Kiến trúc sư trưởng Nam Long (NLG) Nguyễn Ngọc Thanh: Một ngôi nhà cũng phải có khả năng ‘lớn lên’ cùng chủ nhân

Có một nghịch lý thú vị của bất động sản: Ngôi nhà gần như đứng yên, trong khi cuộc sống bên trong nó liên tục thay đổi.

Ngày nhận nhà, chủ nhân có thể là một đôi vợ chồng trẻ. Một căn phòng nhỏ khi ấy chỉ cần đủ chỗ cho chiếc bàn làm việc, giá sách hay một góc tập yoga.

Vài năm sau, đứa trẻ đầu tiên ra đời. Chiếc bàn làm việc nhường chỗ cho góc vui chơi, rồi trở thành bàn học. Thêm nhiều năm nữa, những đứa trẻ trưởng thành, cha mẹ bước sang một giai đoạn khác của cuộc đời và chính căn nhà ấy lại phải đáp ứng những nhu cầu hoàn toàn khác.

Con người lớn lên, một gia đình lớn lên và nhu cầu sống cũng lớn lên theo thời gian. Nhưng căn nhà thì không thể mỗi vài năm lại xây lại từ đầu.

Gần ba thập niên gắn bó với công tác quy hoạch và quản lý thiết kế tại Nam Long, Kiến trúc sư Nguyễn Ngọc Thanh, nguyên Giám đốc Khối Quản lý Thiết kế dự án Tập đoàn Nam Long (NLG) có góc nhìn rất sâu sắc về câu chuyện "giá trị thực” của bất động sản từ chính chuyển động rất đời thường ấy.

Với ông, người làm thiết kế không chỉ phải trả lời câu hỏi khách hàng hôm nay cần gì. Khó hơn là hình dung cuộc sống của họ sẽ thay đổi ra sao sau 5 năm, 10 năm hay thậm chí nhiều thập kỷ, để một không gian được tạo ra hôm nay vẫn có khả năng phục vụ những con người rất khác trong tương lai.

Và đó là lý do ông đưa ra một cách hình dung rất đặc biệt về vòng đời của bất động sản: “Một ngôi nhà cũng phải có khả năng ‘lớn lên’ cùng chủ nhân”.

Từ dấu “+1” đến những khoảng không được giữ lại

Theo KTS Nguyễn Ngọc Thanh, muốn một căn nhà có thể “lớn lên”, trước hết người thiết kế phải chấp nhận rằng mình không thể quyết định trước tất cả những gì sẽ diễn ra bên trong nó.

Đó là cách ông nhìn về mô hình căn hộ 1+1, 2+1 hay 3+1.

Dấu “+1” không đơn thuần là thêm một phần diện tích để căn hộ có nhiều công năng hơn. Giá trị của nó nằm ở chính việc chưa có một công năng cố định.

Người thiết kế để lại một khoảng không, còn cuộc sống sẽ hoàn thiện phần còn lại.

Ngày đầu tiên, đó có thể là góc làm việc. Một chiếc bàn, một giá sách, vài chậu cây là đủ. Khi đứa trẻ xuất hiện, mọi thứ thay đổi. Chiếc bàn được dời đi, thảm chơi trải xuống. Vài năm sau nữa, đồ chơi lại nhường chỗ cho bàn học. Rồi khi con trưởng thành, chính khoảng diện tích ấy có thể quay trở lại thành nơi đọc sách, tập luyện hay nghỉ ngơi của cha mẹ.

Căn nhà vẫn thế. Người sử dụng đã khác. Và giá trị thực của thiết kế nằm ở khả năng chứa được những thay đổi đó.

Từ đây, câu chuyện “trân trọng từng centimet vuông” mà ông Thanh thường nhắc đến cũng mang một nghĩa khác. Trân trọng không có nghĩa là cố gắng lấp đầy từng centimet bằng một công năng.

“Điều thú vị là nhiều khi giá trị của kiến trúc không nằm ở những gì được xây lên mà ở những khoảng không được giữ lại”, ông nói.

Một khoảng trống vì thế không nhất thiết là phần diện tích chưa được tận dụng. Nó có thể chính là dư địa để cuộc sống ngày mai bước vào.

Tư duy ấy không chỉ nằm trong căn hộ.

Bước ra khỏi một căn nhà tại Mizuki Park, “khoảng không được giữ lại” lập tức có một kích thước khác.

Khu đô thị Mizuki Park rộng 26ha nằm giữa kênh Ngang và kênh Lào, nhưng hơn 71% diện tích được dành cho không gian xanh, kênh đào và hệ thống tiện ích. Dòng nước được đưa thành trục cảnh quan, kết nối công viên, vườn Nhật và các không gian cộng đồng. Hơn 4.000 gia đình hiện đã chọn nơi đây làm chốn an cư.

Với một đứa trẻ sống tại đây, “ngôi nhà” vì thế không chỉ là diện tích phía sau cánh cửa căn hộ, nó còn là con đường xuống công viên, khoảng sân nơi đứa trẻ chạy chơi, vườn cây, mặt nước và những không gian nơi chúng gặp những đứa trẻ khác.

Phần diện tích một gia đình sở hữu có giới hạn, nhưng phạm vi cuộc sống của họ không nhất thiết phải dừng ở đó. Đó là lúc bài toán “một ngôi nhà lớn lên cùng chủ nhân” bắt đầu được mở rộng sang một quy mô lớn hơn.

Giá trị bất động sản không chỉ được đo bằng mét vuông

Nếu nhìn một khu đô thị từ trên bản quy hoạch, trường học, công viên, sân thể thao, khu thương mại hay trạm y tế là những ô chức năng khác nhau. Nhưng nếu nhìn từ cuộc sống của một gia đình, chúng lại là những điểm đến nối tiếp nhau theo thời gian.

Đứa trẻ cần trường học và nơi vui chơi. Cha mẹ cần mua sắm, vận động và những khoảng nghỉ sau một ngày làm việc. Khi một thế hệ lớn tuổi hơn xuất hiện trong gia đình, đường đi bộ, cây xanh hay chăm sóc sức khỏe lại trở nên quan trọng. “Giá trị thực” của một sản phẩm bất động sản được kiểm chứng bằng chính cuộc sống của cư dân và khả năng đồng hành cùng một gia đình qua nhiều giai đoạn, thậm chí nhiều thế hệ.

Một khu đô thị vì thế cũng phải có khả năng “lớn lên” cùng cư dân giống như cách căn nhà phải lớn lên cùng chủ nhân. Giá trị thực không nằm ở việc có bao nhiêu tiện ích trên bản vẽ, mà ở việc những không gian ấy bước vào đời sống hàng ngày của cư dân như thế nào.

Nam Long II Central Lake tại Cần Thơ là một lát cắt khá rõ.

Tại khu đô thị 43,8ha này, hồ trung tâm và công viên rộng 3,36ha nằm giữa một hệ thống tiện ích được tổ chức quanh những nhu cầu rất đời thường: Hai trường mầm non, một trường tiểu học, một trường THCS, trạm y tế, thương mại – dịch vụ và cụm thể thao 5.700m² với 11 sân pickleball đã đi vào hoạt động.

Nhưng với KTS Nguyễn Ngọc Thanh, việc một không gian được sử dụng vẫn chưa phải điểm cuối của thiết kế. “Kiến trúc không chỉ tổ chức không gian mà còn tổ chức cách con người gặp nhau”, ông nói. Theo ông Thanh, “giá trị của một khu đô thị không chỉ là một công trình - đó là cảm giác an tâm, là ánh mắt hạnh phúc của cư dân”.

Đó có thể chỉ là những tương tác rất nhỏ: Một lần gặp hàng xóm khi đưa con xuống công viên, vài câu chuyện trên đường đi bộ, những đứa trẻ quen nhau ở sân chơi hay một nhóm cư dân gặp nhau sau một trận thể thao.

Không một tương tác nào trong số đó có thể được vẽ sẵn trên bản quy hoạch. Nhưng người làm quy hoạch có thể tạo ra những không gian để chúng có cơ hội diễn ra một cách tự nhiên.

Theo thời gian, chính những cuộc gặp rất đời thường ấy khiến một tập hợp những căn nhà dần trở thành một cộng đồng.

Điều đó càng trở nên rõ ràng khi những không gian được vẽ trên bản quy hoạch bắt đầu có người sử dụng. Tại Nam Long II Central Lake, 880 căn hộ đã được bàn giao, 766 căn đã sáng đèn, với hơn 1.550 cư dân sinh sống. Trường học bắt đầu đón trẻ, công viên có người đi bộ, sân thể thao có những trận đấu…

Một bản quy hoạch, theo cách đó, bắt đầu có hình hài của đời sống.

Nhưng một khu đô thị đáng sống, theo KTS Nguyễn Ngọc Thanh, còn phải giải quyết một bài toán khác khó nhìn thấy hơn trên bản quy hoạch. Đó là trả lại cho con người hai thứ mà đô thị hiện đại đang ngày càng lấy đi: Thời gian và sự an tâm.

Mỗi ngày, nhiều người dành hàng giờ di chuyển giữa nhà và nơi làm việc. Khi có con, hành trình ấy dài thêm với việc đưa đón đi học, mua sắm, vui chơi hay chăm sóc gia đình. Phần thời gian dành cho nghỉ ngơi, cho con cái và cho chính mình vì thế ngày càng bị thu hẹp.

Cùng với đó là nhu cầu về sự an tâm: Trẻ có nơi đủ an toàn để vui chơi, người lớn tuổi có chỗ đi bộ, nghỉ ngơi; các thành viên trong gia đình có thể tiếp cận những nhu cầu thiết yếu mà không phải liên tục bước vào những hành trình dài của đô thị.

Nếu một khu đô thị có thể đưa nhiều nhu cầu ấy lại gần nhau hơn, giá trị tạo ra không chỉ được tính bằng khoảng cách, nó còn có thể được tính bằng thời gian được trả lại cho mỗi gia đình.

Ở quy mô lớn hơn, tại Waterpoint, Nam Long đưa cách tiếp cận ấy vào một đô thị tích hợp 355ha với 5 trụ cột Live – Learn – Work – Play – Shop.

Cách tổ chức này đặt nhiều nhu cầu vốn chiếm phần lớn thời gian hàng ngày của một gia đình – sống, học tập, làm việc, vui chơi và mua sắm – trong cùng một môi trường.

Khi những hành trình thường ngày được rút ngắn, thứ cư dân nhận lại không chỉ là sự thuận tiện. Đó còn là những khoảng thời gian có thể dành cho gia đình, nghỉ ngơi và chính mình.

Và trong cấu trúc ấy, thiên nhiên không đứng ngoài như một lớp cảnh quan.

Waterpoint được ôm bởi 5,8km bờ sông Vàm Cỏ Đông, có hơn 8km kênh đào nội khu và dành gần 95ha cho cây xanh, mặt nước. Sông, kênh và mảng xanh được đưa vào cấu trúc sống, để thiên nhiên hiện diện trong những hành trình hàng ngày và trở thành nơi những khoảng thời gian được “trả lại” ấy có thể diễn ra.

Đó có thể là một buổi chiều bên mặt nước, một vòng chạy bộ dưới những mảng xanh hay khoảng thời gian cả gia đình ở bên nhau vào cuối tuần.

Giá trị thực không được tạo ra bằng một công thức thiết kế duy nhất

Nếu vòng đời của mỗi gia đình khác nhau, bản thân mỗi vùng đất cũng đặt ra những bài toán khác nhau cho người làm quy hoạch.

Theo KTS Nguyễn Ngọc Thanh, khi bắt đầu một dự án, điều đầu tiên cần làm là tìm hiểu mảnh đất đó vốn có những gì. Trong triết lý “thuận tự nhiên” mà ông nhắc tới, địa hình, dòng chảy, thổ nhưỡng, cây xanh hay hệ sinh thái không phải những yếu tố đứng ngoài bản quy hoạch, mà chính là những dữ liệu để người làm thiết kế tìm cách thích nghi với vùng đất.

Waterpoint là một ví dụ cho cách tiếp cận này, với định hướng bảo đảm sự hài hòa giữa phát triển đô thị và gìn giữ không gian tự nhiên. Nằm bên sông Vàm Cỏ Đông, khu đô thị 355ha được bao quanh bởi khoảng 5,8km bờ sông và hơn 8km kênh đào nội khu, trong khi gần 95ha diện tích được dành cho cây xanh và mặt nước.

Thay vì xem hệ thống sông nước như một lợi thế cảnh quan để bổ sung cho dự án, cấu trúc tự nhiên ấy được đưa vào chính cách tổ chức khu đô thị. Cách làm này khá gần với điều ông Thanh gọi là “học từ tự nhiên”: “Cố gắng giữ lại sông rạch, phát triển mặt nước, cây xanh và cảnh quan như một phần của đô thị, không xem đó chỉ là những tiện ích bổ sung”.

Izumi City chẳng hạn, là khu đô thị 170ha trải dọc sông Đồng Nai và sông Bến Gỗ, sở hữu hơn 5,5km mặt sông. Lợi thế sông nước được đưa vào cấu trúc quy hoạch với hơn 20ha không gian xanh, khoảng 6ha mặt nước, bên cạnh quỹ đất dành cho thương mại và giáo dục.

Trong bối cảnh phía Đông đang thay đổi nhanh cùng sân bay Long Thành và mạng lưới hạ tầng mới, Izumi City vừa khai thác đặc tính ven sông, vừa chuẩn bị không gian cho một cộng đồng đô thị quy mô lớn trong tương lai.

Elyse Island lại đặt ra một bài toán hoàn toàn khác. Nằm trên đảo tự nhiên Đại Phước, dự án 45ha có khoảng 1,5km mặt sông nhưng mật độ xây dựng được giữ ở mức khoảng 35%. Với một vùng đất được bao quanh bởi sông nước, thiên nhiên, khoảng mở và sự riêng tư không còn là những yếu tố bổ sung sau cùng, mà trở thành một phần của chính trải nghiệm sống.

Còn tại Hải Phòng, Sol Garden gần 10ha nằm trong khu vực trung tâm hành chính mới đang hình thành. Gần 30% diện tích được dành cho cảnh quan xanh, đưa tinh thần “City Garden” vào giữa một không gian đô thị đang phát triển nhanh.

Một đô thị ven sông, một khu đô thị trên đảo và một dự án giữa trung tâm đô thị mới – ba vùng đất với ba điều kiện khác nhau cũng đòi hỏi ba cách ứng xử khác nhau.

Với KTS Nguyễn Ngọc Thanh, đó là tinh thần của phát triển “thuận tự nhiên”: nghiên cứu địa hình, dòng chảy, thổ nhưỡng và những giá trị vốn có để thiết kế thích nghi với mảnh đất, thay vì buộc mảnh đất phải thay đổi theo thiết kế.

Và sự thích nghi ấy không chỉ dành cho hiện tại. Một khu đô thị có vòng đời hàng chục năm, trong khi khí hậu và môi trường cũng liên tục thay đổi. Vì vậy, từ cao độ san nền, hệ thống thoát nước đến khả năng chống ngập đều phải được tính toán cho 30 hay 50 năm sau, ngay cả khi điều đó có thể làm chi phí đầu tư ban đầu cao hơn.

Bởi vậy, “giá trị thực” không thể được tạo ra bằng một công thức thiết kế duy nhất. Nó còn nằm ở khả năng mỗi dự án tìm được lời giải phù hợp với chính vùng đất mình được đặt vào – và lời giải ấy vẫn đứng vững trước những thay đổi của nhiều thập kỷ sau.