Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn: Lãi suất trên 10% là ‘điểm gãy’ của thị trường bất động sản

Người mua quay về nhu cầu ở thực, chung cư tiếp tục hút quan tâm

Phát biểu tại Hội thảo "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững", ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng thị trường đang bước vào một giai đoạn phát triển mới khi cả hành vi người mua lẫn cách doanh nghiệp phát triển sản phẩm đều thay đổi đáng kể.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong 6 tháng đầu năm 2026, mức độ quan tâm đến phân khúc chung cư tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% vào tháng 6. Khảo sát trên hơn 1.000 người trên cả nước cũng cho thấy 67% người được hỏi có nhu cầu mua bất động sản để ở, trong khi chỉ 33% mua với mục đích đầu tư.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, những con số này phản ánh sự dịch chuyển rõ rệt trong tư duy của người mua, khi nhu cầu an cư dần thay thế tâm lý đầu cơ từng chi phối thị trường trong nhiều năm.

Ngay cả khi thị trường đối mặt với không ít khó khăn, 40% người được khảo sát vẫn có kế hoạch tiếp tục mua bất động sản, trong đó 67% lựa chọn các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, nhu cầu tăng mạnh lại đang vấp phải bài toán mất cân đối cung - cầu. Theo ông Quốc Anh, tại Hà Nội và TP.HCM, phần lớn nguồn cung mới đều tập trung ở phân khúc trung cấp trở lên, đặc biệt là cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, hơn một nửa nhu cầu tìm kiếm của người dân lại hướng tới phân khúc trung cấp trở xuống.

Đáng chú ý, mặt bằng giá cũng đã thay đổi đáng kể khi mức 55-60 triệu đồng/m² hiện đã được xem là phân khúc trung cấp.

"Khoảng cách cung - cầu này không phải câu chuyện mới mà đã kéo dài suốt 5-7 năm qua và cần được điều chỉnh để thị trường phát triển cân bằng hơn", ông Quốc Anh nhận định.

Ông cũng cho rằng các sản phẩm mang tính đầu cơ như đất nền sẽ phải đối mặt với nhiều áp lực hơn khi các chính sách thuế bất động sản được nghiên cứu, buộc nhà đầu tư phải tính toán kỹ chi phí và hiệu quả đầu tư.

Lãi suất trên 10% là "điểm gãy" của giao dịch

Theo đại diện Batdongsan.com.vn, nhu cầu vay vốn mua nhà vẫn rất lớn nhưng người mua ngày càng thận trọng hơn với các quyết định tài chính.

Khảo sát cho thấy 84% người được hỏi sẵn sàng vay để mua nhà, song 91% chỉ chấp nhận vay dưới 50% giá trị tài sản nhằm hạn chế rủi ro. Đồng thời, phần lớn người mua mong muốn khoản trả góp hằng tháng, bao gồm cả gốc và lãi, chỉ chiếm khoảng 20-40% tổng thu nhập.

Đặc biệt, 81% người được khảo sát cho biết chỉ sẵn sàng vay khi lãi suất dưới 9%.

"Lãi suất trên 10% là ngưỡng khiến tốc độ tăng trưởng giao dịch chậm lại khi người mua bắt đầu cân nhắc rất kỹ khả năng tài chính", ông Quốc Anh nhấn mạnh.

Theo ông, đây là tín hiệu cho thấy người mua hiện không còn chạy theo kỳ vọng tăng giá mà đặt yếu tố an toàn tài chính lên hàng đầu.

AI thay đổi cách người Việt mua bất động sản

Một thay đổi đáng chú ý khác, theo ông Quốc Anh, là người mua ngày càng đưa ra quyết định dựa trên dữ liệu thay vì cảm tính.

Nhờ khả năng tiếp cận lượng lớn thông tin cùng các công cụ AI, khách hàng có thể chủ động phân tích thị trường, so sánh tỷ suất sinh lời giữa các địa phương, đánh giá hiệu quả đầu tư trước khi xuống tiền. Xu hướng này khiến yêu cầu đối với các chủ đầu tư và đơn vị phân phối ngày càng cao.

"Thị trường sẽ phải minh bạch hơn, lấy dữ liệu làm cơ sở thuyết phục khách hàng thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá", ông Quốc Anh nói.

Theo đó, doanh nghiệp không chỉ cần chứng minh chất lượng thực tế của dự án, hạ tầng và tiện ích mà còn phải xây dựng chính sách thanh toán linh hoạt, áp dụng các gói hỗ trợ hoặc cố định lãi suất dài hạn để nâng cao khả năng chi trả cho người mua.

Đánh giá triển vọng dài hạn, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phát triển mới, trong đó quy hoạch đô thị và hạ tầng giao thông sẽ là động lực quan trọng nhất.

Theo ông, kinh nghiệm từ các đô thị lớn như Thượng Hải hay Seoul cho thấy tái quy hoạch không chỉ giúp giảm áp lực dân số mà còn nâng cao chất lượng sống và tạo dư địa tăng trưởng mới cho thị trường.

Đặc biệt, khi hệ thống giao thông công cộng, nhất là metro, được đầu tư đồng bộ, người dân sẽ có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực xa trung tâm nhưng có khả năng kết nối thuận tiện.

"Các khu vực gắn với đầu mối hạ tầng giao thông sẽ trở thành lựa chọn ưu tiên của người dân. Khi chất lượng không gian sống được cải thiện, giá trị bất động sản cũng sẽ tăng trưởng theo hướng bền vững", ông Quốc Anh nhận định.