Trong khoảng thời gian gần đây, lần đầu tiên sau cuộc đại khủng hoảng thị trường bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng đang ở trong tình trạng khủng hoảng. Khi mà giá nhà ở cứ tăng mà người mua nhà lại giảm nhu cầu.
Hiện nay, thị trường nhà ở Hoa Kỳ tăng mạnh trong thời kỳ đại dịch khi những người ở quê tìm nơi ở mới, được thúc đẩy bởi lãi suất thấp kỷ lục.
Dựa vào những báo cáo của các trung tâm buôn bán bất động sản về dòng người mua bán những ngôi nhà ở và cuộc chiến đấu thầu có thể thấy những ngôi nhà đang có giá bán lâu hơn và người bán đang buộc phải hạ thấp tầm nhìn của họ.
Điều đó khiến cả người mua và người bán đều tự hỏi họ đang đứng ở đâu?
Theo Danielle Hale - nhà kinh tế trưởng tại Realtor.com cho biết: “Khi những lo ngại về suy thoái đè nặng lên kỳ vọng của người tiêu dùng, cuộc khảo sát của chúng tôi cho thấy sự không chắc chắn đã in sâu vào tâm trí của nhiều người mua”.
Dưới đây là các yếu tố chính đằng sau thị trường nhà ở đang hỗn loạn.
Nguyên nhân chính của sự chậm lại là lãi suất thế chấp tăng. Lãi suất trung bình đối với khoản thế chấp cố định trong 30 năm, tính đến này đã chiếm hơn 90% tất cả các đơn đăng ký thế chấp, bắt đầu vào năm nay khoảng 3%.
Điều đó có nghĩa là một người mua một ngôi nhà trị giá 400.000 USD sẽ có khoản thanh toán hàng tháng cao hơn khoảng 700 USD với đầu năm.
Các động lực khác của sự chậm lại là giá cao và nguồn cung thấp.
Giá nhà hiện cao hơn 43% so với thời điểm bắt đầu đại dịch COVID. Nguồn cung nhà ở để bán đang tăng lên, tăng 27% vào đầu tháng 9 so với cùng thời điểm một năm trước. Mặc dù sự so sánh đó có vẻ "khập kiễng", nhưng nó vẫn không đủ để bù đắp tình trạng thiếu nhà để bán kéo dài trong nhiều năm.
Hàng tồn kho hiện vẫn thấp hơn 43% so với năm 2019. Các danh sách mới cũng giảm 6% vào cuối tháng trước, có nghĩa là những người bán tiềm năng hiện đang lo ngại khi họ thấy nhiều ngôi nhà ngồi trên thị trường lâu hơn.
Hiện các dự án nhà ở cho hộ gia đình đang sản xuất chậm lại do ít người mua tiềm năng đi tham quan mô hình của họ. Số nhà ở bắt đầu dành cho những ngôi nhà dành cho một hộ gia đình giảm 18,5% so với năm 2021.
Theo Hiệp hội các nhà xây dựng quốc gia trong tháng 8, tâm lý của những người xây dựng nhà trong thị trường dành cho một gia đình giảm xuống mức tiêu cực vào tháng 8 kể từ khi bắt đầu đại dịch. Các nhà xây dựng báo cáo doanh số bán nhà ở thấp hơn và lưu lượng người mua yếu hơn.
Một số người mua đang treo
Tuy nhiên, người mua vẫn chưa biến mất hoàn toàn, mặc dù thị trường rao bán vẫn đắt đỏ và thị trường cho thuê đắt đỏ cũng không kém.
Danielle Hale cho biết “Dữ liệu chỉ ra rằng một số người mua sắm tại nhà đang tìm kiếm những hình thức cạnh tranh hạ nhiệt khác nhau để có thể tìm kiếm được căn nhà ở vừa với túi tiền của mình. Đặc biệt là đối với những người mua mới, chẳng hạn như bằng cách họ sẽ khám phá thị trường thấp tiền hơn".
Sau nhiều biện pháp của người mua nhà, giá nhà ở cuối cùng cũng bắt đầu hạ nhiệt - giảm 0,77% từ tháng 6 đến tháng 7, mức giảm hàng tháng đầu tiên trong gần ba năm.
Mặc dù mức giảm có vẻ nhỏ nhưng đây là mức giảm giá trong tháng lớn nhất kể từ tháng 1 năm 2011. Đây cũng là mức giảm giá sâu thứ 2 trong tháng 7 kể từ năm 1991, sau mức giảm 0,9% vào tháng 7 năm 2010, trong cuộc Đại suy thoái.
Khó khăn về mặt chi trả
Tuy nhiên, sự giảm giá đó sẽ giúp cải thiện cải thiện trong cuộc khủng hoảng khả năng chi trả do lãi suất thế chấp tăng. Trong khi lãi suất giảm nhẹ trở lại vào tháng 8, chúng đã tăng mạnh trở lại trong đầu tháng 9, đây là tuần có giá nhà ở phải chăng nhất trong 35 năm.
Hiện người mua nhà phải mất 35,51% thu nhập trung bình để trả tiền gốc và lãi hàng tháng cho căn nhà trung bình với khoản thế chấp 30 năm và giảm 20%. Con số này tăng nhẹ so với mức cao nhất 35 năm trước đó vào tháng 6, khi tỷ lệ thanh toán trên thu nhập đạt 35,49%, theo Andy Walden, phó chủ tịch nghiên cứu và chiến lược doanh nghiệp tại Black Knight.
Trong 5 năm trước khi lãi suất bắt đầu tăng, tỷ lệ thu nhập trên chi trả đó được duy trì ổn định quanh mức 20%. Mặc dù giá nhà tăng mạnh trong những năm 2020 và 2021, nhưng lãi suất thấp kỷ lục đã bù đắp cho sự gia tăng.
Daryl Fairweather, nhà kinh tế trưởng của Redfin, cho biết: “Thị trường nhà ở luôn hạ nhiệt vào thời điểm này trong năm, nhưng năm nay tôi cho rằng mùa thu và mùa đông sẽ đặc biệt lạnh giá vì doanh số bán hàng cạn kiệt hơn bình thường.”
Xem thêm: Tỷ lệ thế chấp tăng cao, doanh số bán nhà tại Mỹ lại giảm không phanh
Cơ hội nào cho thị trường bất động sản khi loạt luật mới có hiệu lực?
Đề xuất có chế tài xử lý hành vi thao túng thị trường bất động sản
