TS. Trần Xuân Lượng: Một chu kỳ bất động sản mới đang bắt đầu

Phát biểu tại hội thảo Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026, TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn phát triển mới sau gần 25 năm hình thành và vận động, với nhiều thay đổi mang tính nền tảng về chu kỳ, dòng tiền và hành vi đầu tư.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, sau giai đoạn biến động mạnh trong những năm gần đây, thị trường đang dần trở lại trạng thái ổn định hơn. Tuy nhiên, để nhận diện đúng xu hướng trong thời gian tới, cần nhìn thị trường dưới góc độ các chu kỳ phát triển và những biến số cốt lõi đang tác động tới hành vi của nhà đầu tư.

Ông cho rằng bất động sản Việt Nam có thể được chia thành ba giai đoạn phát triển chính gồm thời kỳ trước năm 2006 (trước khi Luật Kinh doanh bất động sản ra đời), giai đoạn 2006 - 2016 và giai đoạn từ năm 2016 đến nay. Sau năm 2026, thị trường nhiều khả năng sẽ bước sang một chu kỳ phát triển mới với những đặc điểm hoàn toàn khác trước.

Khác với các chu kỳ kéo dài khoảng 10 năm trong quá khứ, chu kỳ bất động sản hiện nay đang có xu hướng rút ngắn xuống còn khoảng 5 năm do tốc độ thay đổi nhanh của kinh tế, chính sách và công nghệ.

Trong các yếu tố tác động đến thị trường, TS. Trần Xuân Lượng nhấn mạnh dòng tiền vẫn là biến số quan trọng nhất, đóng vai trò như “huyết mạch” của bất động sản. Những thay đổi trong chính sách tiền tệ, lãi suất hay tín dụng đều có thể khiến thị trường tăng nóng hoặc điều chỉnh mạnh trong thời gian ngắn.

Bên cạnh dòng tiền, chuyên gia này chỉ ra 6 nhóm biến số lớn đang và sẽ tiếp tục tái định hình thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn tới.

Thứ nhất là yếu tố vị trí. Theo ông, giá trị bất động sản không chỉ phụ thuộc vào vị trí địa lý tự nhiên mà còn chịu tác động mạnh từ quy hoạch và sự tái cấu trúc không gian phát triển. Trong bối cảnh các địa phương đồng loạt điều chỉnh quy hoạch, giá trị của nhiều khu vực đang được định hình lại.

Thứ hai là yếu tố pháp lý. Việc hoàn thiện thể chế, tăng cường minh bạch hóa thông tin và đẩy mạnh số hóa các thủ tục hành chính đang tạo ra môi trường vận hành rõ ràng hơn cho thị trường.

Thứ ba là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Theo TS. Trần Xuân Lượng, dòng vốn ngoại, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, đang trở thành nguồn lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng của thị trường.

Thứ tư là hạ tầng và công nghệ. Hệ thống giao thông hiện đại cùng sự phát triển của các phương thức kết nối mới đang rút ngắn khoảng cách địa lý, làm thay đổi quan niệm truyền thống về vị trí trung tâm và vùng ven.

Thứ năm là các công nghệ tương lai như giao thông tốc độ cao hay drone. Những công nghệ này được kỳ vọng sẽ tái định nghĩa không gian phát triển, tạo ra các cực tăng trưởng mới và thay đổi cách thức lựa chọn bất động sản.

Thứ sáu là trí tuệ nhân tạo (AI). Theo ông Lượng, AI đang tác động ngày càng mạnh đến hoạt động sản xuất, kinh doanh và hành vi đầu tư, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến cấu trúc thị trường bất động sản cũng như nhu cầu của người sử dụng.

Từ những biến chuyển trên, TS. Trần Xuân Lượng cho rằng giai đoạn sau năm 2026 sẽ là thời kỳ của những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, thay vì chạy theo các chiến lược lướt sóng ngắn hạn như trước đây.

Ông nhận định dòng tiền sẽ có xu hướng tìm đến các khu vực có sự kết hợp giữa công nghiệp, du lịch và dịch vụ, hoặc những địa phương được hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng và công nghệ mới.

“Bất động sản trong tương lai sẽ không chỉ được quyết định bởi vị trí địa lý như trước đây mà còn chịu tác động mạnh từ công nghệ, dòng vốn và khả năng kết nối với các động lực tăng trưởng mới của nền kinh tế”, TS. Trần Xuân Lượng nhấn mạnh.

Theo chuyên gia này, việc hiểu rõ các biến số đang chi phối thị trường sẽ giúp nhà đầu tư lựa chọn đúng phân khúc, hạn chế rủi ro và đón đầu những cơ hội mới trong chu kỳ phát triển tiếp theo của bất động sản Việt Nam.