Phân khúc nhà ở thương mại "tỏa sáng" kéo thị trường bất động sản Trung Quốc đi lên

Các nhà phân tích và phát triển bất động sản cho biết các văn phòng, khu kinh doanh đang dần chứng tỏ được khả năng phục hồi và tiếp tục mang lại doanh thu cho thuê ổn định - mặc dù được chiết khấu do nhu cầu thấp hơn.

Tập đoàn bất động sản niêm yết tại Hồng Kông KWG Group Holdings cho biết, gần đây thu nhập từ tiền thuê văn phòng và bất động sản thương mại đã tăng 6% trong nửa đầu năm, mặc dù doanh thu từ phát triển và bán nhà ở Trung Quốc đã giảm gần 37% so với một năm trước. .

Tương tự như vậy, tập đoàn bất động sản CIFI Holdings đã công bố doanh số bán nhà tại Trung Quốc giảm 23% so với cùng kỳ năm trước ở Trung Quốc trong nửa đầu năm, nhưng báo cáo doanh thu đầu tư bất động sản tăng 69,5%.

Trong tháng 7/2022, Hang Lung Properties của Hồng Kông cũng đã báo cáo mức tăng nhỏ trong lợi nhuận nửa đầu năm của mình, điều mà Phó Chủ tịch Adriel Chan gọi là “một bất ngờ thú vị”. Trong khi công ty báo cáo doanh thu từ các trung tâm thương mại và khách sạn thấp hơn do đại dịch đóng cửa, thì giá thuê văn phòng cao cấp tăng 16%.

“Phân khúc văn phòng đã có doanh thu khá ngạc nhiên đối với chúng tôi. Nó hiện chiếm khoảng 20% ​​doanh thu Trung Quốc. Tôi biết rằng không phải tất cả các nhà đầu tư đều có trải nghiệm giống nhau. Và nếu đúng như vậy, chúng tôi sẽ tiếp tục xem xét phát triển các văn phòng", ông Chan chia sẻ.

Hang Lung, công ty chủ yếu đầu tư vào bất động sản thương mại ở Trung Quốc đại lục, đã chứng kiến ​​tỷ lệ lấp đầy tại các tòa tháp văn phòng của họ ở Vô Tích, Côn Minh và Vũ Hán tiếp tục tăng, trong khi mức ở Thẩm Dương và Thượng Hải tăng trong bối cảnh triển vọng thuê mới mờ nhạt.

Thuận lợi cho ngành thương mại

Nhà đầu tư bất động sản thương mại Trung Quốc và những người thuê nhà của họ không gặp khó khăn như các đối tác dân cư của họ, vốn đang phải vật lộn với doanh số bán hàng chậm hơn cũng như áp lực suy thoái và nợ.

Khu vực thương mại đã không tránh khỏi cuộc khủng hoảng đã quét qua thị trường nhà ở. Trong khi một số nhà đầu tư bán tài sản để duy trì tính thanh khoản,  khu vực thương mại nhìn chung có các chính sách tài chính và chính phủ hỗ trợ nhiều hơn.

Cố vấn Nicholas Spiro cho biết: “Trong khi Bắc Kinh đang tìm cách làm giảm tình trạng "bong bóng" trên thị trường dân cư mà không làm ảnh hưởng đến nền kinh tế, họ đang ưu tiên đầu tư vào cơ sở hạ tầng và nền kinh tế mới, điều này có lợi cho lĩnh vực bất động sản công nghiệp và hậu cần nói chung".

Spiro cho biết thêm: “Việc tư duy bảo thủ của các công ty Trung Quốc - thứ khiến những thay đổi do đại dịch gây ra đối với mô hình làm việc trở nên khó khăn hơn so với ở Mỹ và Anh - sẽ mang lại nhiều lợi ích cho lĩnh vực này trong dài hạn".

Bên cạnh các chính sách hỗ trợ rộng rãi hơn, chính quyền Trung Quốc cũng có nhiều kế hoạch trực tiếp hơn để giúp đỡ chủ nhà, chẳng hạn như giảm thuế sử dụng đất ở đô thị và cung cấp trợ cấp cho chủ nhà để trang trải các khoản thuê được miễn.

Đối với người thuê, bất chấp thách thức về việc khóa cửa và chính sách COVID của Trung Quốc, nhiều nhà đầu tư bất động sản toàn cầu nhận thấy nhu cầu về mặt bằng bán lẻ và văn phòng tăng cao khi các doanh nghiệp nhìn thấy cơ hội trong thị trường đi xuống dẫn đến nhiều văn phòng mở hoặc cho thuê.

Nhìn chung, khả năng phục hồi của lĩnh vực bất động sản thương mại Trung Quốc nằm ở khả năng phục hồi nhanh hơn so với đối tác dân cư.

Theo cập nhật mới nhất của công ty tư vấn bất động sản CBRE tại Trung Quốc, giữa quý I,II.2022 - trong thời gian Trung Quốc khóa cửa tồi tệ nhất ở Thượng Hải - nguồn cung và văn phòng cho thuê mới lần lượt giảm 56% và 75%. Giá thuê giảm trên 18 lần trên thị trường. Chỉ số cho thuê quốc gia của công ty giảm 0,5% theo quý.

Hoạt động cho thuê bán lẻ cũng bị ảnh hưởng nặng nề, với giá thuê trong quý 2 giảm 44% so với quý trước và 87% so với năm trước.

Hoạt động hậu cần tốt hơn với giá thuê tăng trong quý II, nhưng lại giảm so với năm ngoái.

Xuống nhưng không ra

Nhưng không giống như nhà ở, lĩnh vực thương mại đang phục hồi đặc biệt sau khi ngừng hoạt động và các biện pháp khuyến khích của chính phủ được đưa vào. CBRE cũng dự đoán lĩnh vực thương mại, ngoại trừ bán lẻ, sẽ hoạt động tốt trong thời gian còn lại của năm.

Sự phục hồi sẽ đến từ nhu cầu về không gian từ những người thuê trong các lĩnh vực tài chính, công nghệ, truyền thông và viễn thông và khoa học đời sống.

Trưởng bộ phận nghiên cứu về người thuê ở Trung Quốc Shaun Brodie nói: “Vào năm 2022, chính quyền trung ương và địa phương ở Trung Quốc đã thực hiện các biện pháp tích cực để đối phó với dịch bệnh và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế ổn định một cách hiệu quả.

Công ty nghiên cứu đầu tư MSCI cho biết vào tháng trước, việc mua bán bất động sản thương mại và dòng chảy giao dịch ở Trung Quốc cũng đã chậm lại.

Một lần nữa, không giống như thị trường nhà đất, sự phục hồi giao dịch diễn ra mạnh mẽ hơn trên thị trường bất động sản thương mại vì có nhiều người chơi không bị ảnh hưởng bởi các hạn chế tài chính vẫn tìm cách mua và bán tài sản, Benjamin Chow, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu tài sản bất động sản châu Á tại MSCI.

“Các tổ chức trong nước là một ví dụ điển hình - họ là nhóm người mua lớn nhất trong năm nay. Trong nhóm này, những người chơi được bảo hiểm, ngân hàng và các tập đoàn tài chính là những người mua bất động sản thương mại nhiều nhất từ ​​trước đến nay, ”ông nói.

“Một nhóm người mua khác bao gồm các công ty, đã gây được tiếng vang lớn vào năm ngoái và vẫn hoạt động tương đối tích cực vào năm 2022”.

Xem thêm: Vì sao thị trường nhà ở tại Mỹ rơi vào "hỗn loạn"