năm gần đây sẽ còn tiếp diễn 2 – 3 năm tới. Điều này có thể khiến giá nhà vượt xa khả năng chi trả của số đông, đi ngược mục tiêu phát triển nhà ở bền vững.

“Thị trường phía Nam đang phân hóa mạnh, TP.HCM (cũ) thiên về sản phẩm cao cấp, trong khi các tỉnh vệ tinh đóng vai trò bệ đỡ cho nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, áp lực tăng giá liên tục là thách thức lớn cần chính sách can thiệp để cân bằng,” ông Thắng nhấn mạnh.