Vì đâu giá nhà ở tại Việt Nam vẫn 'neo' cao?

BĐS được hưởng lợi từ đâu?

Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản mùa Xuân lần thứ V với chủ đề "Thị trường bất động sản trong kỷ nguyên mới", TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV cho rằng có nhiều yếu tố tác động đến thị trường BĐS, gồm: Kinh tế vĩ mô, pháp lý và quản lý giám sát, quy hoạch, đô thị hóa cũng như các chính sách về hạ tầng, tài chính, cung cầu...

Theo TS. Cấn Văn Lực, thời gian vừa qua, kinh tế vĩ mô được duy trì ổn định, tình trạng lạm phát tăng trong tầm kiểm soát, lãi suất Việt Nam duy trì ở mức thấp khi tỷ giá và nợ xấu tăng trong tầm kiểm soát; thâm hụt ngân sách, nợ công, nợ nước ngoài, nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ... đều trong ngưỡng Quốc hội cho phép.

>> Chỉ hơn một tháng nữa, Việt Nam sẽ triển khai xây dựng KĐT lấn biển hơn 282.000 tỷ quy mô 2.870ha

Ngoài ra, những đột phá về thể chế, cách mạng về tinh gọn, tổ chức bộ máy làm cơ sở và động lực quan trọng khi bước vào kỷ nguyên mới.

Việc đầu tư công cũng như các chính sách hạ tầng cũng được đẩy mạnh. So với các nước trong khu vực, đầu tư công tại Việt Nam cũng tương đương 7-8% GDP, gần như cao nhất khu vực Đông Nam Á.

Trong giai đoạn 2021-2024, nguồn cung nhà ở thương mại cũng đã tăng lên, thị trường BĐS du lịch và nghỉ dưỡng vẫn còn khá nhiều khó khăn, tuy nhiên condotel lại có nhiều dấu hiệu tích cực.

Đất nền có lượng giao dịch tích cực và phục hồi tốt hơn so với giai đoạn 2021.

Số lượng khu công nghiệp (KCN) trên cả nước tăng từ 397 KCN vào năm 2021 lên 431 KCN vào năm 2024, trong đó, số lượng KCN đang hoạt động hiện chiếm 71%, tỷ lệ lấp đầy các KCN cũng có xu hướng tăng.

Mặc dù vậy, một trong những thách thức lớn chính là lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS niêm yết hiện có xu hướng giảm 1,5%, cổ phiếu giảm 1,9%, nguyên nhân do chi phí tăng mạnh 3,2%.

Vì đâu giá nhà Việt Nam "neo" cao?

Đánh giá thị trường BĐS hiện nay, TS. Cấn Văn Lực cho rằng hiện vẫn còn tồn đọng nhiều vướng mắc.

Một trong số đó là hiện tượng giá nhà ở tăng cao, xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Cùng với đó, tiền sử dụng đất cũng bị vướng mắc ở nhiều địa phương và dự án.

Phân tích về nguyên nhân giá nhà ở tại Việt Nam tăng cao, TS. Cấn Văn Lực đã chỉ ra 6 nguyên nhân cụ thể như sau:

1. Những vướng mắc về mặt pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm vừa qua khiến nguồn cung rơi vào tình trạng khan hiếm.

2. Chi phí đầu vào tăng cao (gồm tiền thuê đất/tiền sử dụng đất, đền bù và giải phóng mặt bằng...).

3. Tình trạng cung - cầu bị mất cân đối do cấp phép dự án ít nên các doanh nghiệp chủ yếu tập trung đầu tư vào phân khúc nhà ở cao cấp, điều này vô tình làm mặt bằng giá bình quân tăng lên, trong khi phân khúc trung cấp, vừa túi tiền ngày càng trở nên khan hiếm.

4. Tình trạng "thổi giá", hay "té nước theo mưa" vẫn còn diễn ra khiến giá của BĐS neo cao, tăng ảo so với giá trị thật.

5. Tình trạng "đầu cơ" vẫn còn phổ biến. Theo như khảo sát của Batdongsan.com.vn, trong số 600 người năm 2024 thì có 86% người mua BĐS nắm giữ dưới 1 năm.

6. Việc chưa đánh thuế BĐS cũng là một nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao, trong khi thuế chuyển nhượng và BĐS cho thuê vẫn ở khá thấp.

>> Chỉ hơn một tháng nữa, Việt Nam sẽ triển khai xây dựng KĐT lấn biển hơn 282.000 tỷ quy mô 2.870ha