Giãn dân khỏi nội đô, nhà giá 40-50 triệu đồng/m2 sẽ xuất hiện? Chuyên gia lý giải

Lãi suất tăng, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh

Thị trường bất động sản Việt Nam trong nửa đầu năm đang chứng kiến những biến động mạnh khi mặt bằng lãi suất cho vay đã lên mức 12-14%/năm, thậm chí tại một số ngân hàng, lãi suất thả nổi cá biệt đã chạm ngưỡng 16,5%. Đây là cú sốc lớn nếu so với cùng kỳ năm ngoái, khi lãi suất chỉ dao động khoảng 6,5-7%/năm.

Việc chi phí vốn tăng gấp đôi, thậm chí gấp 2,5 lần đang đẩy nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính vào thế mắc kẹt, đồng thời khiến thanh khoản thị trường suy giảm trên diện rộng. Trong bối cảnh 70-80% giao dịch hiện nay dựa vào vốn vay, áp lực đặc biệt đè nặng lên phân khúc thứ cấp, nơi người mua phải giải ngân dòng tiền lớn trong thời gian ngắn, còn chi phí tài chính tăng vượt dự kiến khiến nhiều khách hàng đồng loạt trì hoãn quyết định xuống tiền.

Phân tích sâu hơn về thực trạng này trên talkshow "Bất động sản cắt lỗ hàng loạt vẫn ế: Bẫy thanh khoản?", chuyên gia Tô Anh Hùng - CEO Refi và Cố vấn tài chính thuộc Cộng đồng cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) cho rằng áp lực đối với các nhà đầu tư hiện nay là vô cùng lớn. Ông cho biết các khoản vay mua nhà từ giai đoạn 2024-2025 đã hết thời gian ưu đãi, khiến lãi suất tăng từ khoảng 5-6% lên tới 15%/năm, làm chi phí trả cả gốc và lãi hằng tháng của nhiều người tăng gấp đôi. Để minh họa, ông Tô Anh Hùng đưa ra phép tính tại thị trường Hà Nội: trong khi lợi suất cho thuê chung cư chỉ khoảng 2,5-3%/năm thì người vay phải chịu lãi suất lên tới 15%/năm.

Với mỗi 1 tỷ đồng vốn vay, nhà đầu tư phải gánh khoản chênh lệch âm khoảng 120-130 triệu đồng mỗi năm. Trong bối cảnh giá chung cư trung bình tại Hà Nội đã lên mức 5-6 tỷ đồng/căn, nếu sử dụng đòn bẩy ở mức tối đa 70%, áp lực tài chính hằng tháng là một con số "khổng lồ", khiến thị trường rơi vào trạng thái hết sức ảm đạm.

Trả lời câu hỏi liệu thị trường có đang đứng trước nguy cơ gãy thanh khoản hay không, CEO Tô Anh Hùng nhận định thị trường Hà Nội đang bước vào giai đoạn "bùng nổ nguồn cung". Theo ông, việc điều chỉnh giá là hết sức cần thiết bởi chỉ trong hai năm qua, giá nhiều căn hộ chung cư đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba lần, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân.

Ông cho biết chỉ số giá nhà trên thu nhập (PI) của Hà Nội đã lên tới 37,7 lần, vượt Hồng Kông để trở thành một trong những nơi có tỷ lệ giá nhà trên thu nhập cao nhất thế giới. Điều đó đồng nghĩa, một người dân Thủ đô phải mất gần 38 năm làm việc và không chi tiêu gì mới có thể mua được một căn nhà. Ông Tô Anh Hùng cũng bày tỏ lo ngại khi phân khúc nhà ở có giá phù hợp, khoảng 40-50 triệu đồng/m², gần như vắng bóng trên thị trường, thay vào đó là các sản phẩm có giá trên 100 triệu đồng/m². Theo ông, đây là sự lệch pha cốt lõi, làm suy giảm động lực phát triển của lực lượng lao động trẻ.

Đề cập đến hiện tượng "cắt lỗ" đang xuất hiện trên thị trường, ông Hùng đưa ra cách phân biệt khá rõ ràng. Theo ông, "cắt lỗ" thực sự là bán thấp hơn giá trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư; còn trường hợp bán thấp hơn kỳ vọng nhưng vẫn cao hơn giá gốc thì chỉ là "cắt lãi".

Ông xác nhận hiện nay đã xuất hiện tình trạng cắt lỗ thực tế tại nhiều dự án mở bán trong năm 2025. Tuy nhiên, theo ông, mức giá sau khi cắt lỗ vẫn có thể cao hơn giá trị thực. Ông lưu ý bất động sản là loại hàng hóa chịu tác động trực tiếp của quy luật cung - cầu. Nếu sản phẩm dù đã cắt lỗ nhưng vẫn chưa phản ánh đúng giá trị thực thì vẫn phải tiếp tục giảm sâu hơn mới có thể tìm được người mua.

Theo ông, nhiều nhà đầu tư hiện vẫn cố gắng "neo giá" để giảm mức thua lỗ, nhưng thực tế thị trường đã chuyển sang giai đoạn người mua nắm lợi thế khi nguồn cung dồi dào, trong khi áp lực nợ vay ngày càng gia tăng.

Nói về chiến lược đầu tư trong bối cảnh mới, CEO Tô Anh Hùng cho rằng chu kỳ bất động sản hiện nay diễn ra nhanh hơn rất nhiều so với trước đây. Nếu trước kia một chu kỳ thường kéo dài 8-10 năm thì giai đoạn từ năm 2022 đến 2026, chỉ trong khoảng 4 năm, thị trường đã đi gần hết một chu kỳ do tác động mạnh của lãi suất và các yếu tố cung - cầu.

Ông dự báo mô hình đầu tư "đón đầu vết dầu loang", tức mua đất vùng ven rồi chờ đô thị hóa như trước, sẽ không còn hiệu quả. Thay vào đó, chiến lược đầu tư cần bám sát các tuyến Metro và những đại đô thị có hệ thống tiện ích đồng bộ. Theo ông, thói quen tiêu dùng của thế hệ trẻ đã thay đổi khi họ không còn ưu tiên diện tích sử dụng đơn thuần trong các ngõ nhỏ chật hẹp mà coi trọng chất lượng không gian sống, hệ sinh thái trường học, bệnh viện, công viên và khả năng kết nối bằng phương tiện giao thông công cộng hiện đại.

Giãn dân theo Metro - "chìa khóa" kéo giá nhà về mức 40-50 triệu đồng/m2?

Đánh giá về quy hoạch Thủ đô Hà Nội với tầm nhìn 100 năm, CEO Tô Anh Hùng cho rằng việc phát triển các khu đô thị đa chức năng gắn với mạng lưới Metro là hướng đi tích cực. Ông tin đây là chìa khóa để hạ nhiệt giá nhà thông qua việc giãn dân khỏi khu vực nội đô, đồng thời gia tăng nguồn cung nhà ở thương mại có giá phù hợp, khoảng 40-50 triệu đồng/m2, dọc các tuyến đường sắt đô thị.

Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo về nguy cơ hình thành các "đô thị ngủ" hoặc hiệu ứng "hút" nếu các đô thị vệ tinh không xây dựng được năng lực cạnh tranh và hệ thống việc làm tại chỗ. Dẫn bài học từ Trung Quốc, ông cho rằng nếu không được nghiên cứu kỹ, các thành phố vệ tinh có thể bị đô thị trung tâm hút hết nguồn nhân lực và dòng tiền khi hạ tầng giao thông phát triển quá thuận lợi nhưng kinh tế địa phương không phát triển tương xứng.

Đánh giá về từng khu vực quanh Hà Nội, ông Hùng cho biết ông không quá lạc quan với đất dân sinh hưởng lợi từ quy hoạch tại khu vực phía Tây như Hòa Lạc hay Ba Vì do còn thiếu hạ tầng xã hội thiết yếu, đồng thời phải cạnh tranh với các địa phương khác về du lịch nghỉ dưỡng, trong đó có Quảng Ninh. Ngược lại, ông đánh giá khu vực phía Nam gồm Thường Tín và Phú Xuyên đang là "vùng trũng" về giá, có hệ số an toàn cao hơn nhờ mặt bằng giá còn thấp và tiến độ triển khai hạ tầng, đặc biệt là các tuyến đường vành đai và Metro, đang được thúc đẩy tích cực. Đối với khu vực phía Đông như Đông Anh và Mê Linh, ông lưu ý dù có sự tham gia của nhiều chủ đầu tư nhưng tình trạng "ôm đất" chậm triển khai vẫn còn tồn tại, vì vậy nhà đầu tư cần quan sát thực tế thay vì chỉ dựa vào thông tin quảng bá.

Để khơi thông thị trường, ông Tô Anh Hùng nhấn mạnh vai trò quyết định của chính sách tài khóa và đầu tư công. Theo ông, dư địa của chính sách tiền tệ gần như không còn nhiều, vì vậy việc đẩy mạnh giải ngân đầu tư công vào hạ tầng sẽ là động lực quan trọng nhất để hỗ trợ thanh khoản thị trường và tạo điều kiện kéo mặt bằng lãi suất xuống.

Bên cạnh đó, việc công khai, minh bạch quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 sẽ góp phần chấm dứt tình trạng "dự án bánh vẽ", giúp người dân yên tâm giao dịch và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững. Lời khuyên cuối cùng mà CEO Tô Anh Hùng đưa ra là nhà đầu tư nên ưu tiên những khu vực có động lực tăng trưởng rõ ràng từ công nghiệp và dịch vụ, đặc biệt là trục Hà Nội - Bắc Ninh - Hải Phòng - Quảng Ninh, nơi hiện có hệ thống hạ tầng giao thông và logistics đồng bộ nhất.