Lãi suất 14% và nghịch lý giá nhà gấp 30 lần thu nhập: Chuyên gia nói gì về nguy cơ bong bóng địa ốc?

Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu đang đối mặt với những biến động phức tạp, thị trường bất động sản Việt Nam không nằm ngoài vòng xoáy của áp lực "tiền đắt". Việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) duy trì lãi suất ở mức cao không chỉ là câu chuyện của nước Mỹ mà đã trực tiếp đẩy lãi suất vay mua nhà tại Việt Nam lên ngưỡng kỷ lục, tạo nên một "cú sốc" lớn đối với cả người mua nhà lẫn các nhà đầu tư.

Theo nhận định của chuyên gia kinh tế - TS. Bùi Ngọc Sơn trong talkshow "FED giữ lãi suất USD cao, vì sao người Việt mua nhà đất phải vay tiền đắt hơn?", tình trạng này đang đặt ra những thách thức chưa từng có, buộc chúng ta phải nhìn nhận lại cấu trúc thị trường và các chính sách điều tiết vĩ mô để tránh những kịch bản đổ vỡ tương tự như các quốc gia trong khu vực.

Phân tích về gánh nặng của người mua nhà, TS. Bùi Ngọc Sơn chỉ ra rằng nỗi lo lớn nhất không chỉ nằm ở lãi suất cao mà còn ở sự sụt giảm việc làm do kinh tế suy yếu.

Ông phân tích rằng ở các nước phát triển, nếu nền kinh tế vẫn vận hành và có công ăn việc làm ổn định, người dân có thể chấp nhận trích 30-35% thu nhập để trả nợ nhà thay vì mức 15-20% như trước đây.

Tuy nhiên, tại Việt Nam, bài toán này trở nên nan giải hơn khi chỉ số giá nhà so với thu nhập trung bình đang ở mức cực kỳ báo động. Dẫn chứng số liệu từ các trang chuyên môn bất động sản, TS. Bùi Ngọc Sơn cho biết giá nhà tại Việt Nam hiện gấp 30,2 lần thu nhập trung bình, chỉ đứng sau Hồng Kông (30,9 lần) và cao hơn rất nhiều so với Nhật Bản (11,9 lần), hay Mỹ (3,5 lần).

Với mức lãi suất cho vay mua nhà lên tới 14%, trong khi ở Mỹ chỉ ở mức khoảng 6% người dân đã than phiền, ông Sơn nhận định rằng triển vọng mua nhà của người Việt đang bị đe dọa nghiêm trọng, không còn là câu chuyện vĩ mô xa vời mà đã tác động trực tiếp vào túi tiền và hy vọng của từng gia đình.

Theo TS. Bùi Ngọc Sơn, một đặc điểm thường thấy ở các nền kinh tế mới nổi như Việt Nam hay Trung Quốc là mức độ phụ thuộc lớn vào tín dụng trong giai đoạn tăng trưởng nhanh. Ông cho rằng nhiều tài sản giá trị lớn như nhà ở hay ô tô được hình thành từ vốn vay, vì vậy khi thu nhập hoặc việc làm suy giảm, áp lực tài chính đối với người sở hữu sẽ gia tăng đáng kể.

Dẫn lại bài học từ Trung Quốc, TS. Bùi Ngọc Sơn nhận định việc siết thị trường bằng các biện pháp hành chính mạnh như chính sách “ba lằn ranh đỏ” đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn rơi vào khủng hoảng thanh khoản.

Tại Việt Nam, dù cơ quan điều hành không áp dụng cách tiếp cận tương tự mà chủ yếu sử dụng công cụ lãi suất để thị trường tự điều chỉnh, ông vẫn cho rằng thị trường bất động sản đang tồn tại nhiều dấu hiệu mất cân đối và tiềm ẩn rủi ro bong bóng.

Theo phân tích của ông, trong bối cảnh kỳ vọng lợi nhuận từ đầu cơ vẫn ở mức cao, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận chi phí vốn lớn vì tin rằng lợi nhuận ngắn hạn có thể vượt xa lãi vay ngân hàng.

Từ thực tế đó, TS. Bùi Ngọc Sơn cho rằng việc nâng lãi suất đơn thuần chưa đủ để kiểm soát hoạt động đầu cơ mà cần đi kèm các biện pháp điều tiết thận trọng hơn. Ông đề xuất xem xét những giải pháp như kéo dài thời gian hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, tăng chi phí giao dịch hoặc áp dụng quy định hạn chế chuyển nhượng trong một khoảng thời gian nhất định sau khi mua nhằm giảm động lực lướt sóng ngắn hạn.

Bên cạnh đó, ông nhấn mạnh thuế bất động sản là công cụ quan trọng để hạn chế tình trạng găm giữ tài sản. Tuy nhiên, theo TS. Bùi Ngọc Sơn, chính sách thuế không nên chỉ dựa vào tiêu chí “căn nhà thứ hai” mà cần được thiết kế trên cơ sở tổng hợp nhiều yếu tố như giá trị tài sản, diện tích sở hữu bình quân đầu người và vị trí bất động sản để đảm bảo công bằng hơn trong thực thi. Một người sở hữu hai căn nhà diện tích rất nhỏ có thể không đáng bị đánh thuế bằng một người sở hữu một căn biệt thự xa hoa ở vị trí đắc địa.

Theo chuyên gia này, rủi ro lớn nhất của một thị trường bất động sản suy giảm kéo dài là khả năng tác động lan sang hệ thống tài chính - ngân hàng. Khi lượng lớn tín dụng bị “giam” trong các tài sản thanh khoản thấp, trong khi giao dịch thị trường suy yếu, áp lực nợ xấu có thể gia tăng. Điều này buộc các ngân hàng phải tăng trích lập dự phòng, từ đó thu hẹp dư địa tín dụng cho các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh và những ngành tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế.

TS. Bùi Ngọc Sơn cho rằng nếu không có các giải pháp điều tiết phù hợp, sự mất cân đối kéo dài của thị trường bất động sản có thể tạo ra những hệ lụy đáng kể đối với tăng trưởng kinh tế trong trung và dài hạn.

Dưới góc độ vĩ mô toàn cầu, TS. Bùi Ngọc Sơn dự báo chu kỳ "tiền đắt" có thể kéo dài hơn dự kiến, ít nhất là hết năm 2026. Nguyên nhân là do các sự kiện địa chính trị nối tiếp nhau, từ đại dịch đến chiến tranh thương mại và gần đây nhất là xung đột tại Trung Đông khiến giá dầu tăng vọt hơn 40%.

Theo TS. Bùi Ngọc Sơn, khi lạm phát tại Mỹ vẫn duy trì trên mức mục tiêu, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) sẽ khó sớm nới lỏng chính sách tiền tệ, thậm chí không loại trừ khả năng tiếp tục tăng lãi suất nếu áp lực giá cả chưa được kiểm soát. Diễn biến này tạo sức ép lên tỷ giá toàn cầu, buộc nhiều ngân hàng trung ương, trong đó có Việt Nam, phải duy trì mặt bằng lãi suất ở mức tương đối cao nhằm hạn chế áp lực dòng vốn dịch chuyển về Mỹ và bảo vệ ổn định vĩ mô.

Theo ông, trong bối cảnh đồng USD tiếp tục mạnh lên, hoạt động đầu tư và dòng tiền trên phạm vi toàn cầu đều chịu ảnh hưởng, và Việt Nam khó tránh khỏi tác động từ xu hướng này.

Trong bối cảnh đầy biến động đó, TS. Bùi Ngọc Sơn đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư cá nhân về việc bảo toàn tài sản. Ông cho rằng sai lầm lớn nhất trong giai đoạn tiền đắt là không dám cắt lỗ nhanh chóng hoặc vẫn cố gắng mở rộng đầu tư khi thị trường chưa phát tín hiệu tạo đáy rõ ràng. Thay vì mạo hiểm với bất động sản đang neo giá cao hay thị trường chứng khoán còn tiềm ẩn nhiều biến động, ông khuyên người dân nên ưu tiên tính an toàn bằng cách gửi tiền vào các ngân hàng lớn có uy tín, chấp nhận mức sinh lời thấp nhưng ổn định.

Với vàng và ngoại tệ, ông lưu ý cần thận trọng khi mặt bằng giá đã ở mức cao, dù một số đồng tiền ổn định như Yên Nhật vẫn có thể phù hợp cho mục tiêu tích lũy dài hạn