Sếp CBRE Hà Nội: Lần đầu thấy chung cư tăng giá nhanh như vậy

Nguồn cung tăng mạnh

Theo số liệu của CBRE Việt Nam, trong quý III/2024, nguồn cung chung cư mở bán mới ở Hà Nội ghi nhận hơn 8.200 căn, gần bằng với nguồn cung mới của quý trước.

Tính chung trong 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mở bán mới vượt mốc 19.000 căn, cao hơn tổng nguồn cung cả năm 2023, đây cũng là con số lớn nhất ghi nhận được tại Hà Nội trong vòng 5 năm trở lại đây.

Thị trường đang cho thấy tín hiệu khả quan về sức mua. Tổng số căn hộ bán được trong quý III vượt 8.000 căn, gấp hơn hai lần so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, các dự án ở khu vực phía Đông và phía Tây có tỷ lệ bán đạt trên 90% ngay trong quý đầu mở bán.

Thị trường đang cho thấy tín hiệu khả quan về sức mua. Ảnh: Internet

Mặt bằng giá bán chung cư Hà Nội tiếp tục xu hướng tăng ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đạt 64 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), thấp hơn khoảng 3% so với TP. HCM.

Tại thị trường thứ cấp, giá bán trung bình duy trì đà tăng từ quý trước, đạt 46 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 5,5% theo quý và gần 26% theo năm. Đà tăng giá trên thị trường thứ cấp chưa có dấu hiệu dừng lại và hiện chỉ thấp hơn khoảng 2 triệu đồng/m2 so với TP. HCM.

>> Tập đoàn Lotte dự kiến sẽ nộp 16.000 tỷ đồng tiền sử dụng đất

Phân khúc chung cư từng bị "quên lãng"

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam Chi nhánh Hà Nội, chia sẻ: "Giá chung cư tại Hà Nội đã có sự tăng trưởng mạnh từ quý IV/2023, đây là lần đầu tiên tôi thấy tốc độ tăng giá nhanh như vậy sau nhiều năm làm nghề".

Theo bà An, dữ liệu lịch sử giai đoạn 10-15 năm qua cho thấy giá chung cư tăng trung bình khoảng 5% mỗi năm, chưa kể đến yếu tố lạm phát.

Trong giai đoạn dài từ năm 2010 đến 2020, giá chung cư ít biến động. Tuy nhiên, từ năm 2022, giá đã trải qua hai giai đoạn tăng nóng: từ cuối năm 2021 đến quý III/2022 và từ quý IV/2023 đến nay.

Sự tăng giá "nóng" của chung cư trong những năm gần đây xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Ảnh: Internet

Theo bà An, có nhiều yếu tố dẫn đến sự tăng giá "nóng" của chung cư trong những năm gần đây.

Trước giai đoạn 2018-2019, người dân Hà Nội không thực sự ưa chuộng chung cư, thay vào đó họ thường lựa chọn nhà liền thổ. Tuy nhiên, trong 5-6 năm trở lại đây, các dự án chung cư đã cải thiện đáng kể về tiện ích và dịch vụ, khiến mô hình này dần trở nên phổ biến hơn với người dân Hà Nội.

Thứ hai, trước đây thị trường chung cư chủ yếu do các doanh nghiệp trong nước phát triển, chưa có nhiều sự cạnh tranh. Nhưng trong 5-6 năm gần đây, nguồn cung tăng trưởng và có sự tham gia của nhiều chủ đầu tư nước ngoài, làm tăng tính cạnh tranh.

Ngoài ra, hạ tầng của Hà Nội phát triển nhanh hơn các khu vực khác, đặc biệt là hệ thống kết nối giao thông tốt hơn so với TP. HCM. Hà Nội đang được đầu tư đồng bộ theo nhiều hướng, kéo theo nhu cầu ở thực tăng mạnh.

Về tài chính, mặt bằng lãi suất hiện tại cũng tương đối thuận lợi cho việc mua nhà ở thực hoặc đầu tư.

Dòng tiền hiện đang tập trung nhiều vào thị trường Hà Nội, làm tăng thanh khoản và đẩy mặt bằng giá lên cao. Chi phí vật liệu xây dựng cũng đã tăng trong 5 năm qua, góp phần làm tăng giá.

Lý giải về nguyên nhân khiến khiến chung cư Hà Nội tăng trưởng nóng trong khi thị trường TP. HCM có dấu hiệu chững lại, bà An cho biết bất động sản TP. HCM đã phát triển trước Hà Nội một khoảng thời gian khá dài.

Các doanh nghiệp đã quan tâm đến phân khúc chung cư tại TP. HCM từ sớm và người dân ở đây cũng có thói quen ở chung cư từ lâu. TP. HCM được là trung tâm kinh tế của Việt Nam, thu hút nhiều nhà đầu tư.

Thị trường chung cư TP. HCM đã tăng trưởng mạnh từ giai đoạn 2015-2016. Trong khoảng thời gian từ năm 2016 đến 2022, giá chung cư tại TP. HCM tăng trung bình 9% mỗi năm, trong khi Hà Nội chỉ tăng khoảng 2%.

Tuy nhiên, giá chung cư Hà Nội đã có sự bứt phá mạnh mẽ trong thời gian gần đây, hiện chỉ còn cách TP. HCM khoảng 2%.

Liên quan đến việc vay ngân hàng để mua nhà trong bối cảnh lãi suất hiện tại, chuyên gia CBRE khuyến nghị tỷ lệ vay không nên vượt quá 50%.

Tín dụng 9 tháng đầu năm 2024 tăng trưởng khoảng 9%, chậm hơn so với mức trung bình của nền kinh tế. Tín dụng bất động sản của chủ đầu tư có xu hướng cao hơn so với vay mua nhà. Mặc dù hoạt động mua bán có vẻ tấp nập nhưng tỷ lệ đòn bẩy không quá cao giữa bối cảnh mặt bằng lãi suất hiện đang ở mức thấp nhất trong nhiều năm, khá thuận lợi cho việc mua bán bất động sản.

Bà An cũng cho rằng đối với một căn nhà có giá trị khoảng 3-4 tỷ đồng, khoản vay ngân hàng không nên vượt quá 50%, tùy thuộc vào mức thu nhập hàng tháng. Trong bối cảnh lãi suất hiện tại, thời gian vay hợp lý vào khoảng 15-25 năm.

Nhưng đa phần người vay thường không để khoản vay kéo dài quá lâu bởi họ kỳ vọng sẽ trả hết trong vòng 5-7 năm để tránh bị ảnh hưởng bởi lãi và gốc ngân hàng.

>> Đất nền Đà Nẵng giao dịch tăng gần gấp 3 lần, thanh khoản phục hồi tích cực