Lãi suất tăng vọt 16,5%: CEO Tô Anh Hùng cảnh báo bẫy thanh khoản của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn nhiều biến động khi mặt bằng lãi suất vay mua nhà có những diễn biến đáng lo ngại.

Lãi suất tăng vọt đẩy thị trường bất động sản vào bẫy thanh khoản

Theo báo cáo từ Viện Nghiên cứu Đất Xanh Services, trong nửa đầu năm, lãi suất vay bất động sản phổ biến đã chạm ngưỡng 12-14%/năm. Đặc biệt, tại một số ngân hàng, lãi suất thả nổi cá biệt đã tăng lên tới 16,5%/năm.

Đây là sự thay đổi rất lớn nếu so với cùng kỳ năm trước, khi lãi suất chỉ dao động khoảng 6,5-7%/năm. Việc chi phí vốn tăng gấp đôi, thậm chí gấp 2,5 lần đối với các khoản vay thả nổi đang đẩy nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính vào thế mắc kẹt, đồng thời khiến thanh khoản thị trường suy giảm trên diện rộng.

Thống kê cho thấy áp lực này là rất lớn khi có tới 70-80% giao dịch bất động sản hiện nay sử dụng đòn bẩy tài chính. Áp lực nặng nề nhất đang tập trung ở thị trường thứ cấp.

Khác với thị trường sơ cấp, nơi người mua có thể chia nhỏ tiến độ thanh toán, người mua trên thị trường thứ cấp phải giải ngân một lượng tiền lớn trong thời gian ngắn. Khi lãi suất thả nổi tăng mạnh, chi phí tài chính vượt xa dự tính khiến nhiều khách hàng trì hoãn quyết định xuống tiền.

Điều này đẩy các doanh nghiệp bất động sản vào thế khó khi lượng hàng tồn tăng lên, trong khi áp lực trả nợ ngân hàng ngày càng lớn. Tính đến cuối tháng 5, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đã vượt 5 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 25% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Chỉ trong 5 tháng đầu năm, khoảng 500.000 tỷ đồng vốn mới đã được bơm vào lĩnh vực này, cho thấy mức độ phụ thuộc rất lớn của thị trường vào nguồn vốn ngân hàng.

Phân tích sâu hơn về tác động của chi phí vốn trong talkshow "talkshow "Bất động sản cắt lỗ hàng loạt vẫn ế: Bẫy thanh khoản?", chuyên gia Tô Anh Hùng - CEO Refi và Cố vấn tài chính thuộc Cộng đồng cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) nhận định các khoản vay mua nhà từ giai đoạn 2024-2025 đã chính thức hết thời gian ưu đãi. Lãi suất vay từ mức 5-6% hiện đã tăng lên khoảng 15%/năm, khiến chi phí trả cả gốc và lãi hằng tháng của nhiều nhà đầu tư tăng gần gấp đôi.

Ông Hùng đưa ra bài toán so sánh về lợi suất cho thuê để làm rõ áp lực tài chính. Tại Hà Nội, lợi suất cho thuê (tiền thuê chia cho giá bán) hiện chỉ đạt khoảng 2,5-3%/năm. Trong khi đó, nếu phải chịu lãi suất vay 15%/năm thì riêng phần chênh lệch lãi suất đối với mỗi 1 tỷ đồng vốn vay đã khiến nhà đầu tư phải bù thêm khoảng 120-130 triệu đồng mỗi năm. Với các căn hộ chung cư có giá từ 5-6 tỷ đồng tại Hà Nội, nếu sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức 70%, áp lực tài chính hằng tháng là rất lớn, khiến thị trường trở nên vô cùng ảm đạm.

Tâm lý người tiêu dùng cũng đang ở trạng thái phòng thủ trước diễn biến của lãi suất. Khảo sát cho thấy, dù 84% người được hỏi có nhu cầu vay mua nhà, nhưng có tới 81% khẳng định chỉ xuống tiền khi lãi suất giảm xuống dưới 9%/năm. Bên cạnh đó, 91% người vay chỉ chấp nhận tỷ lệ vay dưới 50% giá trị tài sản.

Theo đó, mức lãi suất 9% được xem là ngưỡng quyết định. Khi lãi suất vượt 10%, thị trường nhanh chóng rơi vào trạng thái phòng thủ; ngược lại, chỉ khi giảm xuống dưới 9%, giao dịch mới có cơ hội phục hồi. Điều này cũng cho thấy mô hình đầu cơ bất động sản bằng đòn bẩy tài chính cao không còn phù hợp trong bối cảnh hiện nay.

Về hiện tượng "cắt lỗ" xuất hiện ngày càng nhiều trên các sàn giao dịch và hội nhóm, CEO Tô Anh Hùng cho rằng hiện tượng này cần được hiểu đúng bản chất. Theo ông, "cắt lỗ" thực sự là bán thấp hơn giá ghi trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Thực tế, nhiều dự án mở bán trong năm 2025 đã bắt đầu xuất hiện tình trạng cắt lỗ đúng nghĩa. Tuy nhiên, cũng có không ít trường hợp chỉ là "cắt lãi", tức giảm phần chênh lệch so với trước đây nhưng giá bán vẫn cao hơn giá hợp đồng.

Ông Hùng lưu ý, điều quan trọng không phải chỉ là đã cắt lỗ hay chưa, mà là mức giá sau khi cắt lỗ đã thực sự phù hợp với thị trường hay chưa. Với những sản phẩm từng bị đẩy giá quá cao so với giá trị thực, ngay cả khi bán thấp hơn giá hợp đồng vẫn chưa chắc có người mua.

Theo ông, nhiều nhà đầu tư hiện vẫn cố gắng neo giá để giảm mức thua lỗ, trong khi dòng tiền của người mua đang có xu hướng dịch chuyển sang thị trường thứ cấp, nơi có mức giá phù hợp hơn so với thị trường sơ cấp, khi giá bán từ các chủ đầu tư đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba lần chỉ trong hai năm qua.

Giá nhà vượt xa thu nhập, thị trường bước vào giai đoạn người mua nắm lợi thế

Một vấn đề cốt lõi khác khiến thị trường gặp khó khăn là sự lệch pha nghiêm trọng giữa giá nhà và thu nhập của người dân. Chỉ số giá nhà trên thu nhập của Hà Nội đã lên tới 37,7 lần, vượt cả Hong Kong và trở thành một trong những thị trường có tỷ lệ giá nhà trên thu nhập cao nhất thế giới. Điều đó đồng nghĩa với việc một người dân tại Hà Nội phải mất gần 38 năm làm việc và không chi tiêu bất kỳ khoản nào mới có thể mua được một căn nhà.

CEO Tô Anh Hùng nhấn mạnh rằng thu nhập của người dân không thể theo kịp tốc độ tăng giá nhà hiện nay. Theo ông, sự lệch pha này còn xuất phát từ việc thị trường gần như thiếu vắng hoàn toàn nguồn cung nhà ở có giá phù hợp, khoảng 40-50 triệu đồng/m2, trong khi phần lớn sản phẩm được đưa ra thị trường là phân khúc cao cấp với giá trên 100 triệu đồng/m2, kéo mặt bằng giá trung bình lên mức rất cao.

Nhìn về chu kỳ thị trường, CEO Tô Anh Hùng phân tích chu kỳ bất động sản hiện nay diễn ra nhanh hơn nhiều so với trước. Nếu trước năm 2022, một chu kỳ thường kéo dài 8-10 năm thì giai đoạn từ năm 2022 đến 2026 chỉ khoảng 4 năm đã gần đi đến hồi kết.

Theo ông, thị trường hiện đang ở giai đoạn nguồn cung bùng nổ trong bối cảnh lãi suất cao, làm gia tăng nguy cơ suy thoái. Đây là thời điểm của "thị trường người mua", khi người mua nắm lợi thế đàm phán và các chủ đầu tư buộc phải tung ra nhiều chính sách chiết khấu, khuyến mại để thúc đẩy bán hàng.

Điều này hoàn toàn trái ngược với giai đoạn "thị trường người bán" năm 2025, khi tâm lý FOMO khiến giá liên tục tăng và người mua phải cạnh tranh để đặt cọc.

Để hạ nhiệt lãi suất và khơi thông thanh khoản cho thị trường, CEO Tô Anh Hùng cho rằng cần có những giải pháp quyết liệt từ phía Chính phủ. Theo ông, hiện nay ngay cả các ngân hàng khi phát hành trái phiếu cũng phải trả mức lãi suất khoảng 9%/năm. Với chi phí huy động vốn đầu vào cao như vậy, rất khó để lãi suất cho vay có thể giảm mạnh trong thời gian ngắn.

Ông Hùng cũng cho rằng nếu lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao trong thời gian dài, nợ xấu sẽ gia tăng, kéo theo áp lực trích lập dự phòng và ảnh hưởng trực tiếp đến bảng cân đối kế toán của hệ thống ngân hàng.

Bên cạnh đó, ông chỉ ra một nghịch lý là trong khi thu ngân sách đạt kết quả tích cực thì việc chi ngân sách, đặc biệt là giải ngân đầu tư công, vẫn chưa đạt kỳ vọng. Theo ông, đẩy mạnh giải ngân đầu tư công là động lực quan trọng nhất để hỗ trợ tăng trưởng, cải thiện thanh khoản cho nền kinh tế, từ đó tạo dư địa để lãi suất giảm, góp phần giảm bớt khó khăn cho cả người dân và doanh nghiệp bất động sản.