Không chỉ khơi thông vốn, NHNN muốn chặn dòng tiền đầu cơ bất động sản

Phát biểu tại hội thảo "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững" do Báo Thanh tra tổ chức ngày 22/7, ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, Thống kê (NHNN), cho biết dù thị trường bất động sản đã có tín hiệu phục hồi, song vẫn còn nhiều điểm nghẽn cần được tháo gỡ.

Theo ông Hà, cơ cấu sản phẩm trên thị trường hiện vẫn mất cân đối khi nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân còn thiếu hụt nghiêm trọng. Cùng với đó, nhiều dự án vẫn vướng mắc pháp lý, thời gian phê duyệt kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình thẩm định và giải ngân tín dụng của các ngân hàng.

Ngoài ra, hệ thống dữ liệu về thị trường chưa được kết nối đồng bộ, tạo kẽ hở cho các hành vi thao túng, gây biến động giá, trong khi năng lực tài chính của một bộ phận doanh nghiệp bất động sản còn hạn chế.

Đại diện NHNN cũng chỉ ra một thực tế là các kênh huy động vốn trung và dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp, thị trường chứng khoán hay các quỹ đầu tư vẫn chưa phát triển tương xứng, khiến tín dụng ngân hàng tiếp tục là nguồn vốn chủ đạo của thị trường bất động sản.

"Vấn đề hiện nay không chỉ là khơi thông dòng vốn cho bất động sản mà quan trọng hơn là phải bảo đảm nguồn vốn được phân bổ đúng nơi tạo ra giá trị thực, giúp doanh nghiệp phát triển bền vững, đồng thời tạo điều kiện để nhiều người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý, hạn chế đầu cơ", ông Hà nhấn mạnh.

Để định hướng dòng vốn vào các phân khúc ưu tiên, NHNN đã áp dụng hệ số rủi ro thấp hơn đối với các khoản vay mua nhà ở xã hội so với bất động sản thương mại, qua đó khuyến khích các tổ chức tín dụng mở rộng cho vay lĩnh vực này.

Năm 2026, NHNN đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15%, đồng thời yêu cầu các ngân hàng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.

Đáng chú ý, từ ngày 29/5/2026, phần dư nợ tín dụng tăng thêm dành cho nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất so với cuối năm 2025 sẽ không bị tính vào chỉ tiêu kiểm soát tăng trưởng tín dụng. Theo ông Hà, chính sách này nhằm tạo dư địa tín dụng cho các lĩnh vực có nhu cầu thực và có khả năng tạo động lực cho tăng trưởng.

Bên cạnh đó, từ ngày 1/7/2026, NHNN cũng nâng tỷ lệ tối đa sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 30% lên 40%, góp phần đáp ứng tốt hơn nhu cầu vốn của các dự án đầu tư quy mô lớn.

Theo đại diện NHNN, về dài hạn, thị trường bất động sản cần giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Nhu cầu vốn trung và dài hạn của doanh nghiệp nên được đáp ứng thông qua nhiều kênh huy động khác như thị trường trái phiếu doanh nghiệp minh bạch, quỹ đầu tư bất động sản (REITs), thị trường chứng khoán cũng như dòng vốn đầu tư nước ngoài thông qua hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A).

Để tạo nền tảng cho việc phân bổ vốn hiệu quả, NHNN đã kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu ban hành Nghị định về Quỹ phát triển nhà ở, xây dựng mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, đồng thời hoàn thiện cơ sở dữ liệu về đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản để các tổ chức tín dụng có cơ sở định giá sát thực tế, hạn chế tình trạng cho vay đầu cơ.

Cùng với đó, NHNN đề xuất Bộ Tài chính tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý đối với thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp, trong khi chính quyền các địa phương cần đẩy nhanh giải quyết thủ tục đầu tư, công khai danh mục các dự án đủ điều kiện để ngân hàng có cơ sở xem xét cấp tín dụng và giải ngân kịp thời.

"Trong giai đoạn phát triển mới, mục tiêu không chỉ là khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản mà còn phải bảo đảm dòng vốn được phân bổ hiệu quả, hướng tới các nhu cầu thực và các dự án tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế", ông Đào Văn Hà khẳng định.

Theo ông, khi các giải pháp về hoàn thiện thể chế, minh bạch hóa thị trường và tháo gỡ các vướng mắc pháp lý được triển khai đồng bộ, việc phân bổ nguồn lực sẽ hiệu quả hơn, góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững.