Xây nhà sau, có được xây bịt cửa sổ nhà hàng xóm không?

Chị Minh (Tuyên Quang) hỏi: Hàng xóm có xây nhà ở từ trước, có thiết kế cửa sổ hướng sang nhà tôi. Hiện nay tôi chuẩn bị xây nhà và muốn xây tường bịt cửa sổ này lại, tránh nhiều bất tiện trong sinh hoạt. Vậy tôi làm thế có vi phạm pháp luật không, nếu có sẽ bị xử phạt như thế nào?".

Theo quy định, người xây dựng sau để biết mình có được phép xây nhà bịt cửa sổ nhà hàng xóm hay không, cần căn cứ vào một số quy định của pháp luật về Luật đất đai và Luật Xây dựng.

Cụ thể:

Tại Khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024 quy định rõ: Người sử dụng đất cần phải sử dụng đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng với quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.

Ngoài ra, tại Khoản 2 Điều 175 Bộ Luật Dân sự 2015 cũng nêu rõ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất tại quy định về ranh giới giữa các bất động sản như sau:

Người sử dụng đất được phép sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất, phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng đất của mình, theo ranh giới đã được xác định. Nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Việc sử dụng đất cần tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến tài sản cũng như lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.

Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản cần tuân theo pháp luật về xây dựng, đảm bảo an toàn, không được xây dựng vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng đã quy định, không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.

Như vậy, khi sử dụng đất, xây dựng nhà ở và công trình khác, người sử dụng đất không được cản trở, không làm tổn hại đến việc sử dụng đất cũng như lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh.

(3) Nếu nhà ở thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng thì việc thi công, xây dựng nhà ở phải theo đúng nội dung giấy phép xây dựng.

(4) Trường hợp hai bên có thỏa thuận về việc người xây dựng trước được mở cửa sổ và mua lại khoảng không của nhà bên cạnh thì phải tuân thủ theo thỏa thuận đó (tuy nhiên thỏa thuận này thường chỉ xảy ra đối với khách sạn cần view ngắm ra biển).

Do đó, trong trường hợp chị Minh xây dựng nhà sau, chị có thể xây nhà bịt hướng cửa sổ nhà hàng xóm nếu đáp ứng được các điều kiện trên: Xây trong đúng khuôn viên thửa đất của mình, tuân thủ Giấy phép xây dựng (nếu có) và trừ trường hợp điều kiện (4) đã nêu.

Ngoài ra, Tiêu chuẩn quốc gia (TCVN 9411:2012), khi xây nhà ở thì cửa sổ, ban công phải đáp ứng những quy định cụ thể sau đây:

1. Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác.

Người dân chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2m trở lên.

2. Trường hợp khu đất liền kề chưa có công trình được xây dựng hoặc là công trình thấp tầng thì được phép mở các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định lấy ánh sáng.

Cạnh dưới của các loại cửa này phải cách mặt sàn tối thiểu là 2m.

Tất cả các cửa này phải chấp nhận không được sử dụng khi công trình liền kề được xây dựng.

3. Trong trường hợp dãy nhà ở liên kế tiếp giáp với khu đất công cộng như vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe, bãi trống hoặc các không gian công cộng không ảnh hưởng đến dãy nhà liên kế nói trên, cho phép mở cửa sổ cố định hoặc các bộ phận trang trí nhưng phải được cơ quan chức năng xem xét quyết định trong từng trường hợp.