Thị trường văn phòng cho thuê: Tình trạng ‘cung vượt cầu’ có thể kéo dài sang năm 2026

Thị trường văn phòng sẽ đón nhiều dự án mới trong năm 2025

Bước sang năm 2025, thị trường văn phòng cũng đón nhận thêm nhiều dự án mới. Sự phong phú về nguồn cung sẽ tạo lợi thế cho khách thuê bởi có thêm sự lựa chọn, nhưng đồng thời cũng làm tăng mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư.

Việc đưa ra các yếu tố thu hút như giá thuê hợp lý, chất lượng toà nhà tốt, cùng chính sách ưu đãi khác sẽ đóng vai quan trọng để đảm bảo tỷ lệ lấp đầy cao.

Thị trường văn phòng sẽ đón nhiều dự án mới trong năm 2025.

Khi lượng cung mới dồi dào, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường có thể xuống thấp hơn. Dù vậy, nhìn tổng thể các hoạt động của thị trường trong năm nay vẫn hứa hẹn nhiều triển vọng tích cực về cả nguồn cung lẫn nguồn cầu.

Bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc cấp cao, bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội cho biết, vào cuối năm 2024, Savills đã thực hiện một cuộc khảo sát với gần 500 doanh nghiệp hiện là khách thuê tại các văn phòng hạng A và hạng B với mục đích tìm hiểu rõ hơn về nguồn cầu của thị trường văn phòng trong năm 2025-2026. Kết quả của cuộc khảo sát mang tới những thông tin thú vị về sự chuyển dịch liên tục về nhu cầu văn phòng của khách thuê.

Đầu tiên là về vị trí văn phòng được lựa chọn, nếu trước kia nguồn cầu chủ yếu sẽ dành cho khu vực Hoàn Kiếm (CBD) thì hiện nay vị trí được ưu tiên đầu tiên là Ba Đình và thứ hai là Cầu Giấy. Tỷ lệ khách thuê quan tâm đến khu vực Hoàn Kiếm đã sụt giảm từ 45% trong những năm 2021-2022 đến chỉ khoảng 25% vào năm 2024.

Thêm vào đó, khách thuê đã mở rộng phương án tìm kiếm, thay vì chỉ tập trung vào một khu vực để tìm kiếm diện tích thuê như trước kia. Hầu hết tất cả các khách thuê được đều quan tâm đến ít nhất là 2 khu vực khác nhau khi đi tìm vị trí mới, có thể là Hoàn Kiếm, Ba Đình hoặc Ba Đình, Cầu Giấy hoặc Ba Đình, Đống Đa hoặc Tây Hồ.

Điều này có thể dễ hiểu khi thị trường Hà Nội đã đạt sự đa dạng và phân hóa về vị trí các khu hành chính/văn phòng. Chính bởi vậy, khách thuê có nhiều sự lựa chọn hơn và các lựa chọn của khách thuê sẽ không bị gói gọn giới hạn tại một khu vực nữa. Điều này đồng nghĩa với việc khách thuê sẽ có thêm khả năng đàm phán với chủ nhà để đạt được điều kiện thuê tốt hơn so với trước kia.

Dựa trên khảo sát của Savills, nhóm ngành công nghệ thông tin và sản xuất được dự báo sẽ tiếp tục chiếm ưu thế về diện tích thuê văn phòng, bởi nhu cầu không gian văn phòng của nhóm ngành này thường rất lớn, có thể vượt trên 1.000 m2 sàn.

Xét về số lượng giao dịch, từ năm 2025 – 2026 các công ty thuộc nhóm tư vấn (tài chính, luật) và lĩnh vực phân phối, giáo dục sẽ phát triển mạnh, góp phần gia tăng giao dịch thuê văn phòng.

Hầu hết các toà văn phòng kiểu mới đều hướng tới tiêu chuẩn xanh

Với nguồn cung lớn trải rộng khắp các quận, bà Minh khẳng định thị trường đang có lợi hơn cho các khách thuê. Tình trạng “cung vượt cầu” có thể kéo dài đến hết năm 2025 và thậm chí sang 2026.

Điều này đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư cần phải thay đổi bài toán tài chính để mang tới nhiều ưu đãi hấp dẫn khách thuê hơn.

Hầu hết các toà văn phòng kiểu mới đều hướng tới tiêu chuẩn xanh.

Ngoài yếu tố về giá, một loạt tiêu chuẩn ngày càng trở nên bắt buộc đối với các dự án văn phòng mới. Theo bà Minh, hầu hết các tòa nhà đều được xây dựng một cách bài bản, chỉn chu và và các tòa nhà hạng A đều hướng tới chứng chỉ xanh. Có thể nói, việc một tòa nhà có chứng chỉ xanh hiện nay gần như trở thành việc đương nhiên và bắt buộc, nhất là trong bối cảnh về biến đổi khí hậu, ô nhiễm không khí, ô nhiễm môi trường như hiện nay, kèm theo việc hoạt động của các doanh nghiệp cần đảm bảo các yêu cầu về đạt mục tiêu Net-Zero.

Thứ hai là liên quan đến các dịch vụ tại tòa nhà. Hiện tại, các tòa nhà mà xây sau có xu hướng cạnh tranh thông qua việc cung cấp nhiều dịch vụ cho khách hàng hơn. Khu vực ăn uống cho nhân viên, phòng gym tập thể hình, không gian xanh hay là các dịch vụ nhiều chủ nhà đã bổ sung để có thể giữ chân khách thuê.

Để bắt kịp xu thế và duy trì tỷ lệ lấp đầy, chủ đầu tư cần linh động trong bài toán kinh doanh và chính sách cho thuê, thậm chí là hỗ trợ khách thuê đầu tư hoàn chỉnh nội thất. Nhiều khách thuê có thể ký các hợp đồng quản lý vận hành hợp tác với các bên văn phòng dịch vụ, coworking space, văn phòng chia sẻ, sẽ có thể thêm nhiều tiện ích để cung cấp cho các khách thuê.

Đối với các chủ đầu tư, để cạnh tranh được với số lượng nguồn cung văn phòng lớn, Savills cho biết cần chú trọng hơn đến việc kỳ vọng giá hợp lý, chính sách thuê hấp dẫn đi kèm cung cấp các dịch vụ nội khu, mang lại tiện ích cho nhân viên của các doanh nghiệp thuê.

>>Gần 10.000 căn hộ với giá từ 80 triệu/m2 trở lên đã tung ra thị trường