Sổ đỏ lên VNeID: Khi quyền tài sản được số hóa, dữ liệu sai có thể trở thành rủi ro mới

Việc thông tin Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xuất hiện trên VNeID mới chỉ là phần dễ nhìn thấy của một cuộc chuyển đổi lớn hơn. Phía sau màn hình điện thoại là quá trình Nhà nước chuẩn hóa hàng triệu dữ liệu đất đai để từng bước sử dụng dữ liệu thay cho giấy tờ. Nhưng khi một dữ liệu điện tử có thể được dùng trong thủ tục hành chính, câu hỏi quan trọng không còn là “có trên VNeID hay chưa”, mà là dữ liệu đó có chính xác, đầy đủ, cập nhật và có cơ chế sửa sai đủ nhanh hay không.

Từ một cuốn sổ nằm trong tủ đến dữ liệu được Nhà nước xác thựcSổ đỏ từ lâu không đơn thuần là một loại giấy tờ hành chính. Với phần lớn người dân, đó là bằng chứng pháp lý gắn với một trong những tài sản có giá trị lớn nhất của các gia đình. Bởi vậy, việc thông tin Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tích hợp vào VNeID có ý nghĩa lớn hơn một tiện ích số thông thường.

Dữ liệu được chia sẻ gồm thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, số định danh; cùng các thông tin về thửa đất như mã định danh, số thửa, tờ bản đồ, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng, hình thức và nguồn gốc sử dụng, địa chỉ thửa đất.

Đáng chú ý, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã ban hành Quyết định 441/QĐ-BNNMT ngày 2/2/2026, công bố và hướng dẫn kết nối để khai thác dữ liệu thông tin về Giấy chứng nhận nhằm thay thế thành phần hồ sơ trong giải quyết thủ tục hành chính.

Điều này cho thấy mục tiêu cuối cùng không phải đơn giản là “đưa ảnh sổ đỏ lên điện thoại” mà mục tiêu lớn hơn là để cơ quan Nhà nước có thể khai thác thông tin đất đai đã được xác thực thay vì tiếp tục yêu cầu người dân cung cấp lại những dữ liệu mà Nhà nước đã có. Đây mới là bước chuyển đáng kể.

Cái được không nằm ở việc người dân “đỡ mang sổ”

Nếu chỉ nhìn từ phía người dân, lợi ích dễ thấy nhất là giảm giấy tờ. Một khi thông tin đất đai đã được chuẩn hóa và kết nối, người dân có thể giảm việc photocopy, chứng thực, nộp lại những thông tin mà cơ quan Nhà nước đã quản lý. Nhưng lợi ích lớn hơn nằm ở việc giảm sự phụ thuộc vào hồ sơ giấy trong vận hành bộ máy hành chính.

Luật Đất đai 2024 cùng hệ thống văn bản hướng dẫn đã đặt nền tảng cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai. Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và hệ thống thông tin đất đai; đồng thời hệ thống văn bản dưới luật đã có quy định về nội dung, cấu trúc cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận.

Như vậy, VNeID chỉ là lớp giao diện mà người dân nhìn thấy. Phần quan trọng hơn nằm ở phía sau, đó là cơ sở dữ liệu đất đai, khả năng kết nối với dữ liệu dân cư và khả năng để các cơ quan sử dụng chung một nguồn thông tin.

Nếu làm được điều đó, một thay đổi rất lớn sẽ diễn ra trong cách Nhà nước phục vụ người dân: Thay vì người dân phải mang giấy tờ đến để chứng minh thông tin với từng cơ quan, cơ quan Nhà nước có thể khai thác dữ liệu đã được xác thực từ hệ thống. Đây mới là ý nghĩa thực chất của chuyển đổi số đất đai.

“Sổ đỏ điện tử” cũng đặt ra một bài toán khó hơn rất nhiều

Đất đai là lĩnh vực đặc biệt bởi dữ liệu được hình thành qua nhiều thời kỳ, nhiều chế độ quản lý, nhiều lần biến động và không phải mọi hồ sơ lịch sử đều có cùng mức độ đầy đủ.

Chính báo cáo triển khai Luật Đất đai từng ghi nhận việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai là một nhiệm vụ lớn; Bộ đã ban hành riêng Thông tư 09/2024/TT-BTNMT về nội dung, cấu trúc, kiểu thông tin cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và yêu cầu kỹ thuật đối với phần mềm ứng dụng của hệ thống thông tin đất đai.

Nhưng có một vấn đề có lẽ chúng ta cần nhìn thẳng vào, đó là việc số hóa một dữ liệu chưa đồng nghĩa với việc dữ liệu đó trở nên chính xác. Nếu một hồ sơ giấy cũ có sai tên, thiếu thông tin định danh, chưa cập nhật biến động hoặc có sự khác biệt giữa hồ sơ địa chính và thực tế sử dụng đất, việc đưa dữ liệu đó lên hệ thống điện tử chỉ làm cho thông tin ấy xuất hiện nhanh hơn và được khai thác dễ hơn. Nó không tự động làm cho thông tin trở nên đúng.

Vì thế, chiến dịch làm sạch dữ liệu đất đai mà Bộ Công an và Bộ Nông nghiệp và Môi trường triển khai trước đây có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Với dữ liệu đất đai, yêu cầu không chỉ là “có dữ liệu”, mà phải đúng, đủ, sạch và được cập nhật thường xuyên.

Nhìn từ góc độ quản lý đất đai, việc chuẩn hóa dữ liệu không nên được xem là mục tiêu cuối cùng. GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng đích đến phải là một cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ, chính xác và được cập nhật thường xuyên.

Theo ông, khi nền tảng dữ liệu được xây dựng đúng yêu cầu, nhiều thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất có thể được xử lý nhanh hơn, giảm sai sót và tăng tính minh bạch trong quản lý. Đặc biệt, các giao dịch như đăng ký, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được rút ngắn đáng kể khi thông tin về thửa đất và chủ thể đã được xác thực trên một hệ thống thống nhất.

GS. Đặng Hùng Võ dẫn kinh nghiệm của Thái Lan, nơi dữ liệu đất đai đã được số hóa đồng bộ, qua đó thời gian hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được rút xuống khoảng một ngày.

Tuy nhiên, ông lưu ý làm sạch dữ liệu chỉ là bước khởi đầu. Cơ sở dữ liệu chỉ phát huy giá trị khi được vận hành trên một hệ thống công nghệ thống nhất, có khả năng cập nhật liên tục và đủ năng lực phục vụ công tác quản lý.

Thực tế tại Hà Nội cho thấy bài toán này không đơn giản. Theo GS. Đặng Hùng Võ, dữ liệu đất đai của thành phố vẫn còn thiếu đồng bộ. Trước đây, Hà Nội từng yêu cầu người dân cung cấp bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để phục vụ xây dựng cơ sở dữ liệu, nhưng hiệu quả chưa đạt như kỳ vọng.

“Không thể chỉ trong vài chục ngày là xây dựng được cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ, chính xác và luôn được cập nhật”, GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Nhận định này cho thấy thách thức của quá trình số hóa không nằm ở việc đưa được bao nhiêu hồ sơ lên hệ thống trong một khoảng thời gian nhất định, mà nằm ở khả năng biến những dữ liệu rời rạc, được hình thành qua nhiều thời kỳ thành một hệ thống dữ liệu thống nhất, có thể kiểm chứng và liên tục được cập nhật.

Một sai số trên hệ thống có thể không còn là “lỗi hành chính”

Đây là ranh giới mà quá trình số hóa đất đai cần đặc biệt lưu ý. Nếu một dữ liệu dân cư sai, hậu quả có thể là người dân gặp khó khăn khi thực hiện một thủ tục. Nhưng nếu dữ liệu về chủ sử dụng đất, diện tích, loại đất, nguồn gốc hoặc tình trạng pháp lý của thửa đất sai, hậu quả có thể liên quan trực tiếp đến quyền tài sản.

Hãy hình dung một trường hợp: Người dân đang giữ Giấy chứng nhận bản giấy với thông tin A, nhưng cơ sở dữ liệu điện tử lại thể hiện thông tin B. Khi đó, câu hỏi không chỉ là “ai sửa dữ liệu?”.

Vấn đề đặt ra ở đây là dữ liệu nào được ưu tiên sử dụng trong thủ tục hành chính? Người dân phải chứng minh sự sai lệch bằng những giấy tờ nào? Cơ quan nào chịu trách nhiệm xác minh? Bao lâu phải hoàn thành việc chỉnh sửa? Trong thời gian dữ liệu chưa được sửa, quyền giao dịch của người dân có bị ảnh hưởng hay không? Nếu sai dữ liệu gây thiệt hại cho người dân thì cơ chế trách nhiệm được xác định thế nào? Đây chính là phần “hậu trường pháp lý” của sổ đỏ điện tử mà người dân ít nhìn thấy khi chỉ tiếp cận qua một biểu tượng trên VNeID.

Bài toán khó nhất: Dữ liệu cũ!

Cơ quan quản lý đã xác định đất đai là một lĩnh vực có khối lượng dữ liệu rất lớn, được hình thành qua nhiều thời kỳ. Điều này khiến quá trình chuyển đổi từ hồ sơ giấy sang dữ liệu điện tử không thể đơn giản là một thao tác “quét và nhập”.

Một hồ sơ đất đai có thể trải qua hàng loạt biến động như cấp giấy, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, xóa thế chấp, tách thửa, hợp thửa, chuyển mục đích sử dụng đất… Nếu chỉ một biến động chưa được cập nhật, dữ liệu hiện tại có thể không phản ánh đầy đủ trạng thái pháp lý của thửa đất.

Đây cũng là lý do việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phải đi cùng cơ chế cập nhật biến động liên tục, chứ không thể coi việc hoàn thành một đợt “làm sạch dữ liệu” là điểm kết thúc.

Nói cách khác, việc làm sạch dữ liệu là một chiến dịch; duy trì dữ liệu sạch mới là một cơ chế quản trị. Nếu làm tốt, người dân có thêm một “lá chắn” kiểm tra dữ liệu

Tuy nhiên, câu chuyện không chỉ có mặt rủi ro. Việc người dân có thể nhìn thấy thông tin đất đai của mình trên VNeID cũng tạo ra một cơ chế kiểm tra rất đáng giá. Trước đây, người dân thường chỉ biết thông tin trong hồ sơ khi cần thực hiện một giao dịch hoặc thủ tục.

Nhưng khi dữ liệu được đưa đến tài khoản định danh điện tử, họ có thể chủ động phát hiện những điểm bất thường sớm hơn. Ví dụ, nếu thông tin về diện tích, người sử dụng đất, thửa đất hoặc tài sản gắn liền với đất không phù hợp với Giấy chứng nhận mà mình đang giữ, người dân có thể phát hiện trước khi phát sinh một giao dịch lớn.

Theo cách này, người dân không chỉ là đối tượng sử dụng dữ liệu mà còn có thể trở thành một "lớp kiểm tra" cho chất lượng dữ liệu đất đai. Nhưng để cơ chế này phát huy tác dụng, Nhà nước cần có một quy trình thật rõ: Phát hiện sai ở đâu, phản ánh thế nào, ai xác minh, thời hạn xử lý bao lâu và kết quả được cập nhật trở lại hệ thống ra sao.

Nếu người dân nhìn thấy lỗi nhưng không biết sửa ở đâu, hoặc phải quay lại một quy trình giấy tờ phức tạp, lợi ích của số hóa sẽ bị giảm đáng kể. Một cuộc chuyển đổi chỉ thành công khi “bớt giấy”, không phải “thêm một lớp giấy điện tử”

Nếu người dân vẫn phải in thông tin từ VNeID, chứng thực, sao chụp rồi nộp lại cho cơ quan Nhà nước, thì việc số hóa mới chỉ thay đổi hình thức của giấy tờ, chưa thay đổi bản chất của quy trình. Chuyển đổi số thực chất phải làm giảm chi phí tuân thủ.

Đã có không ít doanh nghiệp cũng đặt vấn đề tương tự, cho rằng chuyển đổi số không nên chỉ là chuyển quy trình giấy sang quy trình điện tử, trong khi người sử dụng vẫn phải công chứng, chứng thực những tài liệu mà cơ quan Nhà nước đã có. Đặt vào lĩnh vực đất đai, nguyên tắc này càng quan trọng.

Nếu Nhà nước đã có dữ liệu, người dân không nên tiếp tục phải làm công việc chứng minh lại dữ liệu đó. Nhưng muốn bỏ khâu giấy tờ, điều kiện tiên quyết là dữ liệu phải đủ tin cậy. Đó là bài toán hai chiều: Muốn giảm giấy tờ phải tăng chất lượng dữ liệu; muốn người dân tin dữ liệu điện tử thì Nhà nước phải có trách nhiệm cao hơn với dữ liệu mình quản lý. Dữ liệu khổng lồ, hình thành qua nhiều thời kỳ, thành một nguồn dữ liệu đủ chính xác để Nhà nước sử dụng và đủ đáng tin để người dân dựa vào đó bảo vệ quyền tài sản của mình.