Di dời gần 250.000 người dân làm đại lộ sông Hồng 736.000 tỷ: Chuyên gia nói cuộc chơi bất động sản Hà Nội sẽ thay đổi

Trục sông Hồng và các cực phát triển sẽ định hình lại không gian đô thị Hà Nội

Quy hoạch Thủ đô Hà Nội với tầm nhìn 100 năm đang đánh dấu một bước ngoặt lịch sử. Thay vì phát triển dàn đều hoặc chỉ xoay quanh khu vực lõi trung tâm cũ, thành phố đang từng bước hình thành các trục phát triển hoàn toàn mới.

Theo phân tích của chuyên gia bất động sản Rich Nguyễn trong talkshow "9 tọa độ bất động sản hot nhất Hà Nội: Đâu là dòng tiền thật, đâu là bẫy chôn vốn", Hà Nội đang định vị lại toàn bộ không gian đô thị với trục sông Hồng là xương sống; trục phía Đông gắn với tài chính và logistics; trục phía Tây là cực công nghệ cao Hòa Lạc; còn trục phía Nam tập trung phát triển công nghiệp và sân bay thứ hai trong tương lai.

Theo ông, sự thay đổi này không chỉ đơn thuần là mở thêm một số tuyến đường mà là quá trình tái cấu trúc toàn diện dòng vốn và tư duy đầu tư trên thị trường bất động sản.

Trong mô hình phát triển này, Đông Anh đang nổi lên như một lõi tài chính và logistics mới của Hà Nội nhờ lợi thế gần sân bay Nội Bài và hệ thống hạ tầng kết nối trực tiếp với khu vực lõi qua các cây cầu lớn như Nhật Tân, Trần Hưng Đạo và đường Vành đai 4. Chuyên gia Rich Nguyễn đánh giá Đông Anh có tiềm năng trở thành "phố Wall" của Việt Nam, thu hút các tập đoàn tài chính lớn cùng những đại đô thị quy mô do các chủ đầu tư hàng đầu phát triển.

Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo giá đất nền làng xã tại khu vực này đã bị đẩy lên mức khá cao, khoảng 80-100 triệu đồng/m2, trong khi hạ tầng vẫn cần thêm nhiều thời gian để hoàn thiện đồng bộ. Với Đông Anh, ông Rich Nguyễn cho rằng nhà đầu tư cần xác định tầm nhìn khoảng 20 năm, ưu tiên chiến lược tích sản thay vì đầu cơ ngắn hạn, nhất là trong bối cảnh thị trường đang chững lại và thanh khoản còn thấp.

Ở cực phía Tây, Hòa Lạc đang dần hồi sinh với định hướng trở thành trung tâm AI và công nghệ cao. Chuyên gia Rich Nguyễn cho biết, qua gần 20 năm theo dõi thị trường, ông nhận thấy Hòa Lạc đã trải qua nhiều đợt sốt đất kể từ năm 2007 nhưng thường xuyên rơi vào tình trạng đóng băng kéo dài do tốc độ phát triển thực tế không theo kịp kỳ vọng.

Hiện nay, dù được thúc đẩy bởi việc khởi công tuyến metro và kế hoạch di dời sinh viên trong giai đoạn 2027-2030, giá đất tại Hòa Lạc vẫn ở mức cao và chủ yếu dựa trên kỳ vọng của giới đầu tư hơn là khả năng tạo ra dòng tiền thực tế. Ông lưu ý quốc lộ 21 cùng nhiều hạ tầng huyết mạch vẫn chưa được triển khai mạnh mẽ, khiến khu vực này còn nhiều khoảng trống hoang sơ và đòi hỏi nhà đầu tư phải có sự kiên trì.

Đối với khu vực phía Nam, Phú Xuyên được quy hoạch trở thành cực logistics và công nghiệp gắn với sân bay thứ hai sau năm 2035. Chuyên gia Rich Nguyễn nhận định đây là vùng trũng về giá nhưng đang đi trước thực tế quá sớm, có thể từ 7-10 năm so với thời điểm có thể khai thác hiệu quả. Ông khuyên nhà đầu tư khi nhìn vào Phú Xuyên hay bất kỳ cực tăng trưởng nào cũng cần có tầm nhìn dựa trên tri thức và hiểu biết về quy hoạch chi tiết, thay vì chạy theo tâm lý đám đông (FOMO). Theo ông, nếu chỉ đầu tư dựa trên vị trí địa lý nơi mình sinh sống mà không mở rộng tầm nhìn sang các thị trường khác thì sẽ hạn chế cơ hội và dễ dẫn đến rủi ro chôn vốn trong thời gian dài.

Nhà đầu tư phải thay đổi tư duy trước cuộc chơi mới của bất động sản Hà Nội

Trọng tâm của quy hoạch mới là trục cảnh quan sông Hồng, được xác định là linh hồn và trục di sản của Hà Nội nghìn năm văn hiến. Với siêu dự án trị giá hàng trăm nghìn tỷ đồng, ông Rich Nguyễn cho rằng đây không chỉ là cuộc chơi địa tô của các tập đoàn lớn thông qua cơ chế đổi đất lấy hạ tầng mà còn là mục tiêu chiến lược nhằm thay đổi diện mạo quốc gia.

Ông nhấn mạnh trục sông Hồng sẽ được triển khai một cách triệt để vì đây là nền tảng để phát triển các trục còn lại. Tuy nhiên, cơ hội này không dành cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ theo mô hình phân lô bán nền, bởi Chính phủ sẽ quản lý chặt quỹ đất để bảo đảm tính đồng bộ. Theo ông, nhà đầu tư cá nhân chỉ nên quan tâm đến các khu dân cư hiện hữu được hưởng lợi từ hạ tầng quanh khu vực đê, đồng thời cần chờ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 để tránh rủi ro bị thu hồi hoặc giải tỏa khi triển khai các dự án.

Một điểm đáng chú ý trên thị trường hiện nay là nghịch lý giá bất động sản nội đô, đặc biệt ở phân khúc chung cư cao cấp khi nhiều dự án đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Chuyên gia Rich Nguyễn cho rằng mức giá này đang vượt xa quỹ đạo thực tế trong bối cảnh Hà Nội chuyển sang mô hình phát triển đa cực.

Khi các trung tâm mới được hình thành, dân cư và các hoạt động kinh tế sẽ dần dịch chuyển ra khu vực ngoại vi, khiến giá trị của khu vực lõi trung tâm cũ có xu hướng chững lại do chủ yếu phục vụ mục tiêu bảo tồn di tích và văn hóa. Ông cũng cảnh báo những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính với lãi suất 10-14% để tham gia thị trường bất động sản trung tâm có thể rơi vào "bẫy" tài chính, bởi tư duy phát triển đơn cực trước đây không còn phù hợp với tầm nhìn vĩ mô mới.

Nhìn về tương lai, chuyên gia Rich Nguyễn chia nhà đầu tư thành ba nhóm gồm: nhóm đánh bạc, nhóm đầu cơ và nhóm chuyên nghiệp.

Theo ông, nhóm đánh bạc và đầu cơ thường thiếu kiến thức vĩ mô nên dễ rơi vào trạng thái hoảng loạn khi quy hoạch thay đổi hoặc bị kẹt ở những khu vực thuộc diện thu hồi.

Ngược lại, nhà đầu tư chuyên nghiệp là những người hiểu thị trường, giỏi quản lý tài chính và biết "chạy chỗ trước khi bóng đến", tức là đón đầu quy hoạch một cách khoa học. Ông cho rằng từ năm 2026 sẽ mở ra một chu kỳ mới với những luật chơi mới liên quan đến bảng giá đất, định danh bất động sản và thuế lũy tiến. Trong chu kỳ này, Chính phủ sẽ siết chặt quản lý, chống lãng phí và thu hồi các dự án chậm triển khai để dòng vốn được đưa vào sản xuất thay vì chỉ tập trung cho hoạt động đầu cơ.

Trong bối cảnh hiện nay, chuyên gia Rich Nguyễn gợi ý rằng thay vì chỉ tập trung vào khu vực nội đô - nơi đang tiềm ẩn nhiều rủi ro về quy hoạch và giá ảo - nhà đầu tư nên tìm kiếm cơ hội tại các vùng ven hoặc các địa phương thuộc tam giác kinh tế Hà Nội - Quảng Ninh - Hải Phòng.

Đặc biệt, ông dự báo Quảng Ninh có thể bứt phá trong vài năm tới nhờ các đại dự án như Vinhomes Hạ Long Xanh cùng hệ thống hạ tầng giao thông tốc độ cao. Theo ông, quy hoạch 100 năm của Hà Nội mở ra một kỷ nguyên phát triển đa cực, tạo thêm cơ hội sở hữu nhà ở nhờ quỹ đất dồi dào tại các trung tâm mới, nhưng đồng thời cũng đòi hỏi nhà đầu tư phải thay đổi tư duy nếu không muốn bị bỏ lại phía sau trong chu kỳ mới của thị trường bất động sản.