Novaland (NVL) chỉ còn 4.500 tỷ tiền mặt giữa gánh nặng nợ vay hơn 67.000 tỷ đồng

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán: NVL) vừa công bố Báo cáo tài chính quý IV/2025. Đây là một trong những báo cáo được nhà đầu tư bất động sản quan tâm nhất hiện nay.

Quý IV 'cứu nguy', Novaland đã có lãi 1.900 tỷ đồng năm 2025

Theo báo cáo, doanh thu thuần quý IV/2025 đạt 1.567 tỷ đồng, giảm 33% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 3.638 tỷ đồng, cải thiện rất nhiều so với số lỗ 17 tỷ đồng cùng kỳ năm ngoái.

Lãi của Novaland có sự đóng góp rất lớn của doanh thu tài chính 1.704 tỷ đồng (tăng hơn 1.100 tỷ đồng so với cùng kỳ); thu nhập khác 1.627 tỷ đồng (tăng 1.575 tỷ đồng so với cùng kỳ) và hoàn nhập nghĩa vụ tiền thuê đất liên quan dự án Lakeview City vào giá vốn chuyển nhượng bất động sản trong năm (2.197 tỷ đồng).

Liên quan doanh thu tài chính, trong năm 2025 ngoài thu tiền lãi cho vay, lãi từ hợp tác đầu tư, Novaland còn ghi nhận gần 950 tỷ đồng lãi từ việc bán các công ty con. Báo cáo cho thấy năm vừa qua Novaland bán vốn tại loạt công ty con với tổng giá trị chuyển nhượng đến 6.300 tỷ đồng.

Liên quan đến việc hoàn tiền thuê đất, Novaland đã có bút toán hoàn nhập phạt chậm nộp tiền sử dụng đất liên quan dự án Lakeview 1.271 tỷ đồng vào khoản 'lợi nhuận khác'.

Nợ vay vượt 67.200 tỷ đồng, tiền mặt teo tóp

Bên cạnh kết quả kinh doanh, bức tranh tài chính của Novaland tiếp tục là điểm khiến giới đầu tư chú ý. Trong kỳ, doanh nghiệp vẫn gia tăng nợ vay tài chính.

- Nợ vay ngắn hạn giảm hơn 5.460 tỷ đồng, còn 31.518 tỷ đồng.

- Ngược lại, nợ vay dài hạn tăng mạnh hơn 11.085 tỷ đồng, lên 35.672 tỷ đồng.

Tổng cộng, dư nợ vay tài chính ngắn và dài hạn đã lên tới hơn 67.190 tỷ đồng, tăng hơn 5.600 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm. Chi tiết cơ cấu nợ như sau:

- Vay ngân hàng: 27.200 tỷ đồng.

- Vay trái phiếu: 25.000 tỷ đồng

- Phần còn lại là vay từ bên thứ ba.

Trong khi nợ vay gia tăng, vượt con số 'khủng' 67.000 tỷ đồng, thì lượng tiền và tương đương tiền của Novaland chỉ còn gần 4.500 tỷ đồng, bao gồm tiền mặt tại quỹ, tiền gửi không kỳ hạn và khoảng 54 tỷ đồng tiền gửi có kỳ hạn. Con số này được đánh giá là rất thấp so với quy mô nợ hơn 67.000 tỷ đồng, khiến khả năng thanh khoản trở thành thách thức lớn.

Tồn kho vượt 153.000 tỷ đồng, phần lớn là dự án dở dang

Thông thường, các doanh nghiệp bất động sản có thể xoay dòng tiền trả nợ nhờ doanh số bán hàng. Tuy nhiên, tại Novaland, dòng tiền có thể 'xoay vòng' không nằm ở các sản phẩm bất động sản có thể bán.

- Lấy từ dòng tiền hiện tại: Tiền mặt được xem như còn khoảng 4.500 tỷ - một số rất nhỏ so với tổng nợ.

- Lấy từ bán bất động sản: Tổng giá trị hàng tồn kho tiếp tục ở mức rất cao – gần 153.4 tỷ đồng, tăng thêm 6.784 tỷ đồng so với đầu năm, trong đó bao gồm 420 tỷ đồng dự phòng giảm giá hàng tồn kho. Đáng chú ý là, giá trị hàng hóa bất động sản đã hoàn thiện để bán chỉ còn gần 8.800 tỷ đồng, tăng 420 tỷ đồng so với đầu năm. Phần lớn tồn kho còn lại là bất động sản đang xây dựng dở dang, bao gồm chi phí đất, tư vấn thiết kế, xây dựng, hạ tầng…

Trong số này, Novaland đã dùng gần 63.400 tỷ đồng hàng tồn kho để thế chấp cho các khoản vay – nghĩa là phần lớn tài sản đảm bảo hiện là dự án dở dang, chưa thể tạo ra dòng tiền ngay.

- Lấy tiền từ các khoản phải thu: Tổng các khoản phải thu ngắn hạn của Novaland hơn 47.320 tỷ đồng, tuy vậy phần lớn trong đó là phải thu của bên thứ ba (tiền trả theo tiến độ mua hàng...) tiền mang đi hợp tác đầu tư phát triển dự án, góp vốn, đặt cọc chuyển nhượng cổ phần, cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và thậm chí là cho vay. Như vậy, nguồn này cũng khó trông chờ để thu về trả nợ.

- Từ bán công ty con: Trong năm 2025 Novaland đã gây bất ngờ khi đưa loạt vốn tại những công ty con ra bán, bao gồm cả Thành phố Aqua - chủ đầu tư dự án sống còn Aqua City. Báo cáo cho thấy Novaland thu khoảng 6.500 tỷ đồng từ bán vốn, ghi lãi gần 950 tỷ đồng vào doanh thu tài chính. Tuy vậy, nguồn thu này vẫn không đáng vào đâu so với số nợ phải trả trong ngắn hạn.

Bức tranh tài chính nhiều sức ép

Với lượng tiền mặt mỏng, hàng tồn kho lớn và nợ vay tài chính hơn 67.000 tỷ đồng, Novaland đang phải đối mặt với sức ép thanh khoản ngày càng rõ rệt.

Novaland và các công ty con đã liên tục phải công bố chậm trả gốc, lãi trái phiếu. Trong đó mới đây nhất là thông tin chậm trả 8 triệu USD lãi trái phiếu.

Trong khi đó, doanh nghiệp vẫn mang tiền đi đầu tư bên ngoài. Câu chuyện Địa Ốc Ngân Hiệp mang hàng nghìn tỷ đồng để thâu tóm hơn 24% vốn cổ phần tại Seaprodex (SEA) vẫn khiến nhiều nhà đầu tư chú ý.

Dù lợi nhuận đã cải thiện trong năm 2025, nhưng câu chuyện không đến từ mảng kinh doanh cốt lõi, mà từ việc bán con, hoàn nhập... khiến áp lực tài chính lên doanh nghiệp ngày càng gia tăng.