Khang Điền (KDH) lãi hơn 1.200 tỷ đồng dù doanh thu giảm 83%: Động lực đến từ đâu?

Doanh thu giảm sâu nhưng lợi nhuận tăng hơn gấp đôi là điểm nổi bật trong kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm 2026 của Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH).

Theo báo cáo Vietcap ngày 31/10/2026, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần 483 tỷ đồng, giảm 83% so với cùng kỳ. Ngược lại, lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ đạt 1.209 tỷ đồng, tăng 117%. Lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt 1.268 tỷ đồng, tăng 51%.

Sự chênh lệch giữa diễn biến doanh thu và lợi nhuận đến từ cơ cấu ghi nhận kết quả kinh doanh, với đóng góp đáng kể của doanh thu tài chính, lợi nhuận từ công ty liên kết và thu nhập khác.

Những khoản thu nâng đỡ lợi nhuận

Trong 9 tháng, doanh thu tài chính của Khang Điền đạt 916 tỷ đồng, gấp khoảng 32 lần cùng kỳ. Thu nhập khác ròng đạt 383 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận từ công ty liên kết đóng góp 133 tỷ đồng.

Vietcap nhận định tăng trưởng lợi nhuận lũy kế chủ yếu được thúc đẩy bởi các khoản lãi một lần trong nửa đầu năm và hoạt động bàn giao sản phẩm thấp tầng tại Gladia. Như vậy, mức tăng 117% không đồng nghĩa doanh thu bán hàng hợp nhất tăng tương ứng.

Bức tranh quý III thể hiện rõ hơn đặc điểm này. Doanh thu thuần chỉ đạt 41 tỷ đồng, giảm 96% so với cùng kỳ; lợi nhuận gộp còn 6 tỷ đồng. Chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp ở mức 67 tỷ đồng, đưa chỉ tiêu EBIT trong bảng tổng hợp của Vietcap xuống âm 61 tỷ đồng.

Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn ghi nhận lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ 176 tỷ đồng. Hai nguồn hỗ trợ chính, theo Vietcap, là việc bàn giao 15 sản phẩm thấp tầng tại Gladia và 127 tỷ đồng thu nhập khác ròng, chủ yếu từ bồi thường đối với một phần đất bị ảnh hưởng bởi dự án đường giao thông công cộng.

Hoạt động bàn giao Gladia được phản ánh ở cả doanh thu và lợi nhuận từ công ty liên kết. Riêng khoản lợi nhuận từ công ty liên kết trong quý III đạt 133 tỷ đồng. Vì thế, nhìn riêng doanh thu thuần sẽ chưa thể hiện đầy đủ phần đóng góp của dự án vào kết quả Khang Điền.

Dù có những nguồn thu hỗ trợ, lợi nhuận thuộc cổ đông công ty mẹ quý III vẫn giảm 25% so với cùng kỳ và giảm 77% so với quý trước. Diễn biến này cho thấy mức tăng mạnh của lợi nhuận 9 tháng cần được đặt cạnh yếu tố thời điểm ghi nhận các khoản thu nhập một lần.

Gladia tiếp tục bàn giao, phân khu cao tầng hướng tới năm 2027

Tại Gladia by the Waters, phân khu thấp tầng gồm 226 sản phẩm, số lượng bàn giao lũy kế đến cuối quý III đạt khoảng 95 căn. Theo kế hoạch của Khang Điền được Vietcap dẫn lại, doanh nghiệp dự kiến bàn giao thêm 15 căn trong quý IV/2026 và 30 căn trong năm 2027.

Ở phân khu cao tầng Gladia Heights, đợt mở bán chính thức ngày 1/8/2026 đưa ra khoảng 500 căn hộ. Vietcap ghi nhận khoảng 90% lượng căn chào bán được hấp thụ ngay trong ngày đầu tiên. Phân khu này dự kiến bắt đầu bàn giao từ năm 2027.

Kết quả bán trước và thời điểm bàn giao là hai mốc cần phân biệt. Tỷ lệ hấp thụ phản ánh diễn biến bán hàng, trong khi tiến độ bàn giao là yếu tố cần theo dõi để đánh giá việc ghi nhận kết quả kinh doanh những kỳ tiếp theo.

Bên cạnh Gladia, báo cáo cập nhật việc Khang Điền ký thỏa thuận tín dụng với VietinBank ngày 22/10/2026 cho dự án chỉnh trang đô thị Mả Lạng và Chợ Gà - Gạo theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT). Tổng hạn mức gần 13.500 tỷ đồng; báo cáo không xác nhận đây là số tiền đã được giải ngân.

Vietcap chưa dự kiến điều chỉnh đáng kể dự báo lợi nhuận thuộc cổ đông công ty mẹ năm 2026, ở mức 1.531 tỷ đồng, trong khi chờ đánh giá chi tiết hơn. Kết quả 9 tháng tương đương 79% dự báo này, không phải tỷ lệ hoàn thành kế hoạch kinh doanh do Khang Điền đề ra.