25,5% tín dụng chảy vào bất động sản, TS. Nguyễn Trí Hiếu đề xuất kéo xuống còn 15%

Bức tranh phân bổ dòng vốn tín dụng trong nửa đầu năm 2026 cho thấy bất động sản tiếp tục là một trong những khu vực hấp thụ lượng vốn rất lớn từ hệ thống ngân hàng. Dư nợ tín dụng bất động sản đã vượt mốc 5 triệu tỷ đồng, tương đương khoảng một phần tư tổng dư nợ.

Trao đổi về vấn đề này, chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng Việt Nam cần có sự điều chỉnh về cơ cấu tín dụng.

25,5% tín dụng vào bất động sản: “Miếng bánh ngon” với ngân hàng

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, việc tín dụng bất động sản tăng mạnh không phải không có lý do. Với ngân hàng, đây là lĩnh vực có nhiều yếu tố hấp dẫn.

Trước hết, bất động sản thường được sử dụng làm tài sản thế chấp. Tài sản có giá trị lớn, được thẩm định giá và có tính pháp lý, qua đó cho phép ngân hàng cấp những khoản vay rất lớn.

Nếu một doanh nghiệp thông thường có thể vay từ vài trăm triệu đồng, vài chục tỷ đồng đến hàng trăm tỷ đồng tùy quy mô, thì một dự án bất động sản có thể vay tới hàng nghìn tỷ đồng.

“Chỉ cần vài dự án bất động sản lớn là có một tổng dư nợ rất cao rồi. Thành ra đây là cái miếng bánh rất ngon cho các ngân hàng”, TS. Nguyễn Trí Hiếu phân tích.

Một yếu tố khác khiến ngân hàng ưu ái tín dụng bất động sản là đặc tính của tài sản bảo đảm. Theo ông, bất động sản là tài sản cố định tại một vị trí, dễ thẩm định và ngân hàng có thể kiểm soát tài sản thế chấp tương đối thuận lợi.

Không chỉ vậy, mức lãi suất của các khoản vay bất động sản cũng có thể cao hơn nhiều khoản vay thông thường. Trong khi lãi suất cho vay phổ biến khoảng 9-10%, lãi suất cho vay bất động sản có thể lên tới 15%. Chính những yếu tố này khiến bất động sản trở thành lĩnh vực có sức hút lớn đối với dòng vốn ngân hàng.

Nhưng “miếng bánh ngon” cũng đi kèm rủi ro lớn

Điều TS. Nguyễn Trí Hiếu đặc biệt lưu ý là quy mô tín dụng bất động sản cần được nhìn trong tương quan với tổng tín dụng của nền kinh tế.

Theo ông, trong khi tín dụng bất động sản đã chiếm khoảng 25,5% tổng dư nợ, tổng dư nợ tín dụng của toàn hệ thống ngân hàng so với GDP Việt Nam đã lên tới khoảng 145%. Đây là mức cao và tiềm ẩn rủi ro lớn khi nền kinh tế phụ thuộc nhiều vào hệ thống ngân hàng.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, nếu nền kinh tế phụ thuộc quá lớn vào ngân hàng, một cú sốc trong hệ thống tài chính - ngân hàng có thể lan sang toàn bộ nền kinh tế.

Ông dẫn lại kinh nghiệm cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 tại Mỹ, khi sự đổ vỡ của thị trường bất động sản kéo theo những vấn đề nghiêm trọng trong hệ thống ngân hàng và sau đó lan rộng ra nền kinh tế toàn cầu.

Với tín dụng bất động sản, rủi ro đầu tiên nằm ở chính giá trị tài sản bảo đảm. Bất động sản vận động theo chu kỳ. Khi thị trường đi xuống, giá tài sản có thể giảm mạnh. Khi đó, giá trị tài sản thế chấp không còn đủ để bảo đảm cho khoản vay ban đầu. Đây là vấn đề mà TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết ông từng trực tiếp chứng kiến trong thời gian làm việc tại Mỹ.

Một rủi ro khác là sự chênh lệch kỳ hạn giữa nguồn vốn huy động và cho vay. Theo chuyên gia, khoảng 80% nguồn vốn huy động của ngân hàng có kỳ hạn đến 12 tháng, trong khi một phần đáng kể tín dụng được cho vay trung và dài hạn. Đặc biệt, các khoản vay bất động sản có thể kéo dài 10, 20 thậm chí 30 năm.

Sự lệch pha này tạo ra rủi ro thanh khoản: ngân hàng huy động vốn ngắn hạn nhưng lại “khóa” nguồn vốn vào những khoản vay dài hạn. Khi tiền gửi đến hạn, nếu dòng tiền chưa quay trở lại, ngân hàng có thể phải tăng lãi suất để huy động nguồn vốn mới, từ đó làm gia tăng áp lực thanh khoản.

Vốn cho bất động sản tăng, khu vực sản xuất có thể bị cạnh tranh

TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng cần phân biệt rõ mục đích sử dụng dòng vốn. Nếu người dân vay tiền mua nhà để ở hoặc cho thuê, đó là nhu cầu sử dụng tài sản thực và có thể được xem là một hoạt động kinh tế hợp lý.

Tương tự, doanh nghiệp bất động sản vay vốn để xây dựng dự án, tạo ra nhà ở hoặc các công trình phục vụ nền kinh tế cũng là hoạt động sản xuất kinh doanh.

Vấn đề nằm ở dòng vốn phục vụ hoạt động đầu cơ trên thị trường thứ cấp. Theo chuyên gia, khi nhà đầu tư vay ngân hàng để mua bất động sản, sau đó chờ giá tăng để bán lại mà không tạo ra sản phẩm mới hay giá trị sử dụng mới, tín dụng lúc này đang hỗ trợ hoạt động đầu cơ nhiều hơn là sản xuất kinh doanh.

Đây cũng là điểm khiến ông cho rằng việc kiểm soát cơ cấu tín dụng bất động sản không đồng nghĩa với việc “siết” tất cả nhu cầu vay mua nhà hay phát triển dự án.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, khi hơn một phần tư tổng dư nợ tín dụng tập trung vào bất động sản, vấn đề không chỉ nằm ở rủi ro của riêng thị trường này. Đó còn là câu chuyện về chi phí cơ hội của dòng vốn. Nguồn lực tín dụng là hữu hạn. Khi một lượng vốn rất lớn được hấp thụ bởi bất động sản, các khu vực khác có thể phải cạnh tranh để tiếp cận nguồn vốn ngân hàng.

Những nhóm được chuyên gia đặc biệt lưu ý gồm doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp xuất nhập khẩu, doanh nghiệp công nghệ cao và các startup. Theo ông, đây là những lĩnh vực có khả năng tạo ra sản phẩm, việc làm, nguồn thu ngoại tệ và động lực tăng trưởng dài hạn cho nền kinh tế.

Do đó, bài toán không phải là ngăn dòng vốn vào bất động sản, mà là nắn lại dòng vốn để cân bằng hơn giữa bất động sản và các khu vực tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế.

Đề xuất giảm từ 25,5% xuống 15%, nhưng không thể làm “sốc”

Từ những phân tích trên, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng về dài hạn, tỷ trọng tín dụng dành cho bất động sản nên được đưa về khoảng 15% tổng dư nợ. Đây là một bước giảm đáng kể so với mức khoảng 25,5% hiện nay.

Tuy nhiên, ông nhấn mạnh không thể giảm tỷ trọng này một cách đột ngột bởi một cú điều chỉnh quá mạnh có thể gây xáo trộn thị trường và tạo ra những hậu quả kinh tế không mong muốn.

Thay vào đó, cần thực hiện theo lộ trình. Theo đề xuất của TS. Nguyễn Trí Hiếu, trong khoảng 2 năm tới, tỷ lệ tín dụng bất động sản có thể được điều chỉnh dần từ 25,5% xuống khoảng 20%. Sau đó, trong khoảng 3 năm tiếp theo, tỷ lệ này tiếp tục được giảm xuống khoảng 15%.

Cách tiếp cận theo lộ trình, theo ông, vừa giúp giảm rủi ro cho hệ thống ngân hàng, vừa tạo điều kiện để dòng vốn được chuyển dần sang những khu vực cần thiết hơn.

“Chúng ta không những có thể giảm rủi ro cho toàn hệ thống, đồng thời hỗ trợ các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, xuất nhập khẩu, công nghệ cao và đặc biệt là hỗ trợ các doanh nghiệp nhỏ và vừa bằng cách rút bớt dòng vốn vào bất động sản để đổ vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh”, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh.

Trong cách nhìn này, câu chuyện tín dụng bất động sản không đơn thuần là bất động sản đang “hút” tiền ngân hàng, mà sâu hơn là cơ cấu dòng vốn của cả nền kinh tế đang đứng trước yêu cầu phải thay đổi.

Một phần tư tín dụng dành cho bất động sản có thể tạo động lực cho thị trường khi dòng vốn chảy vào nhu cầu ở thực và các dự án tạo ra sản phẩm. Nhưng nếu dòng vốn ngày càng nghiêng về hoạt động đầu cơ, trong khi các doanh nghiệp sản xuất, SME và công nghệ cao vẫn khó tiếp cận vốn, rủi ro sẽ không chỉ nằm ở thị trường địa ốc mà còn ảnh hưởng tới khả năng tăng trưởng dài hạn của nền kinh tế.