1 cổ phiếu bất động sản giảm về đáy 6 năm, mục tiêu phát triển là "bảo toàn vốn của cổ đông"

CTCP Đầu tư Tài sản Koji (Mã KPF - HOSE) - tên cũ là CTCP Đầu tư tài chính Hoàng Minh - được thành lập vào giữa năm 2009, hoạt động kinh doanh chính của KPF là tư vấn dự án bất động sản.

So với các doanh nghiệp khác có bề dày hoạt động trong lĩnh vực này, KPF là một doanh nghiệp mới. Mặc dù vậy, công ty luôn đặt mục tiêu phát triển không ngừng, từng bước xây dựng niềm tin với các đối tác, tranh thủ mọi cơ hội để gia nhập sâu hơn và lĩnh vực thi công xây dựng và cung ứng vật liệu xây dựng cho các công trình mà công ty tham gia tư vấn lập dự án.

Ngày 2/3/2016, công ty đưa cổ phiếu lên niêm yết trên sàn chứng khoán Việt (hiện vốn điều lệ của KPF là gần 609 tỷ đồng - tương ứng gần 60,9 triệu cổ phiếu đang lưu hành).

Mục tiêu của công ty: Tạo dựng công trình bất động sản có giá trị nghỉ dưỡng đích thực kèm dịch vụ đẳng cấp giúp khác hàng có những trải nghiệm đáng nhớ nhất qua đó thúc đẩy du lịch Việt Nam phát triển. Công ty cũng đặt mục tiêu kinh doanh có lãi, tối đa hóa lợi nhuận; bảo toàn và phát triển vốn đầu tư của chủ sở hữu và cổ đông...

Nguồn: Báo cáo thường niên 2022 của KPF

Ngoài ra, KPF cũng nhấn mạnh tôn chỉ phát triển: "Hoàn thành tốt nghĩa vụ nộp ngân sách Nhà nước".

Giữa tháng 8 vừa qua, Đầu tư Tài sản Koji đã nhận được 12 quyết định cưỡng chế thuế của Cục Thuế TP. HCM với số tiền 10,85 tỷ đồng. Lý do được đưa ra bởi KPF nợ tiền thuế quá 90 ngày kể từ ngày hết thời hạn nộp thuế theo quy định.

Các quyết định được ban hành ngày 26/7/2023.

Về câu chuyện kinh doanh, thời kỳ doanh thu hoàng kim của KPF đã đi qua cách đây hơn nửa thập kỷ. Ngoại trừ năm 2016, 2018 và 2019, doanh thu các năm còn lại của Koji không vượt quá 100 tỷ đồng/năm.

Năm 2022, KPF thậm chí chỉ đạt doanh thu thuần 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, công ty ghi nhận tới 100,8 tỷ doanh thu tài chính nên lợi nhuận sau thuế cả năm đạt gần 72 tỷ đồng - chỉ sau mức 76 tỷ của năm liền trước.

Nguồn: BCTC kiểm toán năm 2022 của Koji

Sang năm 2023, công ty đặt tham vọng 250 tỷ đồng doanh thu và gần 64 tỷ lãi sau thuế. Sau nửa đầu năm, kết quả thu về là khoản doanh thu vỏn vẹn 1 tỷ đồng cùng 18,5 tỷ lợi nhuận.

Tương tự kịch bản của các quý và bán niên gần đây, KPF vẫn có lãi 27,3 tỷ đồng nhờ thu hoạt động tài chính (lãi trái phiếu và lãi tiền gửi/cho vay). Tại thời điểm 30/6, Koji đang ghi nhận khoản phải thu ngắn hạn ở mức 405 tỷ đồng (giảm 105 tỷ so với đầu năm) trong đó "phải thu về cho vay ngắn hạn ở mức 344 tỷ đồng và chủ yếu tập trung ở 4 phạm nhân chính (ảnh dưới). Các khoản cho vay này đều có thời hạn 1 năm kèm lãi suất vay từ 8 - 9%/năm.

Koji cũng ghi nhận khoản "phải thu khác" hơn 60 tỷ đồng bao gồm 36,9 tỷ dự thu lãi cho vay và 23,2 tỷ dự thu lãi trái phiếu). Các khoản thu nói trên đang trở thành cứu cánh trong hành trình "Tạo dựng công trình bất động sản có giá trị nghỉ dưỡng đích thực kèm dịch vụ đẳng cấp giúp khác hàng có những trải nghiệm đáng nhớ nhất..." của Đầu tư Tài sản Koji.

Nguồn: BCTC kiểm toán năm 2022 của Koji

Sau nửa đầu năm, trên bảng cân đối tài chính của KPF vẫn ghi nhận các thông số tích cực với nợ phải trả (dù đã tăng gần 7 lần so với đầu năm) lên mức 80 tỷ song cũng chỉ tương đương 1/10 quy mô vốn chủ sở hữu.

Bên cạnh câu chuyện kinh doanh gây hoài nghi, việc biến động cơ cấu sở hữu tại Koji cũng là vấn đề đáng chú ý, nhất là khi cổ phiếu KPF vẫn chưa rõ ngày hồi phục.

Cách đây ít ngày, 1 nhà đầu tư có tên Nguyễn Như Khánh đã trở thành cổ đông lớn của Quản lý Tài sản Koji sau khi mua vào 6,1 triệu cổ phiếu. Cùng ngày, nhà đầu tư Tạ Sơn Tùng cũng mua vào hơn 6 triệu cổ phiếu (tỷ lệ sở hữu 9,93%).

Trước khi ngồi vào ghế cổ đông lớn, cả 2 cá nhân trên đều không sở hữu bất kỳ cổ phiếu KPF nào.

Ở chiều ngược lại, bà Lê Thị Như Thanh đã bán toàn bộ gần 6,1 triệu cổ phiếu KPF đang nắm giữ. Đồng pha, trong các ngày 7 - 8/9, ông Nguyễn Quang Huy - Thành viên HĐQT cũng bán hết hơn 6 triệu cổ phiếu và rút khỏi ghế cổ đông lớn. Tất cả các giao dịch trên đều được thực hiện trong bối cảnh cổ phiếu KPF vẫn miệt mài dò đáy từ đầu năm.

Kết phiên 19/9, KPF giảm sàn về mức 5.590 đồng/cp; khối lượng giao dịch gần 1,5 triệu đơn vị. Đây cũng là phiên giảm thứ 4 liên tiếp của mã này. Rộng hơn, đà giảm giá đã diễn ra từ phiên 10/8 tại mốc 9.090 đồng/cp. Sau 1,5 tháng, KPF mất gần 38% giá trị.

Bất thường ở chỗ, trong khi dòng tiền tạo lập gần như "mất tích", cổ phiếu giảm sâu, thanh khoản cổ phiếu Koji bất ngờ tăng mạnh trong gần 4 tháng trở lại đây (từ ngưỡng dưới 100.000 cp vọt lên 1 - 3 triệu cp/phiên). KPF hiện đang chìm sâu trong vùng quá bán (RSI còn dưới 15 điểm) và giao dịch bán của dòng tiền nhỏ lẻ chiếm áp đảo.

Cổ phiếu KPF đã giảm về mức thấp nhất kể từ đầu tháng 12/2017