Luật sư: 'Xây dựng nhà ở xã hội dành 100% cho thuê là ý kiến hay nhưng khó khả thi'

Tháng 4/2023, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội (NƠXH) cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030. Gói tín dụng 120.000 tỷ cũng được ban hành để hỗ trợ người dân, doanh nghiệp thực hiện mục tiêu này.

Tuy nhiên, theo báo cáo của Bộ Xây dựng cuối tháng 3/2024, đã 1 năm trôi qua nhưng gói tín dụng 120.000 tỷ mới chỉ giải ngân được khoảng 415 tỷ đồng. Về phía doanh nghiệp, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, mới có 1 chủ đầu tư dự án NƠXH được vay vốn với số tiền là 125,84 tỷ đồng. Đáng chú ý, chưa có báo cáo nào cho thấy người dân vay được tiền từ gói tín dụng đặc biệt này.

Nhiều chuyên gia nhận định, chính sách NƠXH “tắc” ở mọi khâu, từ bố trí quỹ đất, nguồn vốn đầu tư, chủ đầu tư, chính sách ưu đãi, hỗ trợ… đến chất lượng công trình, hạ tầng xã hội đi kèm và điều kiện được mua NƠXH, mà nhức nhối nhất là vấn nạn nhà ở xã hội xây xong bị bán sai đối tượng, thậm chí bỏ hoang vì không bán được.

Trong khi đó, người dân đáp ứng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội hiện có mức thu nhập chỉ đủ sống, thậm chí trong bối cảnh kinh tế khó khăn, nhiều người còn không đủ sống, không có tích lũy. Vì vậy, họ khó có thể mua nhà bởi không có khả năng trả tiền gốc, chứ chưa tính đến tiền lãi.

Ngày 22/2, Bộ Xây dựng đã tổ chức hội nghị toàn quốc về đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, và gửi văn bản đến 63 tỉnh, thành để đôn đốc ngay sau hội nghị, trong đó giao chỉ tiêu cụ thể cho từng địa phương.

Ngày 16/3, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính cũng chủ trì hội nghị tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Tại cuộc họp này, nhiều đề xuất, nhiều kiến nghị được đưa ra với mong muốn tháo gỡ những điểm nghẽn cho loại hình NƠXH.

Luật sư Lê Văn Hồi - Công ty Luật My Way đã có một số nhận định xoay quanh vấn đề này.

Vừa qua, đã có ý kiến nhà ở xã hội nên dành 100% cho thuê thay vì chỉ cho phép dành 20% diện tích sàn cho thuê như hiện nay. Luật sư có quan điểm thế nào về vấn đề này?

Theo quan điểm của tôi, đề xuất xây dựng NƠXH dành 100% cho người có thu nhập thấp thuê là một đề xuất hay nhưng không khả thi, khó có thể thực hiện trong tương lai gần và trung hạn. Thực tế, Quyết định 338/QĐ-TTg ngày 03/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030" đã được ban hành gần một năm, tuy nhiên, thực tế triển khai không có nhiều điểm sáng. Nguồn cung NƠXH vẫn thấp, không đáp ứng được nhu cầu nhà ở thu nhập thấp của phần đông người dân Việt Nam.

Ngoài ra, không dừng lại ở việc nguồn cung hạn chế, nền giá trung bình của nhà chung cư nói chung, NƠXH trong gần một năm qua tăng khá nhanh từ 20-30% khiến giấc mơ sở hữu nhà ở của người dân càng khó khăn hơn, đặc biệt với những người thu nhập thấp trong bối cảnh suy thoái kinh tế như hiện nay. Do vậy, trường hợp chính sách xây dựng NƠXH để dành 100% cho thuê sẽ là “cú hích” đột phá cho nhu cầu về nhà ở của đại đa số người dân.

Tuy nhiên, tôi cho rằng chính sách này không khả thi, khó có thể thực hiện được trên thực tế vì vốn dĩ các doanh nghiệp bất động sản không mặn mà với NƠXH. Giờ đây để xây dựng dự án NƠXH chỉ để cho thuê thì sức hút đầu tư của lĩnh vực này sẽ kém hấp dẫn hơn nữa. Tôi không nghĩ nhiều doanh nghiệp tư nhân mặn mà với việc đầu tư số vốn lớn, thủ tục phức tạp, kéo dài, tỷ suất lợi nhuận thấp để thu về tiền lẻ từ cho thuê với nền giá thấp.

Nguyên tắc của hoạt động đầu tư, việc thu hồi vốn càng chậm thì càng tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao hơn, xây dựng để bán có thể thu hồi vốn khi đủ điều kiện đã khó thu hút nhà đầu tư, giờ đây buộc phải thu hồi dài hạn thì sẽ càng khó khăn hơn nữa trong việc thu hút đầu tư. Trong trường hợp nguồn vốn tư nhân không thể triển khai, Chính phủ vẫn muốn thực thi chính sách này thì cần một nguồn vốn đặc biệt lớn để giải quyết bài toán nan giải này, vậy nên, tôi vẫn cho rằng chính sách này hay nhưng khó có thể thực hiện được trong ngắn và trung hạn.

>> Từ 1/7, lương tối thiểu tăng 6%, đảm bảo mức sống cho người lao động

Tuy nhiên, nếu Chính phủ vẫn thông qua chính sách NƠXH dành 100% cho thuê thì nên có những điều kiện gì để kiểm soát về chất lượng và giá cả?

Không loại trừ khả năng Chính phủ quyết tâm thực hiện chính sách này thông qua những ưu đãi đặc biệt về thuế, tiền sử dụng đất, rút gọn thủ tục hành chính, hỗ trợ tín dụng, tạo quỹ đất sạch… để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây dựng NƠXH để dành 100% cho thuê, việc kiểm soát chất lượng có thể vẫn thực hiện theo cơ chế trước kia, dự án NƠXH để cho thuê chỉ được phép đưa vào vận hành khi được các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng nghiệm thu đưa vào xây dựng.

Công tác kiểm tra cuối cùng bởi cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng sẽ là "chốt chặn" trước khi đưa sản phẩm ra với thị trường. Đối với giá cho thuê, cần kiểm soát chặt chẽ chi phí vốn của chủ đầu tư để đảm bảo chủ đầu tư không tính toán các ưu đãi của nhà nước vào giá cho thuê, cần thiết có thể tiến hành kiểm toán nếu thấy dấu hiệu bất thường.

HOREA kiến nghị những người mua nhà thương mại dưới 3,5 tỷ được vay vốn 125.000 tỷ. Song, có ý kiến cho rằng nếu mở rộng phạm vi mua thì khả năng tiếp cận nhà của những người thu nhập thấp bị kém đi. Luật sư có nhận định thế nào về vấn đề này?

Khó để mở rộng đối tượng được vay gói 125.000 tỷ

Khá rõ ràng nếu như chỉ thuần túy mở rộng phạm vi được tiếp cận vay vốn gói 125.000 tỷ (thêm một Ngân hàng thương mại bổ sung 5.000 tỷ) thì những đối tượng trước đó được hưởng chính sách này sẽ hạn chế khả năng tiếp cận vốn vay. Tuy nhiên, chúng ta cũng phải nhìn nhận thực tế gói 125.000 tỷ có thực sự hấp dẫn đại đa số những người có thu nhập thấp hay không?

Ngay khi gói tín dụng này mới được triển khai, với việc thời gian áp dụng ưu đãi lãi suất giới hạn sau đó điều chỉnh theo cơ chế thị trường thì gói vay này kém hấp dẫn hơn hẳn những gói tín dụng hỗ trợ người có thu nhập thấp trước đó với lãi suất thấp, thời gian dài đến 20 năm.

Như vậy, trường hợp nếu mở rộng đối tượng tiếp cận gói tín dụng 125.000 tỷ như kiến nghị của HOREA thì đồng thời phải có thêm gói tín dụng hấp dẫn hơn cho người có thu nhập thấp, còn không có nguồn tín dụng mới cho người có thu nhập thấp thì không thể mở rộng đối tượng người mua nhà thương mại dưới 3,5 tỷ được vay vốn. Nếu trong bối cảnh nguồn tín dụng hạn chế, tôi vẫn cho rằng cần ưu tiên đến những người có thu nhập thấp trước tiên.

Luật Nhà ở đã được thông qua vào năm 2023 nhưng thị trường chung cư nói chung vẫn chưa có dấu hiệu được kiểm soát và những vấn đề xoay quanh NƠXH vẫn chưa ngã ngũ. Vậy theo Luật sư vấn đề cần giải quyết nằm ở đâu?

Chính sách là "chìa khóa" giải quyết được vấn đề sốt giá của nhà chung cư. Cơ quan quản lý Nhà nước cần có những chính sách tạo điều kiện cho nhà đầu tư dự án bất động sản thuận lợi hơn trong việc tiếp cận, đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.

Mới đây, tôi đánh giá cao đề xuất thí điểm áp dụng cho phép nhà đầu tư được phép nhận chuyển nhượng, triển khai dự án nhà ở thương mại trên khu đất không bắt buộc phải có đất ở, hay quy định về việc cho phép tự thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Chúng ta kỳ vọng vào những thay đổi mạnh mẽ trong việc cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho các nhà đầu tư có năng lực có thể tiếp cận quỹ đất, triển khai dự án được nhanh chóng, rõ ràng, khi nguồn cung dồi dào sẽ là góp phần lớn vào việc bình ổn giá nhà chung cư cũng như "cởi trói" để NƠXH nhanh chóng đến tay người có nhu cầu.

>> Đề xuất Hà Nội áp dụng cơ chế miễn trách nhiệm khi thử nghiệm công nghệ mới