Mảng kinh doanh chính của Khang Điền (KDH) không đủ bù chi phí, đâu ra khoản lãi gần 1.300 tỷ đồng?

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã KDH - HoSE) ghi nhận doanh thu thuần 41,4 tỷ đồng, chỉ bằng khoảng 4% mức 1.098 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế theo đó giảm 68%, còn 169 tỷ đồng.

Lũy kế 9 tháng, doanh thu đạt 483,4 tỷ đồng, giảm 83%. Lợi nhuận gộp cũng giảm 82% xuống 270 tỷ đồng và không đủ bù đắp các chi phí hoạt động.

Dù vậy, Khang Điền vẫn lãi sau thuế 1.268 tỷ đồng, tăng 50,9% và vượt kết quả của nhiều năm trước trong cùng giai đoạn. Chênh lệch lớn giữa doanh thu và lợi nhuận chủ yếu đến từ các khoản thu tài chính, công ty liên kết và hoạt động khác.

Đáng chú ý nhất là gần 896 tỷ đồng liên quan đến việc chuyển nhượng vốn tại Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Bình Trưng Mới.

Ngày 23/6, nhóm Khang Điền hoàn tất bán 2% vốn tại doanh nghiệp này với giá 68,3 tỷ đồng, qua đó giảm tỷ lệ sở hữu từ 50,95% xuống 48,95%. Bình Trưng Mới vì thế chuyển từ công ty con thành công ty liên kết.

Khang Điền ghi nhận 21,6 tỷ đồng lợi nhuận trực tiếp từ việc bán 2% vốn. Khoảng 874 tỷ đồng còn lại chủ yếu là tác động kế toán liên quan đến giao dịch vốn đã thực hiện từ năm 2023, trước đây được ghi nhận vào lợi nhuận sau thuế chưa phân phối trên bảng cân đối kế toán hợp nhất.

Như vậy, phần lớn khoản lãi gần 896 tỷ đồng không đi kèm một dòng tiền mới tương ứng phát sinh trong kỳ từ hoạt động bán hàng. Sau khi Bình Trưng Mới trở thành công ty liên kết, đơn vị này còn đóng góp thêm 132,7 tỷ đồng vào kết quả kinh doanh quý III của Khang Điền.

Một nguồn lợi nhuận khác đến từ thương vụ mua CTCP Phát triển Bất động sản An Lập.

Tháng 3, Khang Điền mua 99% vốn An Lập với giá phí 2.553 tỷ đồng, thấp hơn giá trị tài sản thuần của doanh nghiệp này. Giao dịch giúp KDH ghi nhận 285 tỷ đồng lãi từ mua rẻ.

An Lập là chủ đầu tư dự án nhà ở quy mô 8,2 ha tại phường Cát Lái, TP. HCM, gần các dự án Gladia và Bình Trưng Đông. Sau thương vụ, Khang Điền cho biết quỹ đất đã hoàn thiện pháp lý tại khu vực Bình Trưng - Cát Lái tăng lên gần 40ha. Doanh nghiệp dự kiến đầu tư gần 40.000 tỷ đồng vào cụm dự án này, kỳ vọng đóng góp khoảng 10.000 tỷ đồng lợi nhuận giai đoạn 2025-2030.

Bảng cân đối của Khang Điền cũng mở rộng đáng kể sau các thương vụ. Tổng tài sản cuối tháng 9 đạt 43.310 tỷ đồng, tăng 27% so với đầu năm. Hàng tồn kho tăng gần 6.700 tỷ lên 29.913 tỷ đồng, chủ yếu do phát sinh bất động sản dở dang tại An Lập - Bình Trưng Đông.

Nợ vay đồng thời tăng 75% lên 17.776 tỷ đồng. Trong 9 tháng, Khang Điền vốn hóa 822 tỷ đồng chi phí lãi vay vào hàng tồn kho, cao hơn mức 801 tỷ đồng của cả năm 2025. Nhờ vậy, chi phí lãi vay trực tiếp trên kết quả kinh doanh 9 tháng chỉ là 37,3 tỷ.

Ở chiều ngược lại, hoạt động bán hàng bắt đầu ghi nhận tín hiệu mới. Người mua trả tiền trước cuối tháng 9 đạt 1.864 tỷ đồng, tăng hơn 1.200 tỷ so với đầu năm. Khoản này chủ yếu là tiền khách hàng thanh toán theo tiến độ hợp đồng mua bất động sản, sau khi Khang Điền cùng Keppel bắt đầu mở bán khu căn hộ Gladia Heights từ tháng 8.