Ngoại trừ Trung Quốc, vì sao giá nhà ở Mỹ, Úc và hàng loạt nền kinh tế châu Âu đang tăng vọt trở lại?

Giá nhà tăng trở lại

Vào tháng 4, chỉ số giá nhà toàn cầu (ngoại trừ Trung Quốc) đã tăng hơn 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo đó, giá nhà ở Mỹ cao hơn 6,5%, giá nhà ở Úc tăng 5% và giá nhà ở Bồ Đào Nha cũng tăng vọt. Ở các nước khác, thị trường bất động sản có xu hướng mạnh mẽ một cách đáng ngạc nhiên sau nhiều năm lãi suất duy trì ở mức cao, The Economist đưa tin.

Chỉ số giá nhà toàn cầu

Những con số này xuất hiện sau một thời kỳ khó khăn. Được điều chỉnh theo lạm phát, giá nhà vốn đã giảm gần 20% ở Canada, Đức và New Zealand. Ở Boise, Idaho, nơi giá nhà đã tăng vọt trong đại dịch Covid-19 thì cũng đã giảm 1/10. Lãi suất cao và chi phí thế chấp khiến mọi người phải lo lắng về khoản tiền dành cho nhà ở. Tỷ lệ người Anh nói họ cảm thấy “hơi” hoặc “rất” khó khăn trong việc trả tiền thuê nhà hoặc các khoản vay mua nhà đã tăng từ 24% đầu năm 2022 lên 41%.

Tuy nhiên, điều đáng ngạc nhiên là mọi thứ không hề trầm trọng hơn. Kể từ mức đáy vào năm 2021, lãi suất thế chấp thông thường có kỳ hạn 30 năm ở Mỹ đã tăng khoảng 4 điểm phần trăm. Điều rút ra được từ các báo cáo nghiên cứu là giá nhà danh nghĩa sẽ giảm 30%-50%. Nhưng trên thực tế, chúng hầu như không giảm về mặt danh nghĩa.

Nếu điều chỉnh theo lạm phát, giá nhà toàn cầu đang giảm 6% so với mức đỉnh - nhưng điều đó khiến chúng phù hợp với xu hướng trước đại dịch.

Có một số lo ngại rằng lãi suất cao cuối cùng sẽ gây ra sự sụp đổ nghiêm trọng trên thị trường bất động sản. Chuyên gia về nhà ở - Rohin Dhar đã chỉ ra rằng rất nhiều ngôi nhà được rao bán ở bang Florida, cho thấy mọi người đang vội vàng bán nhà. Nhưng ở Mỹ nói chung, tỷ lệ nợ quá hạn trong các khoản thế chấp chưa bao giờ thấp đến vậy, với mức 1,7%, tỷ lệ này thấp hơn nhiều so với mức hơn 11% vào thời kỳ đỉnh điểm của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007-2009. Ở những nơi khác, tình hình cũng có vẻ lạc quan tương tự.

Ở New Zealand, quốc gia giàu có bị ảnh hưởng nặng nề nhất bởi suy thoái nhà ở, các khoản nợ đọng vẫn phù hợp với tiêu chuẩn trước đại dịch Covid-19. Ngoại trừ Đức, khu vực đồng Euro cũng ít gặp khó khăn hơn.

Theo The Economist, các nhà quan sát thị trường bất động sản Mỹ thường tin tưởng hệ thống thế chấp của mình - vốn phụ thuộc nhiều vào lãi suất cố định dài hạn - là bởi thị trường nhà ở kiên cường.

Giá nhà ở Mỹ cao hơn 6,5%, giá nhà ở Úc tăng 5% và giá nhà ở Bồ Đào Nha cũng tăng vọt

Các quốc gia khác gần đây đã đi theo xu hướng của Mỹ. Các khoản thế chấp có lãi suất cố định giúp bảo vệ chủ sở hữu nhà khỏi lãi suất cao hơn, do đó ít đẩy tới tình trạng bán tháo hơn (kéo giá nhà xuống). Chúng cũng khuyến khích chủ sở hữu nhà không chuyển nhà vì họ sẽ phải vay thế chấp mới với lãi suất cao hơn.

Nhưng các khoản vay thế chấp với lãi suất cố định không phải là lời giải thích duy nhất cho khả năng phục hồi của thị trường bất động sản và tốc độ tăng giá gần đây. Số đơn vay thế chấp mới vẫn ở mức khá cao trên khắp thế giới, ngay cả khi chúng đã giảm từ mức cao nhất của đại dịch.

Hiệp hội Môi giới Bất động sản Mỹ đã tìm thấy rất ít bằng chứng cho thấy lãi suất cao hơn đang ngăn cản mọi người mua căn nhà đầu tiên hoặc chuyển đến một ngôi nhà mới. Theo nghiên cứu gần đây của Hiệp hội, chỉ có 8% người dân cho rằng “thế chấp” là một trong những “rào cản khó khăn” nhất trong quá trình mua nhà - tăng nhẹ so với mức 7% vào năm 2021.

3 yếu tố khác

Theo đó, chuyên gia chỉ ra rằng có ba yếu tố nữa có thể giải thích tại sao giá nhà toàn cầu lại một lần nữa tăng lên. Đó là nhập cư, sự “hi sinh” của những người vay thế chấp và sức mạnh của nền kinh tế.

Việc nhập cư là một trong những yếu tố đang đẩy cả giá nhà và giá thuê lên cao

Nhà phân tích Mark Zandi của Moody's Analytics lập luận rằng việc nhập cư đang đẩy cả giá nhà và giá thuê lên cao vì những người mới đến cần nơi nào đó để sống.

Yếu tố thứ hai liên quan đến “sự hy sinh”. Người dân trên khắp các nền kinh tế giàu có đang phải đối mặt với lãi suất thế chấp cao hơn bằng cách cắt giảm các loại chi tiêu khác. Một cuộc khảo sát gần đây của YouGov cho thấy cứ 5 người có thế chấp với lãi suất thay đổi ở Anh thì có 1 người nói rằng họ đang phải giảm bớt chi tiêu hộ gia đình. Một báo cáo gần đây của Ngân hàng Trung ương Na Uy cũng lưu ý nhiều hộ gia đình “đã rút tiền tiết kiệm tích lũy” để trả nợ.

Thêm nữa, các khoản thế chấp dài hơn đang giúp nhiều người dàn trải các khoản trả nợ, hy sinh phúc lợi trong tương lai để giảm các khoản thanh toán thế chấp ngày nay.

Cuối cùng, yếu tố quan trọng nhất là liên quan đến nền kinh tế. Các hộ gia đình đang trả lãi nhiều hơn, nhưng cũng có nhiều tiền hơn. Kể từ năm 2021, mức lương trung bình đã tăng khoảng 15%, trong khi tỷ lệ thất nghiệp vẫn gần mức thấp kỷ lục.

Ở mọi quốc gia mà The Economist có thể thu thập dữ liệu, thu nhập từ lao động của các hộ gia đình tăng lên trong những năm gần đây đã làm giảm chi phí lãi vay. Không ai thích các khoản thanh toán thế chấp cao hơn, nhưng đại đa số mọi người đều có đủ khả năng chi trả.

Do đó, việc giá nhà tiếp tục tăng không phải là yếu tố gây ngạc nhiên. Một số Ngân hàng Trung ương cũng đã bắt đầu cắt giảm lãi suất khi lạm phát hạ nhiệt. Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) cũng đã phát tín hiệu sẽ cắt giảm lãi suất trong năm nay. Trên khắp các nền kinh tế giàu có, tăng trưởng tiền lương vẫn ở mức tốt. Lạm phát hạ nhiệt sẽ giúp những người nắm giữ thế chấp có thêm khả năng chống đỡ.

>> Kỳ lạ Trung Quốc: Nhà mới ế ẩm không ai mua, 'nhà cũ, nhà nát' bỗng dưng cháy hàng