Thí điểm nhận đất nông nghiệp để làm nhà ở: Nên triển khai trên toàn quốc để tránh cơ chế xin – cho

Cơ chế đúng đắn, tháo gỡ rào cản về mặt pháp lý

Để tháo gỡ vướng mắc, tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản, Chính phủ đề xuất cho nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại. Chính sách này được đề nghị thí điểm trong 5 năm.

Cơ chế đúng đắn, tháo gỡ rào cản về mặt pháp lý.

Dự án được chọn thí điểm phải được thực hiện tại khu vực đô thị, không thuộc công trình phải thu hồi. Dự án thí điểm cần có tối đa 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh đến 2030.

Từ thực tế kinh doanh, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) - cho biết, hiện nay việc triển khai dự án đầu tư, kinh doanh nhà ở thương mại đang gặp nhiều khó khăn.

Bởi hiện nay Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác” được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; không quy định cho phép đối với trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất khác.

Doanh nghiệp của ông Hiệp cũng đã gặp nhiều vướng mắc khi thực hiện dự án nhà ở thương mại do các lô đất thực hiện dự án không có "đất ở" mà chủ yếu là "đất khác" bởi vậy dự án không được phê duyệt. Điều này đã gây khó khăn cho nhiều dự án nhà ở thương mại.

Ông Hiệp cho rằng, việc thí điểm mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại sẽ khắc phục hạn chế trong quy định hiện hành.

Đây là một bước cải cách thể chế quan trọng bởi sẽ giúp giải phóng nguồn lực đất đai bị lãng phí, tận dụng nguồn lực đất đai; qua đó, tạo nguồn cung mới cho thị trường bất động sản, giảm chênh lệch cung - cầu, đáp ứng nhu cầu của người dân và doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, việc thí điểm cho phép doanh nghiệp được mua đất không phải đất ở để làm dự án nhà ở, là cơ chế đúng đắn, không chỉ tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại đang bị “kẹt” vì không có yếu tố đất ở, mà còn tăng khả năng tiếp cận đất đai, khuyến khích nhà đầu tư phát triển dự án, góp phần hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi và nhận chuyển đổi vẫn cần sự hỗ trợ của cơ quan quản lý Nhà nước. Bởi việc thỏa thuận với người dân có đất nằm trong quy hoạch đất ở để làm nhà ở thương mại vẫn có thể gặp khó khăn do người dân không muốn chuyển đổi hoặc muốn chuyển nhượng với giá quá cao.

Do đó, trong dài hạn, việc quy định theo hướng Nhà nước đóng vai trò là nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất, để triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua đấu giá hoặc đấu thầu sử dụng đất sẽ là giải pháp quan trọng nhằm đảm bảo thị trường cân bằng trong dài hạn, và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Nên triển khai trên toàn quốc

Cho ý kiến về đề xuất này, đại biểu Quốc hội Hà Sỹ Đồng cho rằng cần có cơ chế linh hoạt để thúc đẩy phát triển dự án, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tham gia.

Do đó, ông đề nghị Chính phủ đánh giá kỹ về nhà ở thương mại hiện nay, tránh tình trạng sử dụng đất không hiệu quả, lợi dụng chính sách để trục lợi, hạn chế tối đa hiện tượng đầu cơ, tích tụ đất đai gây ảnh hưởng tiêu cực đến giá bất động sản và làm thị trường kém lành mạnh.

Tránh tình trạng sử dụng đất không hiệu quả, lợi dụng chính sách để trục lợi, hạn chế tối đa hiện tượng đầu cơ, tích tụ đất đai gây ảnh hưởng tiêu cực đến giá bất động sản và làm thị trường kém lành mạnh.

Theo đại biểu Hà Sỹ Đồng, dự thảo nghị quyết cơ bản đáp ứng yêu cầu pháp lý, tuy nhiên cần bổ sung, đánh giá thêm để đảm bảo thị trường phát triển bền vững, bảo vệ quyền lợi người dân và nhà đầu tư, tạo ra thị trường bất động sản lành mạnh và ổn định.

Bên cạnh đó, đại biểu Đồng cũng nhất trí với đề xuất áp dụng nghị quyết trên phạm vi toàn quốc để tránh các cơ chế xin - cho không rõ ràng.

"Một số địa phương hiện chưa có nhu cầu, nhưng có thể phát sinh trong tương lai, vì vậy việc triển khai đồng bộ là cần thiết", đại biểu nêu.

Đối với quy định liên quan đến đất nông nghiệp, nhất là đất chuyên canh lúa và đất rừng, đại biểu Hà Sỹ Đồng cho rằng cần thận trọng trong điều chỉnh, duy trì diện tích đất trồng lúa khoảng 3,5 triệu ha và độ che phủ rừng đạt 42% toàn quốc.

"Đây là những yếu tố quan trọng cần đánh giá kỹ khi phát triển nhà ở thương mại để đảm bảo sự ổn định của ngành", ông nhấn mạnh.

Về tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm, theo đại biểu Hà Sỹ Đồng, giới hạn tỷ lệ đất ở không quá 30% là cần thiết nhưng cần được làm rõ hơn, đặc biệt với các địa phương lớn như Hà Nội, TP. HCM, Bình Dương. "Dự án nên phù hợp với nhu cầu địa phương và thị trường, tránh thủ tục rườm rà, phát sinh cơ chế xin-cho gây khó khăn cho địa phương và nhà đầu tư", ông Đồng nêu.

Trong khi đó, đưa ra lưu ý về vấn đề này, ông Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội cũng cho rằng rằng bảng giá đất mới có hiệu lực bắt đầu từ tháng 1/2026, trong khi nghị quyết này có hiệu lực từ tháng 1/2025. Như vậy, trong năm 2025, bảng giá đất vẫn thấp, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp thực hiện dự án sớm trong năm này để hưởng lợi lớn.

Vì vậy, đại biểu Cường đề nghị khi xác định giá đất để chuyển mục đích sử dụng, cần áp dụng giá thị trường chứ không sử dụng bảng giá đất cũ. "Việc quy định như vậy sẽ đảm bảo tính công bằng trong quá trình thực hiện nghị quyết này", ông nhấn mạnh.