Nhà có 200m² đất trên sổ, thực tế dùng 230m²: Khi bị thu hồi, 30m² ‘dôi ra’ có được đền bù?

Đất thực tế lớn hơn sổ đỏ, phần “dôi ra” được tính thế nào?

Tại Talkshow “Bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: Đền bù theo giá nào? Có được đền đất khác không?”, một khán giả đặt câu hỏi về trường hợp gia đình sử dụng đất ổn định từ năm 1990, không có tranh chấp và đã được cấp sổ đỏ từ năm 2003.

Tuy nhiên, diện tích đất thực tế gia đình đang sử dụng lại lớn hơn diện tích được ghi nhận trên sổ đỏ. Người dân băn khoăn, nếu Nhà nước thu hồi đất, phần diện tích chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận liệu có được bồi thường như phần đất đã có sổ hay không?

Trả lời câu hỏi này, Luật sư Đỗ Anh Thắng, Giám đốc Công ty Luật ASEM Việt Nam, cho rằng đây là tình huống khá phổ biến và việc phần diện tích tăng thêm có được bồi thường hay không phải căn cứ vào kết quả đo đạc, kiểm đếm thực tế.

Theo luật sư, việc gia đình sử dụng phần đất tăng thêm một cách ổn định, không tranh chấp là một điều kiện thuận lợi. Tuy nhiên, đây chưa phải căn cứ duy nhất để xác định quyền được bồi thường.

Khi thực hiện thu hồi, cơ quan chức năng và hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ tiến hành đo đạc, kiểm đếm để xác định chính xác phần diện tích thực tế đang sử dụng cũng như nguồn gốc của diện tích tăng thêm.

Ví dụ, sổ đỏ ghi nhận 200m² nhưng thực tế gia đình đang sử dụng 230m². Khi đo đạc, nếu 30m² tăng thêm thực chất là phần đất công, đất giao thông, ngõ đi chung hoặc phần đất thuộc diện Nhà nước quản lý thì người sử dụng đất sẽ không được bồi thường về đất đối với diện tích này.

Trong trường hợp đó, theo luật sư, người dân có thể chỉ được xem xét hỗ trợ đối với hoa màu hoặc tài sản gắn liền với đất, nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Không phải cứ sử dụng lâu năm là được bồi thường

Điểm quan trọng nhất, theo Luật sư Đỗ Anh Thắng, là phải làm rõ 30m² “dôi ra” có nguồn gốc từ đâu. Nếu kết quả đo đạc, kiểm đếm và đối chiếu bản đồ cho thấy phần diện tích tăng thêm không phải do lấn chiếm đất công, không lấn sang đất của người khác và gia đình đã sử dụng ổn định thì phần đất này có thể được xem xét để bồi thường.

Đáng chú ý, trường hợp diện tích thực tế lớn hơn sổ đỏ có thể xuất phát từ việc khai hoang, khai khẩn hoặc do phương pháp đo đạc trước đây chưa chính xác khiến diện tích được ghi nhận trên giấy tờ thấp hơn diện tích thực tế.

Khi đó, phần diện tích tăng thêm có thể được xem xét bồi thường, nhưng không đồng nghĩa trong mọi trường hợp người dân đều được nhận đủ tiền như phần đất đã có sổ đỏ.

Luật sư lưu ý, việc bồi thường còn phụ thuộc vào thời điểm bắt đầu sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện.

Sử dụng đất từ trước 15/10/1993 có lợi thế gì?

Theo phân tích của luật sư, thời điểm sử dụng đất là một yếu tố đặc biệt quan trọng trong việc xác định cơ chế bồi thường.

Chẳng hạn, nếu phần đất tăng thêm được xác định là đất gia đình sử dụng ổn định, không có tranh chấp và đã sử dụng từ trước ngày 15/10/1993, người dân có thể được xem xét bồi thường theo cơ chế tương ứng với nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất.

Luật sư đưa ví dụ, nếu một vị trí đất được xác định có giá bồi thường là 10 triệu đồng/m² thì trong trường hợp đủ điều kiện bồi thường, phần diện tích được công nhận quyền sử dụng đất cũng có thể được tính theo mức giá bồi thường tương ứng.

Ngược lại, nếu đất được sử dụng sau các mốc thời gian như 15/10/1993 hoặc 1/7/2004, cơ chế xem xét bồi thường có thể khác và người sử dụng đất có thể phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Vì vậy, cùng là phần đất “dôi ra” ngoài sổ đỏ nhưng hai gia đình có thể nhận mức bồi thường hoàn toàn khác nhau, tùy thuộc vào nguồn gốc, thời điểm sử dụng, quá trình sử dụng và tình trạng pháp lý của diện tích đất đó.

Cơ quan chức năng sẽ xác định bằng cách nào?

Luật sư Đỗ Anh Thắng nhấn mạnh, với những trường hợp diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ, người dân không nên chỉ căn cứ vào việc mình đã sử dụng đất lâu năm để cho rằng toàn bộ diện tích sẽ được bồi thường.

Kết quả đo đạc, kiểm đếm và xác định nguồn gốc đất của hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là căn cứ rất quan trọng.

Cơ quan chức năng sẽ phải xác định phần diện tích tăng thêm nằm ở đâu, có lấn sang đất công hay đất giao thông, ngõ đi chung hay không; đồng thời đối chiếu với hồ sơ, bản đồ và quá trình sử dụng đất để xác định nguồn gốc.

Điều này dẫn tới hai khả năng hoàn toàn khác nhau. Nếu 30m² tăng thêm là đất công, đất giao thông, ngõ đi chung hoặc đất thuộc Nhà nước quản lý, người sử dụng đất không được bồi thường về đất đối với phần diện tích này.

Nếu 30m² là phần đất gia đình thực tế sử dụng ổn định, không tranh chấp, không lấn chiếm và có căn cứ chứng minh nguồn gốc hợp pháp, diện tích này có thể được xem xét bồi thường theo quy định, đồng thời phải xác định nghĩa vụ tài chính nếu có.

Do đó, trong những trường hợp sổ đỏ và diện tích sử dụng thực tế không trùng khớp, điều người dân cần quan tâm không chỉ là “đất có sổ hay không”, mà còn là nguồn gốc và quá trình sử dụng phần diện tích ngoài sổ.

Đây cũng là lý do việc kiểm tra hồ sơ đất đai, bản đồ địa chính, quá trình sử dụng và nguồn gốc phần diện tích chênh lệch trước thời điểm thu hồi có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với quyền lợi bồi thường của người dân.