Nam Long (NLG) báo lãi: góc nhìn từ doanh thu giảm sút và khoản nợ 5.600 tỷ đồng

CTCP Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán NLG) công bố báo cáo tài chính quý 3/2023 trong đó câu chuyện gây xôn xao là “lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ quý 3 gấp 8 lần cùng kỳ trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trầm lắng". Cũng từ thông tin “lãi gấp 8 lần” này khiến cổ phiếu NLG tăng trần phiên hôm qua 20/10. Đặc biệt “lãi” này được công bố trong bối cảnh doanh thu Nam Long giảm sút mạnh so với cùng kỳ.

Kết quả kinh doanh của Nam Long

Báo cáo tài chính hợp nhất Nam Long ghi nhận doanh thu quý 3 đạt 357 tỷ đồng, giảm 59% so với cùng kỳ. Trong quý doanh thu tài chính tăng, đồng thời chi phí tài chính cũng tăng. Ngoài ra chi phí bán hàng giảm, chi phí quản lý doanh nghiệp giảm. Đáng chú ý Nam Long ghi nhận khoản lãi 89 tỷ đồng từ liên doanh liên kết, trong khi cùng kỳ bằng 0.

Kết quả, Nam Long lãi trước thuế vỏn vẹn hơn 3 tỷ đồng, bốc hơi 96% so với quý 3 năm ngoái. Tuy vậy nhờ khoản thuế thu nhập hoãn lại gần 81 tỷ đồng, nên Nam Long báo lãi sau thuế 71 tỷ đồng, tăng gần 40% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 66 tỷ đồng, gấp 8 lần cùng kỳ.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2023 doanh thu đạt 1.545 tỷ đồng, giảm sâu đến 43% so với doanh thu hơn 2.710 tỷ đồng đạt được 9 tháng đầu năm ngoái. Doanh thu tài chính đạt 118 tỷ đồng (tăng 50,5%); chi phí tài chính 217 tỷ đồng (tăng 68,5%); lãi từ các công ty liên doanh liên kết đạt 205 tỷ đồng, tăng 8.100% so với cùng kỳ.

Nam Long báo lãi trước thuế 358 tỷ đồng, giảm 2,1%. Lợi nhuận sau thuế đạt 319 tỷ đồng, tăng trưởng 15,5%, trong đó lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 194 tỷ đồng, tăng 62,7% so với cùng kỳ.

Nam Long nhìn từ doanh thu giảm sút: Một trong những điểm đáng chú ý trên BCTC của Nam Long là doanh thu sụt giảm nghiêm trọng cả quý 3 lẫn 9 tháng đầu năm. Riêng quý 3 doanh thu giảm gần 60% so với cùng kỳ. Còn 9 tháng đầu năm 2023 cũng giảm đến 43% xuống còn 1.545 tỷ đồng.

Trong cơ cấu doanh thu của Nam Long, doanh thu từ bán đất, căn hộ, nhà phố và biệt thự chiếm khoảng 88%, đạt 1.359 tỷ đồng, và giảm 46% so với cùng kỳ do tình hình bất động sản trầm lắng. Số còn lại là doanh thu từ cung cấp dịch vụ, xây dựng và cho thuê bất động sản đầu tư. Mảng kinh doanh bất động sản cũng là nguồn lợi nhuận chính của công ty.

Tình hình bất động sản trầm lắng, doanh thu giảm sút cũng là nguyên nhân khiến lợi nhuận trước thuế quý 3 của Nam Long "bốc hơi" đến 96% so với cùng kỳ.

Nam Long nhìn từ 16.800 tỷ đồng hàng tồn kho: Tổng giá trị hàng tồn kho của Nam Long đến cuối quý 3 lên đến hơn 16.800 tỷ đồng, tăng 2.000 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm - phần lớn nằm ở các dự án bất động sản dở dang.

Trong số đó tồn kho ở dự án Izumi 9.037 tỷ đồng, tăng hơn 700 tỷ đồng so với đầu năm; tồn kho ở dự án Waterpoint giai đoạn 1 là 3.556 tỷ đồng – giai đoạn 2 là 1.527 tỷ đồng; dự án Hoàng Nam (Akari) hơn 1.047 tỷ đồng…

Nam Long nhìn từ 5.600 tỷ đồng nợ vay: Chi phí tài chính, mà chủ yếu là chi phí lãi vay tăng mạnh chủ yếu do tăng gánh nặng chi phí lãi trái phiếu và lãi ngân hàng. Tổng nợ phải trả gần 14.560 tỷ đồng, tăng 790 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm, trong đó dư vay nợ thuê tài chính ngắn hạn 2.325 tỷ đồng và dư vay nợ thuê tài chính dài hạn 3.336 tỷ đồng. Tổng vay nợ thuê tài chính ngắn và dài hạn hơn 5.660 tỷ đồng.

Trong số 2.325 tỷ đồng nợ vay ngắn hạn, có 950 tỷ đồng vay trái phiếu; 1.374 tỷ đồng vay ngắn hạn và vay dài hạn đến hạn trả. Trong số 3.336 tỷ đồng vay dài hạn có 2.128 tỷ đồng vay trái phiếu và 1.208 tỷ đồng vay dài hạn. Như vậy tổng cộng Nam Long đang nợ trái phiếu 3.078 tỷ đồng. Đây là những khoản khiến gánh nặng chi phí tài chính của Nam Long tăng mạnh.

Các khoản vay bằng tiền của Nam Long phần lớn được đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền bảo lãi và một số là vay tín chấp. Các khoản vay trái phiếu lại chủ yếu thế chấp bằng cổ phần.

Chủ nợ lớn nhất của Nam Long về phía ngân hàng là Ngân hàng Phương Đông OCB với tổng dư nợ hơn 1.100 tỷ đồng; OCB còn “ôm” 500 tỷ đồng trái phiếu của Nam Long. Ngoài ra các khoản vay lớn còn có Ngân hàng Sumitomo Mitsui Bank (556 tỷ đồng) và Standard Chartered Việt Nam (334 tỷ đồng).

Các khoản nợ trái phiếu đáng chú ý, trái chủ International Finance Corporation (1.000 tỷ đồng) được thế chấp bằng hơn 182,5 triệu cổ phần Nam Long VCD. Một số công ty bảo hiểm đang nắm giữ trái phiếu Nam Long như Manulife Việt Nam (510 tỷ đồng); Bảo hiểm AIA Việt Nam (120 tỷ đồng); Bảo hiểm Nhân thọ Generali Việt Nam (30 tỷ đồng). Những trái phiếu này được bảo lãnh bằng hơn 56,1 triệu cổ phiếu Nam Long VCD. Tính chung, ngoài đất đai, dự án, Nam Long còn mang 238,7 triệu cổ phần tại Nam, Long VCD làm tài sản thế chấp cho các lô trái phiếu.

Nam Long nhìn từ lô trái phiếu 500 tỷ đồng vừa phát hành: Đáng chú ý, trong bối cảnh hai từ trái phiếu đang chưa hết nóng, Nam Long mới đây, ngày 28/9, đã phát hành thành công lô trái phiếu NLGH2328001 trị giá 500 tỷ đồng. Mục đích huy động vốn để đầu tư dự án Khu dân cư Nam Long 2 thuộc Khu đô thị Nam Cần Thơ, phường Hưng Thạnh, quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ.

Lô trái phiếu được đảm bảo bằng quyền sử dụng đất đối với khu đất tại xã An Thạch, huyện Bến Lức, tỉnh Long An với tổng diện tích 492.291,9m2 – lô đất này thuộc sở hữu của CTP Nam Long VCD. Giá trị tài sản đảm bảo được xác định hơn 945,4 tỷ đồng căn cứ chứng thư thẩm định giá do CTCP Thẩm định giá E Xim cấp.

Nam Long VCD thành lập tháng 6/2011 với vốn điều lệ ban đầu gần 1.129 tỷ đồng. Tháng 7/2022 công ty tăng vốn điều lệ lên 1.329 tỷ đồng rồi tiếp tục tăng vốn lên 1.888 tỷ đồng ngay sau đó. Lần gần đây nhất tháng 1/2023 Nam Long VCD cập nhật tăng vốn điều lệ lên 2.388 tỷ đồng.

Các mốc tăng vốn của Nam Long VCD cũng khá đặc biệt. Ví dụ đợt tăng vốn 1.329 tỷ đồng lên 1.888 tỷ đồng được cập nhật thông tin vào tháng 7/2022. Đây cũng là thời điểm Nam Long phát hành lần lượt 2 lô trái phiếu NLGH2229001 và NLGH2229002 tổng giá trị 1.000 tỷ đồng, cùng đáo hạn vào tháng 3/2029, tài sản đảm bảo là hơn 182,5 triệu cổ phần tại Nam Long VCD.

Tính tổng Nam Long đã đưa tổng cộng 238,7 triệu cổ phần Nam Long VCD đi thế chấp làm tài sản đảm bảo cho các lô trái phiếu - xấp xỉ bằng vốn điều lệ mới tăng lên. Cùng với đó, tài sản là quyền sử dụng đất cấp cho Nam Long VCD cũng được đưa đi làm tài sản thế chấp cho lô trái phiếu 500 tỷ đồng vừa phát hành.

Vấn đề "thế chấp 2 lần" - thế chấp cả cổ phần và tài sản, dự án - vẫn đang là sự kiện được giới đầu tư quan tâm nhiều hiện nay.

Lộ diện 5 doanh nghiệp bất động sản có lợi nhuận quý 3/2023 tăng bằng lần