Thị trường bất động sản 'hạ nhiệt': Giao dịch lao dốc, tồn kho tăng mạnh

Thị trường bất động sản quý II/2026 cho thấy một nghịch lý đáng chú ý khi nguồn cung tiếp tục được cải thiện nhưng sức mua lại suy yếu, kéo lượng hàng tồn kho tại các dự án lên gần 40.000 căn/nền. Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn cao, giá bán tại nhiều phân khúc bắt đầu điều chỉnh, đặc biệt là đất nền.

Giao dịch giảm, tồn kho tăng

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý II/2026, cả nước ghi nhận 100.005 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 71,5% quý trước và 63,7% so với cùng kỳ năm 2025. Sự suy giảm diễn ra rõ nhất ở phân khúc đất nền. Toàn thị trường có 73.438 giao dịch thành công, tương đương 67,4% quý I và chỉ bằng 59,9% cùng kỳ năm trước.

Đối với chung cư và nhà ở riêng lẻ, lượng giao dịch đạt 26.567 căn, giảm còn 86,1% so với quý trước và 77,1% so với cùng kỳ năm 2025. Thanh khoản đi xuống trong khi nguồn hàng chưa được hấp thụ tương ứng đang tạo thêm áp lực lên lượng bất động sản tồn kho. Số liệu tổng hợp từ 25/34 địa phương cho thấy, trong quý II, lượng hàng tồn kho tại các dự án đạt khoảng 39.284 căn/nền, tăng nhẹ so với quý trước.

Đáng chú ý, nhà ở riêng lẻ là phân khúc có mức tăng tồn kho mạnh nhất, lên 15.313 căn, cao hơn khoảng 46,4% so với quý I. Tồn kho chung cư đạt 12.823 căn, tăng 22,2%, trong khi đất nền có 11.148 nền, tăng khoảng 25,4%. Diễn biến này cho thấy khả năng hấp thụ của thị trường đang chịu sức ép rõ rệt, nhất là tại những sản phẩm có giá trị lớn hoặc phụ thuộc nhiều vào nhu cầu đầu tư.

Đất nền bắt đầu chịu áp lực điều chỉnh

Sau thời gian dài duy trì mặt bằng giá cao, đất nền đang là phân khúc phản ánh khá rõ sự thay đổi trong tâm lý thị trường.

Theo Bộ Xây dựng, giá đất nền trên thị trường thứ cấp trong quý II/2026 giảm khoảng 2-3% so với quý trước. Giá rao bán bình quân trên cả nước giảm khoảng 2,5%, xuống khoảng 40 triệu đồng/m2. Tại TP. HCM, mức giá bình quân giảm gần 3%, còn khoảng 66 triệu đồng/m2.

Ở một số dự án, mức điều chỉnh sâu hơn, phổ biến khoảng 3-6% so với quý I, nhất là những sản phẩm có giá trị lớn hoặc đang chịu áp lực bán ra.

Nguyên nhân không chỉ đến từ thanh khoản suy yếu mà còn liên quan đến chi phí vốn và sự thay đổi trong khẩu vị của người mua. Khi dòng tiền trở nên thận trọng, nhà đầu tư có xu hướng ưu tiên những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác ổn định. Đây cũng là dấu hiệu cho thấy thị trường đang chuyển từ cuộc đua tăng giá sang quá trình sàng lọc sản phẩm. Những bất động sản thiếu lợi thế về pháp lý, thanh khoản hoặc khả năng tạo dòng tiền sẽ khó duy trì mức giá cao như trước.

Căn hộ và nhà liền kề cũng không nằm ngoài xu hướng

Không chỉ đất nền, giá bán thứ cấp của căn hộ chung cư trên toàn quốc trong quý II cũng có xu hướng giảm so với quý trước.

Tại Hà Nội, giá căn hộ bình quân khoảng 123 triệu đồng/m2; TP. HCM khoảng 108 triệu đồng/m2 và Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m2. Phân khúc biệt thự, nhà ở liền kề trong các dự án tại nhiều địa phương cũng ghi nhận điều chỉnh giảm khi tốc độ giao dịch chậm lại.

Trong bối cảnh đó, mức giá không còn là yếu tố duy nhất quyết định khả năng bán hàng. Khả năng tiếp cận tín dụng, chi phí sử dụng vốn, pháp lý dự án và nhu cầu ở thực đang ngày càng có vai trò lớn hơn trong quyết định xuống tiền.

Bộ Xây dựng cho biết lãi suất cho vay bất động sản phổ biến ở mức 12-14%/năm, thậm chí lãi suất thả nổi tại một số nơi lên tới 15-16%/năm, qua đó tạo sức ép lên sức mua và khả năng tiếp cận tín dụng.

Thị trường không thiếu nguồn cung, nhưng thiếu sức mua tương ứng

Điểm đáng chú ý của quý II/2026 là sự suy giảm thanh khoản diễn ra trong lúc nguồn cung dự án lại có bước cải thiện đáng kể. Bộ Xây dựng ghi nhận 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới với quy mô 103.205 căn, tăng 194,8% so với quý I.

Điều này cho thấy bài toán của thị trường hiện không đơn thuần nằm ở việc bổ sung nguồn hàng. Thách thức lớn hơn là đưa sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả và nhu cầu thực đến đúng nhóm khách hàng.

Khi chi phí vốn còn cao, thanh khoản suy giảm và tồn kho gia tăng, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục phân hóa. Những dự án có pháp lý minh bạch, mức giá hợp lý, hạ tầng đồng bộ và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ có lợi thế hơn.

Ngược lại, các sản phẩm phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính cao có thể tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh trong thời gian tới.