Ông Đinh Minh Tuấn: Nhà nước quyết định giá đất không phải là chiếc 'van' để lập tức hạ giá nhà

Nếu giá đất được xác định trên nền dữ liệu thị trường, tác động đáng chú ý có thể không phải là giá nhà lập tức tăng hay giảm, mà là chi phí đất trong mỗi dự án trở nên rõ ràng, dễ dự báo hơn. Từ đó, doanh nghiệp có thể giảm bớt bất định, rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án và góp phần cải thiện nguồn cung.

Nhà nước quyết định giá đất không có nghĩa quyết định giá nhà

Đề xuất Nhà nước quyết định giá đất đang thu hút sự quan tâm lớn bởi giá đất là một trong những biến số quan trọng nhất trong bài toán phát triển bất động sản. Tuy nhiên, theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cần nhìn cơ chế này từ góc độ minh bạch hóa giá trị đất và nghĩa vụ tài chính, thay vì kỳ vọng đây sẽ là một công cụ trực tiếp kéo giá nhà xuống.

Bản chất của cơ chế nằm ở việc xác định giá đất trên cơ sở dữ liệu thị trường, phương pháp phù hợp và thông tin đủ minh bạch. Nếu thực hiện được, giá đất do Nhà nước xác định sẽ có cơ sở để tiệm cận hơn với giá trị giao dịch thực tế. Nhưng điều đó không đồng nghĩa Nhà nước quyết định giá bán của bất động sản.

“Giá nhà vẫn là câu chuyện do cung cầu và chất lượng sản phẩm, kỳ vọng của người mua quyết định”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Giá một căn nhà còn phụ thuộc vào hàng loạt yếu tố như vị trí, chi phí xây dựng, chi phí vốn, pháp lý, chất lượng sản phẩm và sức mua. Vì vậy, Nhà nước quyết định giá đất không đồng nghĩa Nhà nước quyết định giá nhà. Thay đổi lớn hơn nằm ở phía sau giá bán, đó là chi phí đất của một dự án có thể trở nên rõ ràng và dễ tính toán hơn.

Khoảng cách “4 đồng - 10 đồng” và phần chi phí khó nhìn thấy

Theo ông Tuấn, trong thời gian dài, thị trường tồn tại khoảng cách giữa giá đất hành chính và giá giao dịch thực tế. Ông đưa ra cách hình dung đơn giản rằng giá giao dịch thực tế có thể ở mức 10 đồng trong khi giá hành chính chỉ khoảng 4 đồng.

Khi khoảng cách này lớn, doanh nghiệp phát triển dự án khó xác định chính xác chi phí đất ngay từ đầu. Những biến số liên quan đến nghĩa vụ tài chính và giá trị đất có thể khiến bài toán đầu tư trở nên khó dự báo hơn. Nếu giá đất được xây dựng dựa trên dữ liệu thị trường, cập nhật thường xuyên và có phương pháp minh bạch, khoảng cách này có thể được thu hẹp.

“Khi mà phát triển dự án thì sẽ không mất đi những chi phí nằm ẩn bên trong nữa”, ông Tuấn phân tích.

Điểm đáng chú ý ở đây là minh bạch hóa không đồng nghĩa với giảm chi phí. Nếu giá đất được xác định lại ở mức cao hơn đáng kể, giá vốn của dự án vẫn có thể tăng. Doanh nghiệp khi đó phải tính toán lại hiệu quả đầu tư, cơ cấu sản phẩm hoặc giá bán. Nhưng khác biệt nằm ở chỗ, chi phí đó được nhìn thấy rõ hơn ngay từ đầu thay vì trở thành một biến số khó dự đoán trong quá trình triển khai.

Đây là điểm cần đặc biệt lưu ý khi đánh giá tác động của cơ chế mới. Đất là một cấu phần quan trọng trong tổng chi phí phát triển dự án, nhưng không phải toàn bộ giá thành một căn nhà. Nếu giá đất tăng, doanh nghiệp chịu thêm áp lực chi phí, nhưng không phải toàn bộ phần tăng thêm đều có thể chuyển sang người mua. Khả năng chuyển chi phí vào giá bán còn phụ thuộc vào sức mua và cung - cầu trên thị trường.

Vị chuyên gia này cho rằng rủi ro đáng chú ý nhất nằm ở giai đoạn chuyển tiếp. Nếu một khu vực đang có giá đất hành chính thấp hơn nhiều so với giá thực tế, việc chuyển sang mặt bằng giá mới có thể tạo ra áp lực chi phí rõ rệt trong khoảng 1-2 năm đầu.

Ngược lại, nếu khoảng cách giữa mức giá cũ và mức giá mới không lớn, tác động sẽ nhẹ hơn. Khi cơ chế dần vận hành ổn định trên nền dữ liệu thị trường và được cập nhật thường xuyên, độ lệch có thể được thu hẹp. Bởi vậy, câu hỏi quan trọng không chỉ là giá đất được xác định bao nhiêu, mà còn là giá đó được hình thành từ dữ liệu nào, bằng phương pháp nào và có đủ minh bạch để kiểm chứng hay không.

Không thể dùng giá đất để “dập” đầu cơ

Giá đất sát thị trường cũng không phải chiếc chìa khóa duy nhất để giải bài toán đầu cơ, thổi giá. Theo ông Tuấn, động lực của đầu cơ còn đến từ kỳ vọng giá tăng, sự khan hiếm nguồn cung và tâm lý đám đông. Một nhóm nhà đầu tư có thể tạo “sóng” bằng cách kích thích kỳ vọng rằng giá bất động sản tại một khu vực sẽ tăng mạnh trong tương lai.

Khi giá đất Nhà nước xác định sát hơn với thực tế, khoảng cách giữa giá hành chính và giá giao dịch được thu hẹp, đồng thời nghĩa vụ tài chính và chi phí nắm giữ đất trở nên rõ hơn. Điều này có thể làm giảm một phần dư địa cho đầu cơ, nhưng không thể triệt tiêu hoàn toàn hoạt động này.

“Bảng giá đất càng minh bạch thì câu chuyện về đầu cơ sẽ giảm đi, nhưng không có nghĩa là sẽ mất cái câu chuyện đầu cơ”, ông Tuấn nói. Vì vậy, minh bạch hóa giá đất và kiểm soát đầu cơ là hai mục tiêu có liên quan nhưng không đồng nhất.

Giá đất minh bạch, dữ liệu phải đi trước

Theo ông Tuấn, điểm quyết định thành công của cơ chế mới không nằm ở việc tạo ra một bảng giá đất mới, mà ở chất lượng dữ liệu đứng phía sau nó. Dữ liệu phải đủ chính xác, phương pháp xác định phải rõ ràng và quan trọng hơn là có thể liên thông giữa nhiều nguồn, trong đó có dữ liệu tại các phòng công chứng, cơ quan quản lý đất đai và các đơn vị liên quan.

“Nếu cơ sở dữ liệu ngày càng chính xác, có phương pháp minh bạch và liên thông được cơ sở dữ liệu ở các phòng công chứng, văn phòng đất đai thì đó là một bước tiến”, ông Tuấn nhận định.

Theo ông, Việt Nam chưa thể ngay lập tức có một hệ thống dữ liệu giá đầy đủ, thống nhất và cập nhật liên tục. Đây là quá trình cần thời gian. Trong quá trình đó, doanh nghiệp cũng có thể tham gia cung cấp thông tin và phản hồi về mặt bằng giá tại từng khu vực. Khi dữ liệu từ nhiều phía được kết nối và kiểm chứng, độ lệch trong quá trình xác định giá đất sẽ có thêm cơ sở để được thu hẹp. Nói cách khác, muốn giá đất sát thị trường, dữ liệu phải đi trước.

Tác động đáng chờ đợi có thể nằm ở tốc độ làm dự án

Đây có thể là mắt xích quan trọng nhất nhưng ít được chú ý khi bàn về cơ chế Nhà nước quyết định giá đất. Khi doanh nghiệp có thể xác định tương đối rõ chi phí đất ngay từ đầu, họ sẽ chủ động hơn trong việc lập phương án tài chính, tính hiệu quả đầu tư và chuẩn bị nguồn vốn. Một biến số lớn của dự án được xác định rõ hơn cũng đồng nghĩa với việc giảm bớt sự bất định trong quá trình ra quyết định.

Theo ông Tuấn, cơ chế này có thể giúp quá trình phát triển dự án “minh bạch và phát triển nhanh hơn”.

Từ đây hình thành một chuỗi tác động đáng chú ý: Giá đất minh bạch → giảm bất định → doanh nghiệp dễ tính toán chi phí → dự án có thêm cơ sở để triển khai nhanh → nguồn cung có thể được cải thiện → cạnh tranh tăng lên → giá nhà mới có thêm cơ sở để chịu sức ép trong dài hạn. Đây là điểm cần phân biệt với cách hiểu đơn giản rằng Nhà nước quyết định giá đất sẽ khiến giá nhà giảm ngay.

Giá đất không nhất thiết phải giảm thì giá nhà mới có khả năng giảm. Nếu cơ chế mới giúp giảm thời gian chờ đợi, giảm chi phí vốn phát sinh do dự án kéo dài và tạo điều kiện đưa nguồn cung ra thị trường nhanh hơn, tác động đến mặt bằng giá có thể đến từ phía cung thay vì một mệnh lệnh hành chính về giá bán.

Người mua nhà chưa thể chờ một “cú" giảm giá nhà

Đối với người mua mà nói, lợi ích của cơ chế mới không nên được đo bằng kỳ vọng rằng giá nhà sẽ giảm ngay sau khi Nhà nước quyết định giá đất. Lợi ích trước mắt có thể nằm ở việc thị trường minh bạch hơn về một trong những cấu phần quan trọng nhất của giá bất động sản.

Doanh nghiệp có thêm cơ sở tính toán chi phí. Nhà nước có thêm công cụ quản lý nguồn lực đất đai. Người dân có thể hiểu rõ hơn cơ sở hình thành giá trị đất và giá bất động sản. Nhưng để giá nhà thực sự phù hợp hơn với khả năng chi trả, vẫn cần giải quyết đồng thời nhiều yếu tố khác như nguồn cung, chi phí vốn, chi phí xây dựng, thủ tục pháp lý, cơ cấu sản phẩm và sức mua.

Do đó, Nhà nước quyết định giá đất không phải là chiếc “van” để lập tức hạ giá nhà. Điều đáng chờ đợi hơn là liệu cơ chế này có giúp thị trường giảm được những khoảng bất định vốn tồn tại trong quá trình phát triển dự án hay không.

Nếu doanh nghiệp biết rõ hơn chi phí đất trước khi xuống tiền, dự án được tính toán sát hơn, thời gian triển khai được rút ngắn và nguồn cung được cải thiện, khi đó tác động đến giá nhà mới có thể xuất hiện theo cách bền vững hơn.

Đây cũng là nghịch lý đáng chú ý nhất của câu chuyện này, khi Nhà nước quyết định giá đất không phải để quyết định giá nhà. Giá nhà vẫn do thị trường quyết định. Nhưng một cơ chế giá đất minh bạch hơn có thể thay đổi cách doanh nghiệp tạo ra nguồn cung và cách thị trường hình thành giá.

Do đó, Nhà nước quyết định giá đất không để quyết định giá nhà, mà để thị trường biết rõ hơn giá trị của thứ cấu thành nên giá nhà. Và khi những “khoảng tối” trong chi phí đất được thu hẹp, thị trường bất động sản mới có cơ hội vận hành theo hướng minh bạch hơn, dự báo cụ thể hơn và bền vững hơn.