Thành phố châu Á hút vốn ngoại kỷ lục, nhà đất sinh lời hơn cả New York hay London
Giá đất chuẩn tại các thành phố lớn của Nhật Bản đã tăng mạnh trong nửa đầu năm 2025 nhờ dòng vốn đầu tư nước ngoài ở mức cao kỷ lục.
Theo báo cáo của Công ty dịch vụ bất động sản CBRE (Hoa Kỳ), tổng vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản Nhật Bản từ tháng 1 đến tháng 6 đạt 1,14 nghìn tỷ yên (7,78 tỷ USD), mức cao nhất trong nửa đầu năm kể từ khi dữ liệu so sánh bắt đầu được công bố vào năm 2005.
Các nhà đầu tư cho rằng Nhật Bản vượt xa nhiều quốc gia khác về chênh lệch lợi suất – thước đo lợi nhuận bất động sản bằng cách lấy lợi suất đầu tư trừ đi lãi suất dài hạn.
Theo ước tính của Viện Nghiên cứu Sumitomo Mitsui Trust, chênh lệch lợi suất đối với văn phòng ở trung tâm Tokyo đạt 1,85% trong nửa đầu năm 2025, cao hơn mức 1,75% tại New York, 1,03% tại Singapore và 0,86% tại London.
Giá thuê văn phòng tại Tokyo cũng rẻ hơn đáng kể. Công ty dịch vụ bất động sản Jones Lang LaSalle (JLL) so sánh giá thuê văn phòng trong quý II/2025 tại các thành phố lớn toàn cầu với mức đỉnh trước khủng hoảng tài chính năm 2008. Kết quả cho thấy Tokyo thấp hơn khoảng 30%, trong khi London cao hơn khoảng 40% và New York gần chạm mức đỉnh. Tính theo foot vuông, giá thuê tại Tokyo bằng khoảng 80% giá thuê tại New York tính theo đô la.
Ông Yuto Ohigashi, chuyên gia của JLL, nhận định: “Tỷ lệ văn phòng trống tại Tokyo có thể vẫn duy trì ở mức thấp cho đến khoảng năm 2027. Trong tương lai, giá thuê nhiều khả năng sẽ tăng”.
Doanh nghiệp mở rộng văn phòng và nhu cầu tăng cao
Các tập đoàn lớn đang tích cực mở rộng diện tích văn phòng trong bối cảnh nhu cầu tuyển dụng tăng và xu hướng quay lại làm việc tại trụ sở. Cuối tháng 8, Honda Motor thông báo sẽ di dời trụ sở chính từ một địa điểm tạm thời tại Tokyo sang một tòa nhà khác trong thành phố, giúp tăng gần bảy lần diện tích sử dụng trên mỗi tầng.
Nhu cầu cũng bùng nổ tại các khu vực gần những nhà ga trọng điểm. Trong nửa đầu năm 2025, giá đất cơ sở tại khu vực phía Đông Nam ga Hatchobori thuộc quận Chuo, Tokyo đã tăng 25%, đứng thứ tám toàn quốc về mức tăng giá đất thương mại và cao hơn đáng kể so với mức 11,3% của năm 2024.
Đồng yên suy yếu cùng lãi suất duy trì ở mức thấp hơn so với nhiều quốc gia khác tiếp tục thúc đẩy dòng vốn quốc tế.
Mặc dù Ngân hàng Trung ương Nhật Bản đã bắt đầu nâng lãi suất dần dần, bà Chinatsu Hani, Giám đốc cấp cao của CBRE, nhận định: “Mức tăng lãi suất hiện nay vẫn nằm trong ngưỡng chấp nhận được của các nhà đầu tư. Hơn nữa, lãi suất tại Nhật Bản vẫn thấp hơn so với nhiều thị trường nước ngoài”.
Du lịch bùng nổ tác động tới bất động sản vùng miền
Giá đất cơ sở tại các khu vực địa phương (ngoại trừ bốn thành phố lớn Sapporo, Sendai, Hiroshima và Fukuoka) nhìn chung vẫn ổn định. Tuy nhiên, với lượng khách quốc tế dự kiến vượt mốc 40 triệu lượt lần đầu tiên trong năm 2025, dòng vốn đầu tư đang đổ mạnh vào các khu nghỉ dưỡng.
Giá nhà ở tăng vọt tại một số khu vực, chủ yếu nhờ nhu cầu đối với bất động sản nghỉ dưỡng và căn hộ chung cư. Trong đó, thành phố Furano tại Hokkaido dẫn đầu toàn quốc với mức tăng 27,1%. Tại Furano, cả doanh nghiệp và cá nhân đều tích cực tìm kiếm cơ hội đầu tư, đặc biệt là các bất động sản nhỏ lẻ như nhà nghỉ tư nhân. Những tài sản từ 30 đến 40 năm tuổi, với giá 30 đến 40 triệu yên, đang nhận được lượng lớn yêu cầu mua.
Trong khi đó, nhu cầu xây dựng nhà máy bán dẫn đã tạo ra những biến động cục bộ về giá đất. Tại làng Ohira thuộc tỉnh Miyagi, phía Đông Bắc Nhật Bản, giá đất ở tăng 4,1% trong nửa đầu năm 2025, giảm mạnh so với mức 11,5% của năm 2024.
Tháng 10/2023, Tập đoàn tài chính SBI Holdings (Nhật Bản) cùng Công ty Powerchip Semiconductor Manufacturing Corp. (Đài Loan, Trung Quốc) công bố kế hoạch đầu tư vào khu công nghiệp tại Ohira. Tuy nhiên, SBI đã rút khỏi thỏa thuận vào tháng 9/2024, khiến kế hoạch do chính quyền tỉnh khởi xướng bị hủy bỏ và kéo giá đất xung quanh đi xuống.
Kumamoto hưởng lợi từ sản xuất chip
Tỉnh Kumamoto trên đảo Kyushu phía Nam đã bùng nổ nhờ việc nhà máy đầu tiên của Taiwan Semiconductor Manufacturing Corp. (TSMC) tại Nhật Bản chính thức đi vào sản xuất hàng loạt cuối năm 2024, cùng với sự hình thành cụm công nghiệp phụ trợ.
Tốc độ tăng trưởng bình quân của tất cả các loại đất tại Kumamoto đạt 1,2% trong năm 2023 và 1,8% trong năm 2024, song đã thu hẹp còn 1,7% trong năm nay.
Tỉnh này hiện có dấu hiệu dư thừa nguồn cung căn hộ và chung cư, trong khi đà tăng của giá đất công nghiệp (vốn duy trì ổn định trong vài năm qua) bắt đầu chững lại. TSMC đã lùi kế hoạch khởi công nhà máy thứ hai từ quý I/2025 sang nửa cuối năm.
Theo Nikkei Asia
